Auf die Lager-Lage kommt es an

Wirft man einen Blick auf die jüngsten Berichte zum Markt für Logistikimmobilien, ist schnell klar: Die Nachfrage nach Lagerhallen ist groß, insbesondere in den Speckgürteln der Großstädte wird es eng. Nicht nur, aber maßgeblich verantwortlich dafür ist der E-Commerce. "In Zeiten von immer schnelleren Lieferversprechen rückt die Last-Mile-Logistik in den Peripherielagen der großen Städte immer stärker in den Fokus", bringt Ingo Steves, Managing Director für Nordeuropa bei Immobilien-Entwickler IDI Gazeley, die Lage auf den Punkt. Auch Immobilien-Entwickler Prologis konzentriert sich auf etablierte Logistikcluster in den Ballungsräumen. "Wir gehen davon aus, dass der Trend auch weiterhin zu den Regionen geht, in denen der Endkonsument sitzt. 20 Prozent der Flächen, die wir europaweit vermieten, entfällt auf E-Commerce-Unternehmen", sagt Thomas Karmann, Managing Director, Regional Head Northern Europe Prologis. Zudem werde generell weniger spekulativ gebaut als noch vor der Finanzkrise. "Die Gemeinden sind bei Neuentwicklungen mittlerweile sehr wählerisch geworden und möchten gerne wissen, wer als Erstnutzer in eine Immobilie einzieht", erklärt er. Dass es immer schwieriger wird, in begehrten Lagen zum Zug zu kommen, bestätigt auch Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer Garbe Industrial: "Wenn in Großstädten irgendwo Flächen frei werden, ist der allererste Gedanke der Kommunen, Wohnraum zu schaffen. Logistikanwendungen stehen in dieser Hackordnung ganz hinten." Mittlerweile sei bei der Nachfrage eine Verschiebung zu beobachten: "Aus ehemaligen B-Lagen sind inzwischen A-Lagen geworden", so Hempel. Diese Gemengelage macht die Standortsuche und das Ausloten der Ansiedlungsfaktoren nicht einfacher. "Neben der Flächenverfügbarkeit ist der Arbeitskräftemangel vor allem für Logistikunternehmen, die arbeitsintensive Vorgänge verzeichnen, eine große Herausforderung und wird es auch über die nächsten Jahre bleiben", gibt Steves von IDI Gazeley zu bedenken. Doch welche Konsequenzen sollten Logistikunternehmen auf der Suche nach dem geeigneten Standort ziehen? Es heißt also, Kompromisse einzugehen. "Die Wettbewerbsfaktoren Schnelligkeit und Erreichbarkeit müssen allerdings so gut es geht gegeben sein", sagt Steves. "In strukturschwachen Regionen, wo Flächen und Arbeitskräfte zur Verfügung stehen, fahren Sie erst einmal eine Weile, bis Sie überhaupt in die Nähe der Ballungszentren kommen", so der Fachmann. Derartige Ansiedlungen seien höchstens für Unternehmen, die in ihrem Lager keinen hohen Umschlag verzeichnen, eine Option". Mikrolage nicht unterschätzen Karmann sieht das ähnlich: "In der Logistik-Supply-Chain entfallen 30 Prozent der gesamten Kosten auf den Transport, 30 Prozent aufs Personal, 30 Prozent auf das Lagerinventar und zehn Prozent auf die Miete der Halle", rechnet der Prologis-Mann vor. Daher sollten sich Logistikunternehmen genau überlegen, wie weit entfernt von Ballungsräumen sie sich ansiedeln wollen. "Hohe Transportkosten fressen ganz schnell auf, was bei der Miete in günstigen Lagen eingespart wurde." Die Infrastruktur-Anbindung und die Verfügbarkeit von Personal sind nach Ansicht Karmanns denn auch nach wie vor die wichtigsten Standortfaktoren bei der Immobiliensuche. Für Garbe-Geschäftsführer Hempel ist darüber hinaus die Mikrolage nicht zu unterschätzen: "Wie viele Ampelstopps liegen auf dem Weg zur Autobahn, liegen Wohngebiete auf dem Weg? Insbesondere Faktoren wie die Lärmproblematik werden sich in den nächsten Jahren noch verschärfen. Auch künftige Einschränkungen aufgrund der Abgasproblematik sind zu berücksichtigen." Ein weiterer wichtiger Standortfaktor sei in Zeiten hochautomatisierter Lagertechnik nicht nur eine schnelle und zuverlässige Internet-, sondern auch Stromversorgung. "Auch vor nicht allzu