„Der Markt hat die Talsohle hinter sich gelassen, aber die Erholung bleibt fragil“, sagt Sebastian Bögel, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Der Anstieg ist ein positives Signal, doch wir liegen weiter unter den Rekordjahren. Viele Unternehmen entscheiden vorsichtiger und kurzfristiger.“ Für 2026 erwartet Bögel eine „Seitwärtsbewegung auf ähnlichem Niveau“.
Ein Viertel des Gesamtumsatzes entfiel auf Eigennutzer (1,42 Mio. m²). Neue Impulse kommen laut JLL zunehmend von internationalen Playern: „Wir sehen verstärkt Interesse asiatischer Handels- und Logistikunternehmen an modernen Standorten in Deutschland“, so Bögel.
Großabschlüsse ab 10.000 m² legen deutlich zu
Das Segment der großflächigen Vermietungen ab 10.000 m² entwickelte sich besonders dynamisch. 2025 wurden 41 Abschlüsse mit zusammen 786.000 m² registriert – ein deutlicher Sprung gegenüber 2024 (26 Abschlüsse / 464.000 m²). Auch die Bautätigkeit zog an: In den fünf Hochburgen wurden 656.000 m² neue Lagerflächen fertiggestellt, rund 400.000 m² mehr als im Vorjahr. Gegenüber dem Fünfjahresschnitt entspricht das einem Plus von 31 Prozent. Allerdings erreichte nur ein kleiner Teil den freien Markt – 70 Prozent der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben.
Zum Jahresende befanden sich weitere 540.000 m² im Bau, davon knapp die Hälfte noch verfügbar. Die stärkste Aktivität verzeichneten Berlin (232.000 m²) und Düsseldorf (136.000 m²).
Hochburgen wachsen um 23 Prozent – Frankfurt bleibt stärkste Region
Die fünf größten Ballungsräume – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – steigerten ihren Flächenumsatz 2025 auf 1,71 Millionen m², ein Plus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Vergleich fällt jedoch aufgrund des schwachen 2024 günstig aus; gegenüber dem Fünfjahresschnitt bleibt ein Minus von elf Prozent.
- Frankfurt führt erneut mit 462.800 m² (+9 %)
- Berlin legt um 53 Prozent auf 432.200 m² zu
- Hamburg wächst um 45 Prozent auf 343.800 m²
- München erreicht 236.000 m² (+29 %)
- Düsseldorf bleibt mit 235.900 m² unter Vorjahr (–8 %)
Die Nachfrage zog über nahezu alle Branchen an. Besonders stark war der Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 537.100 m² (+33 %). Industrieunternehmen kamen auf 467.800 m² (+10 %), Handelsunternehmen auf 442.100 m² (+31 %). Der größte Abschluss in den Hochburgen: Der Eigennutzer Netto startete den Bau eines 65.000‑m²‑Logistikzentrums in Kremmen bei Berlin.
Spitzenmieten stabil – leichte Aufwärtstendenz erwartet
Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² blieben im vierten Quartal 2025 in allen fünf Hochburgen stabil. Im Jahresvergleich legte lediglich Frankfurt leicht zu – um 25 Cent auf 8,20 €/m².
- München bleibt teuerster Markt: 10,70 €/m²
- Berlin folgt mit 10,50 €/m²
- Düsseldorf: 9,00 €/m²
- Hamburg: 8,50 €/m²
„Einige Regionen kämpfen mit Angebotsmangel bei hoher Nachfrage“, sagt Bögel. „Dort dürfte die Preisschraube leicht nach oben gehen.“
