Die Logistikbranche gehört seit Jahrzehnten zu den stark wachsenden Wirtschaftszweigen und Experte gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Logistikflächen mittel- und langfristig weiter steigen wird, insbesondere für City-Hubs im Rahmen der Logistik für die letzte Meile. Dabei stoßen die Logistiker aber auf Probleme wie steigende Miethöhen, Flächenknappheit in Städten und baurechtliche Richtlinien.
Die aktuelle wirtschaftliche Lage spiegelt sich laut dem Gewerbeimmobilienspezialist Aengevelt Research derzeit auch auf dem Logistikmarkt wider. So verzeichneten Deutschlands größte acht Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten drei Quartalen des Jahres mit 1,6 Millionen Quadratmeter einen um mehr als ein Drittel geringeren Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Lediglich die Logistikregion Frankfurt am Main hat laut Aengevelt Research ein leichtes Plus von einem Prozent verzeichnet. Im Jahr 2023 sei es dennoch „aufgrund niedriger Leerstandsquoten und einer rückläufigen Anzahl an Neubauprojekten zu einem Preisschub bei den Mieten“ gekommen.
Spitzen- und die Durchschnittsmiete gestiegen
Laut den Zahlen von Aengevelt Research haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf Deutschlands acht größten Märkten die Spitzen- und die Durchschnittsmiete um 11 Prozent bzw. 12 Prozent erhöht. Dabei folgt der Bestand dem baukostenbedingten Anstieg der Mieten für Neubauten. Aus den gestiegenen Mieten resultiere die Problematik, Logistik in innerstädtischen Räumen wirtschaftlich zu gestalten. Hier spiele auch die Konkurrenz um Flächen mit Discountern und Fachmärkten eine Rolle, für die im Vergleich zu den Spitzenmieten in der Logistik noch deutlich höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden. In Düsseldorf beispielsweise bestehe „ein Verhältnis von etwa eins zu zwei“, so Aengevelt Research.
Zentrale städtische Lagen, die für die Last-Mile-Hubs benötigt werden, erfordern zudem eine hohe Wertschöpfung, da die Bodenrichtwerte deutlich höher ausfallen als im Umland. Im Zentrum Düsseldorfs im Umfeld des Hauptbahnhofs beträgt der Bodenrichtwert mit 4700 bis 6800 Euro/Quadratmeter in etwa das Fünffache des Wertes am Cityrand in Lichtenbroich (1250 Euro/Quadratmeter) und das Elffache des Umlands, beispielsweise in Grevenbroich (300 bis 700 Euro/Quadratmeter).
Nutzungsänderungen bei der Anmietung von Bestandflächen
Eine weitere Herausforderung stellen die Nutzungsänderungen bei der Anmietung von Bestandflächen dar. Insbesondere setzt der Brandschutz strenge Auflagen, die nach Aussage des DHL-Sprechers Helmut Weih allein die Hälfte der geplanten Umnutzungsprojekte scheitern lassen, denn durch die hohen Brandschutzanforderungen steigen die Investitionskosten, wodurch in Folge viele Standorte unattraktiv werden.
Um die Stadtlogistik noch besser in bestehende städtische Quartiere einzugliedern, biete die Mischnutzung ein erhebliches Potential. Logistikflächen könnten in „Einzelhandelsflächen, Untergeschossen oder Souterrainlagen integriert werden“, so Aengevelt Research. Ebenso bieten Kooperationen und Partnerschaften mit Kommunen noch Verbesserungsmöglichkeiten. Eine Vereinheitlichung von Richtlinien würde es der Stadt-Logistik erleichtern, Investitionen zu tätigen.
Im Rahmen von Mixed-Use-Konzepten könne die City-Logistik auch eine Chance für die Umnutzung von Grundstücken und Immobilien darstellen, die brachfallen. Dazu zählen ehemalige Tankstellengrundstücke genauso wie aufgegebene Gewerbehallen oder ältere Bürogebäude, die die ESG-Anforderungen nicht mehr erfüllen. Eine Nutzungsmischung erfordere „allerdings auch komplexere Partnerschaften zwischen Immobilieneigentümern, den verschiedenen Nutzern und Genehmigungsbehörden“, heißt es abschließend.