Im ersten Halbjahr 2025 erreichte der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien ein Transaktionsvolumen von rund 2,63 Milliarden Euro. Zwar liegt dieser Wert 12 Prozent unter dem Vorjahresniveau, dennoch zeichnet sich eine leichte Erholung ab. Besonders das zweite Quartal 2025 zeigt mit 1,44 Milliarden Euro eine deutlichere Aktivität im Vergleich zu 1,19 Milliarden Euro im ersten Quartal. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien blieb dabei stabil bei 4,4 Prozent. Diese Erkenntnisse stammen aus einer aktuellen Marktanalyse des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wir beobachten wieder eine zunehmende Investitionsdynamik“, so Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. Besonders auffällig: Einzeltransaktionen zwischen 50 und 100 Millionen Euro nahmen spürbar zu – ein Segment, das zuletzt kaum Bewegung zeigte. Diese Größenklasse machte inzwischen 35 Prozent des Marktes aus – ein Plus von 17 Prozentpunkten. Auch Objekte mit einem Volumen zwischen 20 und 50 Millionen Euro legten auf 34 Prozent zu. Dagegen fiel der Anteil an Transaktionen über 100 Millionen Euro drastisch auf lediglich vier Prozent – infolge eines Rückgangs der Portfoliotransaktionen um 31 Prozentpunkte.
Das Interesse verschiebt sich in Richtung risikoärmerer Objekte. So sank der Anteil von Core-plus-Investments auf 21 Prozent, während Value-add-Immobilien auf 29 Prozent zurückgingen. Im Gegenzug stieg die Nachfrage nach Core-Objekten auf 33 Prozent sowie nach opportunistischen Immobilien auf neun Prozent. Auch Eigennutzer wurden wieder aktiver, mit einem Marktanteil von acht Prozent. „Wir rechnen damit, dass besonders Core-Produkte an Relevanz gewinnen“, kommentiert Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Gründe seien sowohl eine geringere Nachfrage in bestimmten Regionen als auch ein limitiertes Angebot.
Im zweiten Quartal 2025 blieb die Entwicklung auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen insgesamt verhalten. Von den 20 analysierten Logistikstandorten konnten nur zwei Märkte steigende Spitzenmieten für Flächen über 5.000 m² verzeichnen – und das lediglich im unteren einstelligen Bereich. Immerhin: Rückgänge der Spitzenmieten wie im ersten Quartal blieben diesmal aus.
Leichte Mietzuwächse in Hessen: Frankfurt und Kassel legen zu
Erhöhte Spitzenmieten wurden ausschließlich in den hessischen Märkten Frankfurt und Kassel/Bad Hersfeld beobachtet. Dort stiegen die Spitzenwerte jeweils um drei Prozent. In Frankfurt wurden damit Mietpreise von bis zu 8,20 Euro/m² erreicht, in Kassel/Bad Hersfeld waren es 6,10 Euro/m².
Laut Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency bei JLL Germany, ist die Nachfrage im Raum Frankfurt besonders hoch – unter anderem wegen der zentralen Lage und des wirtschaftsstarken Umfelds. „Die Kombination aus Flächenknappheit, steigenden Grundstückspreisen und der zusätzlichen Konkurrenz durch Rechenzentren erhöht die Mietpreise merklich. Zudem fehlt es an Neubauten, was Frankfurt deutlich zu einem Vermietermarkt macht“, erklärt Schekahn.
Starke Mietanstiege im Jahresvergleich: Berlin und Rhein-Neckar führen
Vergleicht man das aktuelle Quartal mit dem Vorjahreszeitraum, ergeben sich deutliche Unterschiede:
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In Berlin stieg die Spitzenmiete um satte 24 Prozent auf 10,50 Euro/m²
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Die neu in die Analyse aufgenommene Metropolregion Rhein-Neckar legte um 17 Prozent auf 8,20 Euro/m² zu
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Auch Essen verzeichnete ein Plus von sieben Prozent auf 8,00 Euro/m²
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Hannover/Braunschweig, Kassel/Bad Hersfeld und Frankfurt konnten sich jeweils um drei Prozent verbessern
Verhaltene Nachfrage, aber positive Tendenzen sichtbar
Laut JLL beobachtet man eine leichte Verbesserung der Stimmung auf dem Logistikimmobilienmarkt. „Die Zahl der Anfragen steigt wieder – ob sich das auch in tatsächlichen Mietabschlüssen widerspiegelt, bleibt abzuwarten“, so Schekahn.
