Der Flächenumsatz in Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete oder Eigennutzung der 8-Top-Standorte in Deutschland hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum halbiert. Laut der neuesten Analyse von Realogis, lag der von allen Marktteilnehmern erzielte Umsatz im ersten Halbjahr 2023 bei rund 961.000 Quadratmetern (m²) (H1 2022: 2 Mio. m², -52 Prozent (%)). Dieser Rückgang stellt den niedrigsten Wert der Aufzeichnungen von Realogis seit 2017 dar.
Allerdings dürfe man der Experten nach nicht vergessen, dass der Vorjahresvergleichszeitraum das bisher stärkste Halbjahr der Analysen repräsentiert. Außergewöhnlich hohe Großabschlüsse, wie im Vorjahreszeitraum im Bereich Industrie und Produktion durch Tesla, blieben in den ersten Monaten des Jahres 2023 hingegen aus. Der Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre lag bei rund 1,5 Millionen m² und wurde in den ersten sechs Monaten um deutliche 35,3 % verfehlt. Für die Hälfte der 8 Top-Märkte – das heißt die Metropolregionen Frankfurt, Berlin, das Ruhrgebiet und Stuttgart – sind die aktuellen Halbjahreswerte die niedrigsten Flächenumsätze seit dem ersten Halbjahr 2017. Unter den vier verbleibenden Top-Märkten konnten nur Düsseldorf und München einen Zuwachs des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnen:
- Berlin: -85,5 % auf 114.100 m², kommend von 785.300 m²
- Ruhrgebiet: -65,1 % auf 92.330 m², kommend von 264.200 m²
- Stuttgart: -63,5 % auf 55.800 m², kommend von 153.000 m²
- Köln: -44 % auf 72.400 m², kommend von 129.200 m²
- Frankfurt: -23,9 % auf 139.100 m², kommend von 182.900 m²
- Hamburg: -12 % auf 220.000 m², kommend von 250.000 m²
- Düsseldorf: +8,6 % auf 137.000 m², kommend von 126.100 m²
- München: +17 % auf 130.000 m², kommend von 111.100 m²
Hamburg (22,9 %), Frankfurt (14,5 %) und Düsseldorf (14,3 %) wiesen im abgelaufenen Halbjahr den höchsten Anteil am gesamten Flächenumsatz des Halbjahres auf. Im Vorjahreszeitraum war Hamburg noch drittplatziert, Frankfurt auf Rang 4 und Düsseldorf auf dem vorletzten Rang. Im Vorjahreszeitraum hatte noch Berlin durch den Tesla-Großabschluss den größten Beitrag am Flächenumsatz (39,2 %, aktuell: 11,9 %). Bezogen auf die jeweiligen 5-Jahresdurchschnitte der ersten Halbjahre liegen nur Düsseldorf, München und Hamburg oberhalb. Für fünf der 8-Top-Märkte ist das abgelaufene Halbjahr somit nicht nur ein rückläufiges im Zuge eines starken Vorjahreshalbjahres, sondern auch in der Betrachtung über einen längeren Zeitraum deutlich unterdurchschnittlich.
Düsseldorf: 11 % über dem Schnitt in Höhe von 123.874 m² München: 9 % über dem Schnitt in Höhe von 119.400 m² Hamburg: 2 % über dem Schnitt in Höhe von 215.660 m² Köln: -33 % unter dem Schnitt in Höhe von 107.271 m² Frankfurt: -41 % unter dem Schnitt in Höhe von 234.304 m² Stuttgart: -45 % unter dem Schnitt in Höhe von 102.360 m² Ruhrgebiet: -65 % unter dem Schnitt in Höhe von 260.361 m² Berlin: -65 % unter dem Schnitt in Höhe von 322.060 m²
Anmietungen in Gewerbeparks laufen Big-Boxes den ersten Rang ab
„Im Gegensatz zum Vorjahreshalbjahr sind zwischen Januar und Juni 2023 nicht mehr die Big-Boxes taktgebend, sondern Anmietungen in Gewerbeparks mit 367.131 m² bzw. 38,2 %“, erklärt Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München. Kommend von 268.000 m² beziehungsweise 13,4 % konnten Gewerbeparks ihre Bedeutung deutlich ausbauen (+99.131 m² bzw. +37 %).
