Das Unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) hat Zahlen zum Logistikimmobilienmarkt für das erste Halbjahr herausgegeben und analysiert. Demnach ist es auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen zu einer starken Abnahme des Flächenumsatzes gekommen, den die Analysten auf verschiedene Faktoren zurückführen. Zugleich attestieren sie, dass sich vermietbare Flächen zu Mangelware entwickeln.
So wurden im ersten Halbjahr 2023 in Deutschland rund 2,05 Millionen Quadratmeter an Lager- und Logistikflächen umgesetzt, wie JLL hervorhebt. Im Vergleich zum starken Vorjahreszeitraum mit 4,8 Millionen Quadratmetern entspreche das einem deutlichen Minus von 58 Prozent. Bei der Anzahl der Anmietungen kommt es zu einem Rückgang um 27 Prozent.
„Der niedrige Flächenumsatz im ersten Halbjahr basiert auf zahlreichen Faktoren, einige davon sprechen für eine anhaltend hohe Nachfrage“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Eigentümer berichten von Vollvermietungen, die Leerstände in den meisten Regionen sind verschwindend gering.“
Die Situation würde sich angesichts der Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch an Grundstücken verschärfen. „Bereits heute können großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden. Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen, um sich zumindest das Mietverhältnis sichern zu können.“
Eine weitere Ursache sieht Schekahn in fehlenden Neubauten. „Insbesondere spekulative Objekte fehlen dem Markt.“ Die Entwickler würden wieder zunehmend auf ausreichende Vorvermietungen setzen. Ein Grund dafür seien die weiterhin hohen Finanzierungskosten und im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeren Verkaufsfaktoren.
Dennoch dürfe man nicht außer Acht lassen, dass einige Nutzer zurzeit ihre wirtschaftliche Lage als negativ bewerteten. „Besonders das Verarbeitende Gewerbe und der Handel, die wichtige Nachfragegruppen im Logistik- und Industriesegment darstellen, zeigen sich pessimistisch.“
Umsatzentwicklung in den fünf Ballungsräumen
Im ersten Halbjahr 2023 wurden laut den Angaben der Analysten in den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) rund 655.000 Quadratmetern umgesetzt. Das entspricht dem niedrigsten Wert der vergangenen zehn Jahre. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum kommt es zu einem Minus von 58 Prozent.
Ein leichtes Wachstum von acht Prozent kann nur die Region München erreichen. Düsseldorf sackt um 41 Prozent ab und erreicht mit 105.000 Quadratmetern den niedrigsten Umsatz der fünf Ballungsräume.
Fertige und im Bau befindliche Flächen
Fertiggestellt wurden in der ersten Jahreshälfte 2023 in den Big Five insgesamt 254.000 Quadratmeter Hallenfläche und damit rund 70 Prozent weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Die meisten davon entfielen auf die Regionen Berlin und Frankfurt.
Ebenfalls rückläufig ist das Volumen der im Bau befindlichen Flächen. Die Schwerpunkte der Bautätigkeit befinden sich in den Regionen Hamburg und Berlin.
Spitzenmieten steigen
„Aufgrund der hohen Nachfrage müssen die Entwicklungen vorangetrieben werden, auch an B- und C-Lagen. Nutzer werden wegen der fehlenden Flächen zunehmend akzeptieren müssen, dass Supply Chains an die verfüg- und bezahlbaren Standorte angepasst werden sollten“, sagt Schekahn.
„Gerade in den A-Lagen werden die Spitzenmieten angesichts höherer Baukosten, hochqualitativeren Flächen und ESG-Faktoren weiter steigen.“ Die höchste Spitzenmiete wird zur Jahresmitte mit 10,50 Euro pro Quadratmeter in München erzielt, was einem Anstieg von 35 Prozent entspricht. In Berlin (plus 20 Prozent) und Frankfurt (plus sieben Prozent) werden mittlerweile 7,50 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Außerhalb der Ballungsräume verstärkte Nachfrage durch Autobranche
Außerhalb der fünf Ballungsräume dominiert die Automobilbranche, aber auch hier sank der Flächenumsatz insgesamt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 58 Prozent.
In allen Branchen ist laut den Analysten ein Rückgang zu spüren, besonders aber in den Segmenten Handel und E-Commerce. Dort wurden 82 Prozent weniger Flächen angemietet als im ersten Halbjahr 2022.
Dominiert hat die Bilanz die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem Anteil von 42 Prozent sowie Industrieunternehmen mit 32 Prozent. Wobei insbesondere die Automobilbranche verstärkt Flächen nachfrage, so JLL.
Die drei größten Deals des Halbjahres
Der größte Abschluss des ersten Halbjahres 2023 wurde in der Region Leipzig/Halle verbucht. Ein namhafter Automobilhersteller mietete rund 87.000 Quadratmeter in Bitterfeld-Wolfen, um dort sein weltweit größtes Ersatzteillager zu betreiben.
Auch für den zweitgrößten Deal ist ein Automobilhersteller verantwortlich: BMW mietete im niederbayrischen Pilsting rund 80.000 Quadratmeter für sein neues Logistikzentrum. Der drittgrößte Deal entfällt auf den Logistikdienstleister Rhenus, der einen Vertrag über mehr als 70.000 Quadratmetern in Sülzetal bei Magdeburg abschloss.