langer Zeit verlegte Stromleitungen können an ihre Grenzen stoßen, wenn sich in Ansiedlungen hochmoderne Lager mit entsprechendem Energiebedarf konzentrieren", betont Hempel. Wer bei der Standortsuche nach Logistikimmobilien Erfolg haben will, hat also einiges gegeneinander abzuwägen. Zuallererst stellt sich freilich die Frage nach Kaufen oder Mieten. "Eigennutzung ist nur für Unternehmen sinnvoll, die wissen, dass sie auf unbestimmte Zeit an einem Ort bleiben werden, sei es aufgrund der Nähe zum Kundenstamm oder einer eigenen Fertigungsstätte. Kontraktlogistiker, die über einen bestimmten Zeitraum an Kunden gebunden sind, werden dagegen kaum selbst bauen", sagt Karmann. Garbe-Geschäftsführer Hempel bringt derweil Build-to-Suit-Lösungen ins Spiel: "Auch für Mittelständler ist es durchaus attraktiv, sich etwas bauen zu lassen, das ihren Vorstellungen entspricht, um nicht auf vorhandene Immobilien mit entsprechenden Preisen angewiesen zu sein." Wenn Logistiker aber derzeit eines brauchen, dann ist es Geduld: "Die Musik spielt weiterhin in der Nähe der großen Hubs mit entsprechender Infrastruktur. Wir verzeichnen historisch hohe Umsätze in der Logistikimmobilien-Vermietung", so Steves. Um in attraktiven Lagen zum Zug zu kommen, sollten Unternehmen daher gezielt auf die Halter der begehrten Flächen zugehen und abklopfen, wo mittelfristig etwas frei werden könnte. "Bei der Immobiliensuche ist in diesen Zeiten ein sehr vorausschauendes Vorgehen gefragt", so der Nordeuropa-Chef von IDI Gazeley. Mehrgleisig suchen Dass bei der kurzfristigen Suche nach freien Flächen alle Kanäle ausgeschöpft werden sollten, versteht sich von selbst. Neben dem direkten Kontakt mit Entwicklern bietet sich also an, das verfügbare Immobilienangebot der großen Makler sowie Inserate auf den einschlägigen Internetportalen zu durchforsten. Online kann man auf diversen Plattformen mittlerweile sehr detailliert nach passgenauen Standorten suchen. Die Ansiedlungsplattform gewerbegebiete.de beispielsweise ist neuerdings auch als App verfügbar (siehe Kasten oben). Liebäugelt ein Unternehmen mit einem Neubau, kann aber der direkte Kontakt mit dem Entwickler hilfreich sein: "Unternehmen stehen heutzutage vor der Herausforderung, sehr viele Leute davon überzeugen zu müssen, dass eine Logistikansiedlung das Richtige für eine Gemeinde ist. Daher ist es immens wichtig, dass man gemeinsam mit dem Investor ein professionelles Kommunikations-Konzept fährt, damit sich eine Kommune überhaupt für die Ansiedlung eines Logistikunternehmens erwärmen kann", empfiehlt Steves von IDI Gazeley. Mehr zum Thema im Dossier Logistikimmobilien www.verkehrsrundschau.de/dossiers Standortsuche per App Mobil zur Immobilie Das auf Logistikimmobilien spezialisierte Beratungsunternehmen Logivest bietet seine Ansiedlungsplattform gewerbegebiete.de neuerdings auch als mobile Lösung an. Die App für Android und IOS ermöglicht die Tauglichkeitsprüfung von Standorten direkt vor Ort. Gefiltert werden kann etwa nach ansiedlungsrelevanten Kriterien wie Entfernung zur nächsten Autobahn, Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, sozioökonomische Daten wie Arbeitskräfte-Verfügbarkeit und weitere wirtschaftliche Strukturdaten."Mit der Gewerbegebiete.de-App bieten wir eine neue und moderne Art der Standortsuche, die sich durch Datentransparenz und einfache Bedienung auszeichnet", erläutert Logivest-Geschäftsführer Kuno Neumeier.So kann der Nutzer auch per Freihand-Zeichnung nach möglichen Standorten suchen, das heißt auf einer Karte beispielsweise das gesamte Umfeld entlang einer bestimmten Autobahnlinie markieren. Darüber hinaus werden Points of Interest im Radius von 100 Kilometern angezeigt, beispielsweise wo sich die nächste Tankstelle für die Lkw-Flotte oder das nächste Hotel für die Unterbringung von Geschäftskunden befindet. mh