Big-Boxes sind zweitplatziert und kommen auf 332,366 m² bzw. 34,6 %, kommend von 874.600 m² geben sie um fast zwei Drittel nach, bzw. 542.234 m².
Auch die aktuell drittplatzierten Flächenanmietungen in sonstigen Objekten (weder Gewerbeparks noch Big-Boxes) geben mit einem Minus in Höhe von 597.967 m² (-69,6 %) deutlich nach, kommend von 859.200 m² auf aktuell 261.233 m².
Die Immobilienmärkte der Top-8 bezogen auf Logistik- und Industrieimmobilien waren fast ausschließlich Mietmärkte. 97,8 % beziehungsweise 939.630 m² des Gesamtflächenumsatzes im ersten Halbjahr 2023 entfiel auf Mietverträge. Die Summe der Anmietungen war mit einem Delta von 526.970 m² (-36 %) rückläufig, kommend von 1,5 Millionen m².
Eigennutzungen sind hingegen kaum ins Gewicht gefallen und stellten nur einen Anteil von nur 2,2 % bzw. 21.100 m². Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr, in welchem die Flächenabnahme durch Eigennutzer noch 26,4 % bzw. 527.700 m² betrug, liegt das Delta bei 506.000 m² bzw. einem Minus von 96 %. Eigennutzer-Abschlüsse waren im H1 2023 nur in Hamburg (18.500 m²) und Frankfurt (2.600 m²) zu beobachten.
Branchen-Ranking: Logistik und Spedition mit größtem Rückgang
Die Platzierung der Branchen ist zum Vorjahreszeitraum unverändert. Bis auf die Sammelkategorie „Sonstiges“ gaben alle Branchen deutlich nach. Führende Branche der Top-8 im abgelaufenen Halbjahr ist weiterhin Logistik und Spedition mit 317.485 m² beziehungsweise 33 % (H1 2022: 777.000 m² bzw. 38,8 %), die von allen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung (-5,8 Prozentpunkte) eingebüßt hat und auch absolut ein Delta von knapp 460.000 m² vorweist (--59,1 %). 13 der 35 Top-Abschlüsse in den acht deutschen Metropolregionen trugen 56,3 % des Branchen-Flächenumsatzes bei.
Weiterhin zweitplatziert ist der Handel mit 261.860 m² bzw. 27,3 % (H1 2022: 622.100 m² bzw. 31,1 %; absoluter Rückgang von 360.240 m² bzw. -57,9 %), darauf zahlten 9 der 35 Top-Abschlüsse ein (42,7 % des Branchen-Umsatzes Handel).
Innerhalb der Kategorie der hat erneut der klassische Handel die Nase vorn mit 134.450 m² bzw. 51,3 % (H1 2022: 330.400 m² bzw. 53,1 %), E-Commerce-Unternehmen kamen auf 127.410 m² bzw. 48,7 % (H1 2022: 291.700 m² bzw. 46,9 %).
Auf dem dritten Rang befindet sich die Branche Industrie/Produktion mit 258.470 m² bzw. 26,9 % (H1 2022: 500.700 m² bzw. 25 %). Somit konnte die Branche zwar leicht an anteiliger Bedeutung zugewinnen (+1,9 Prozentpunkte), brach aber absolut um 242.230 m² ein (-48,4 %), was einer Halbierung des Vorjahreswertes entspricht. 9 der 35 Top-Abschlüsse steuerten hier mit 49,3 % etwas mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes bei.
Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 122.915 m² bzw. 12,8 % (H1 2022: 102.000 m² bzw. 5,1 %), die als einzige mit einem Plus von 20.915 m² (+20,5 %) absolut zulegen kann. Auch anteilig konnte die Branche von allen am deutlichsten an Bedeutung gewinnen mit einem Plus von 7,7 Prozentpunkten. Drei der 35 Top-Abschlüsse trugen rund ein Siebtel des Flächenumsatzes der Sammelkategorie bei. In drei Märkten ist der Handel die führende Branche (Berlin, Stuttgart, Frankfurt), gefolgt durch Logistik/Spedition (Düsseldorf, Hamburg), Industrie/Produktion (München, Ruhrgebiet) und Sonstiges (Köln).