Unsicherheiten durch wirtschaftliche und geopolitische Entwicklungen sorgen nach wie vor für Zurückhaltung bei vielen Nutzern. Besonders der Verteidigungssektor könnte künftig eine größere Rolle spielen: Sobald sich geeignete Produktionsstandorte etablieren, werden vermutlich zusätzliche Flächenreserven in der Umgebung gesichert – etwa zur Optimierung von Nachschubprozessen.
Ein zusätzlicher Einflussfaktor sind asiatische Investoren, insbesondere aus dem E-Commerce-Segment. Diese Akteure suchen bevorzugt im westlichen Teil Deutschlands nach bezahlbaren, schnell verfügbaren Immobilien. Da ihre Nachfrage vor allem im unteren Preissegment liegt, beeinflussen sie die Spitzenmieten jedoch kaum.
Top-Standorte behaupten ihr Preisniveau
Die teuersten Logistikstandorte Deutschlands bleiben unverändert:
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München führt mit 10,70 Euro/m²
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Berlin folgt mit 10,50 Euro/m²
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Dahinter liegen Düsseldorf (9,00 Euro/m²), Stuttgart (8,75 Euro/m²) sowie Köln und Hamburg (je 8,50 Euro/m²)
Langfristige Mietentwicklung zeigt deutliche Steigerungen
Ein Rückblick auf die letzten fünf Jahre verdeutlicht die Dynamik auf dem Markt:
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In Berlin stiegen die Spitzenmieten um beeindruckende 91 Prozent (rund 5,00 Euro/m²)
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Selbst in Hannover/Braunschweig, dem Schlusslicht, legten die Preise noch um 16 Prozent zu
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Insgesamt konnten in elf der 20 untersuchten Märkte Mietzuwächse von über 50 Prozent verzeichnet werden
Mit einem Volumen von 780 Millionen Euro konnten deutsche Investoren ihren Marktanteil leicht erhöhen. Doch weiterhin sind internationale Investoren die dominierende Käufergruppe, trotz eines Rückgangs um vier Prozentpunkte auf 70 Prozent Marktanteil. Besonders aktiv waren Anleger aus den USA, die rund 365 Millionen Euro investierten. Auf der Verkäuferseite stellten deutsche Akteure mit 66 Prozent Marktanteil die Mehrheit.
Den höchsten Investitionsbeitrag leisteten Asset- und Fondsmanager mit 733 Millionen Euro. Jeweils 464 Millionen Euro investierten offene Immobilienfonds, Spezialfonds und Corporates. Auf Seiten der Verkäufer waren Unternehmen (Corporates) mit 820 Millionen Euro führend, vor Projektentwicklern und Bauträgern mit 641 Millionen Euro.
„Der Markt für Logistikimmobilien dürfte im zweiten Halbjahr 2025 weiter an Fahrt aufnehmen“, sagt Kai Oulds. Aktuell seien mehrere Portfolio-Deals im Gesamtwert von bis zu 1,5 Milliarden Euro in Vorbereitung. Damit wäre ein Jahresvolumen ähnlich dem von 2024 realistisch – damals wurden 7,7 Milliarden Euro investiert.
Auch Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, blickt zuversichtlich in die Zukunft: „Das Ende der wirtschaftlichen Schwächephase ist in Sicht. Die positive Entwicklung des Investitionsklimas sowie das Interesse aus dem Ausland spiegeln das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt wider. Der Logistiksektor profitiert dabei besonders von den angekündigten Infrastrukturinvestitionen der Bundesregierung. Wer jetzt handelt, schafft sich einen strategischen Vorsprung.“