Flächen ab 5.001 m² für 59 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich
Großflächen ab 10.001 m² trugen in der Betrachtung aller Top-8 Märkten insgesamt mit 332.527 m² beziehungsweise 34,6 % den größten Flächenumsatz aller Größenkategorien bei. Somit geht rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes im abgelaufenen Halbjahr an den Top-8 auf Großflächenvermietungen zurück. Größere bis Großflächen zwischen 5.001 und 10.000 m² vereinten mit 234.516 m² beziehungsweise 24,4 % ein Viertel des Flächenumsatzes der Top-8 und sind zweitplatziert. „Damit sind im abgelaufenen Halbjahr in der Betrachtung aller Top-8 Flächen die beiden größten Kategorien ab 5.001 m² für insgesamt 59 % bzw. 567.043 m² des Flächenumsatzes verantwortlich“, sagt Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg. Es folgen Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² mit einem Flächenumsatz von 126.295 m² beziehungsweise 13,1 %, kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 21,2 % beziehungsweise 203.562 m² sowie Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 63.830 m² beziehungsweise 6,6 %.
Spitzenmiete: NRW-Märkte holten im Vergleich zu den weiteren Top-Standorten auf
Laut des neuesten Realogis Marktreports ist die Entwicklung der Spitzenmiete in allen Top-8 Märkten weiter dynamisch und es wurden durchgehend steigende Spitzenmietpreise verzeichnet. Weiterhin erstplatziert nach Spitzenmiete ist München mit einem neuen Höchstwert, der mit 9,75 €/m² nahe der 10 €-Marke rangiert, kommend von 9,00 €/m².
Ebenfalls weiterhin auf demselben Rang ist Berlin. Mit 9,00 €/m² rangiert der Markt innerhalb der Top-8 auf Rang 2, kommend von 7,90 €/m².
Drittplatziert ist Düsseldorf mit 8,50 €/m², kommend von Rang 6 mit 7,25 €/m².
Zusammen mit Düsseldorf auf dem vierten Rang ist auch der NRW-Markt Köln mit ebenfalls 8,50 €/m², kommend von 6,85 €/m².
Mit geringem Abstand folgen Stuttgart mit 8,40 €/m² (H1 2022: 7,30 €/m²), Hamburg mit 8,00 €/m² (H1 2022: 7,50 €/m²), Frankfurt mit 7,60 €/m² (H1 2022: 7,30 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 7,50 €/m² auf (H1 2022: 5,65 €/m²).
„In fünf von acht Märkten waren die Mietpreissteigerungen zweistellig, in den anderen drei einstellig“, so Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf. Den deutlichsten Preissprung verzeichnet das Ruhrgebiet mit einem Zuwachs von historischen 32,7 %. Es folgen im zweistelligen Bereich die NRW-Märkte Köln (+24,1 %) und Düsseldorf (+17,2 %), gefolgt von Stuttgart (+15,1 %) und Berlin (+13,9 %). Einstellig zulegen konnten München (+8,3 %), Hamburg (+6,7 %) und Frankfurt (+4,1 %). Der Durchschnitt der Zuwachsraten der Spitzenmieten aller Top-Märkte lag bei deutlichen +15,3 %, im Vorjahreszeitraum H1 2022 lag die durchschnittliche Zuwachsrate aller Top-Märkte noch bei 9,6 % - somit hat die Verteuerung weiter zugenommen. Insbesondere die NRW-Märkte holen im Vergleich zu den weiteren Top-Standorten auf.
Größte 35 Mietvertragsabschlüsse der Top-8 in H1 2023 für knapp die Hälfte des Umsatzes verantwortlich
Die 35 größten Abschlüsse waren in Summe für rund 46,7 % des Gesamtflächenumsatzes der Top-8 deutschen Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien verantwortlich (bzw. rund 449.000 m²). Unterhalb der Branchen war Logistik und Spedition mit 13 Top-Mietvertragsabschlüssen führend und für die Hälfte des Umsatzes der Branche (bzw. 11,6 % des Gesamtumsatzes) verantwortlich, darunter der Spitzenreiter-Abschluss mit GXO Logistics Europe SAS über knapp 32.300 m². Der Großteil der Vermietungen fand in Bestandsimmobilien statt (21 Abschlüsse), auf den Neubau entfielen 13. Im Berichtszeitraum registrierte Realogis lediglich eine Brownfield-Anmietung und zwar am Top-Standort Frankfurt durch das Handelsunternehmen Bringmeister.