Der deutsche Markt für Logistikimmobilien hat 2025 nach einem schwachen Jahresauftakt für versöhnliche Ergebnisse gesorgt. So melden die großen Beratungs- und Maklerunternehmen unisono für das zurückliegende Jahr gesteigerte Flächenumsätze. Den größten Sprung bilanziert BNP Paribas Real Estate. Demnach erzielte der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt 2025 einen Flächenumsatz von knapp 6,1 Millionen Quadratmeter (Mio. m²). das entspricht einer Zunahme um fast 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Auch Colliers hat seine Auswertung für den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt veröffentlicht und kommt hier auf einen Flächenumsatz von rund 5,9 Mio. m², was einem Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Laut CBRE erreichte der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt 2025 einen Flächenumsatz von 5,2 Mio. m² (plus sechs Prozent).
Flächenumsatz weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt
Wenngleich alle Immobilienexperten für 2025 eine Erholung des Marktgeschehens zu Tage gefördert haben – das Niveau liegt nach wie vor unter dem langjährigen Durchschnitt. Laut BNP Paribas Real Estate beträgt die Abweichung vom zehnjährigen Durchschnitt 13 Prozent. Collier zieht den Fünfjahresdurchschnitt heran, hier liege das 2025er-Ergebnis sogar 18 Prozent darunter.
Logistikdienstleister stärkste Nutzergruppe
Bei den Nutzergruppen stachen 2025 vor allem Transport- und Logistikunternehmen hervor. CBRE sieht sie mit einem Flächenumsatz von 2,1 Mio. m² und einem Anteil von 40 Prozent auf Platz eins der Nutzergruppen, gefolgt von Produktionsunternehmen und Handelsunternehmen. „Bei der großen Flächenaufnahme seitens Transport- und Logistikunternehmen spielten Onlinehändler aus China beziehungsweise deren Logistiker eine wichtige Rolle“, sagt Rainer Koepke, Senior Advisor bei CBRE.
„Logistikdienstleister konnten aufgrund einiger Großabschlüsse in der ersten Jahreshälfte zwar ihre Position als Spitzenreiter in den Top-8-Märkten halten, Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe waren jedoch für die meisten Abschlüsse verantwortlich“, merkt Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers in Deutschland, an. Logistikdienstleister sind auch in der Colliers-Auswertung mit über 30 Prozent stärkste Nutzergruppe.
Logistikdienstleister erhöhen 2025 die Anzahl großflächiger Anmietungen
Auch BNP Paribas Real Estate verweist auf eine wieder höhere Anzahl großflächiger Verträge. In diesem Flächensegment stechen demnach insbesondere Logistikdienstleister hervor, für die fast die Hälfte des Umsatzes bei den großen Verträgen verantwortlich zeichneten und damit über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen. „Hier spiegelt sich wider, dass viele Branchen die Flexibilität der Logistikdienstleister gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten schätzen“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial BNP Paribas Real Estate. Bemerkenswert sei in diesem Zusammenhang auch, dass Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich wieder wesentlich stärker am Markt aktiv seien, ihr Geschäft dabei aber auch häufig von Logistikdienstleistern abwickeln lassen, so Raabe.
Rüstungsunternehmen und chinesische Onlinehändler als Markttreiber 2026
Rüstungsunternehmen, über deren zunehmende Relevanz im Jahresverlauf 2025 in der Logistikimmobilienbranche diskutiert wurde, seien dagegen fast nicht in Erscheinung getreten, so Koepke von CBRE. Das könnte sich aber bald ändern. „Für 2026 gehen wir von einer weiteren leichten Belebung des Flächenumsatzes aus, auch weil Rüstungsunternehmen durchaus verstärkt als Eigennutzer am Markt tätig werden könnten, um dem wachsenden Bedarf an spezialisierten Lagerflächen für Rüstungs- und Wehrmaterial im Hinblick auf die sich stark verändernde geopolitische Lage zu begegnen“, sagt Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE.
Als Mieter hingegen seien weiterhin Dienstleister chinesischer Onlinehändler zu erwarten, jedoch in anderen Regionen als Nordrhein-Westfalen, wo deren Fokus 2025 zu finden war. „Entscheidend ist und bleibt der weitere Verlauf der deutschen Konjunktur. Sobald wieder ein nennenswertes Wirtschaftswachstum in Deutschland zu verzeichnen ist, wird sich dies auch auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken“, prognostiziert Oulds.
Automobilindustrie bleibt verhalten – begrenzte Impulse für Logistikimmobilien
Kah von Colliers erwartet ebenfalls im E-Commerce-Bereich wieder steigende Aktivität, getrieben durch asiatische Online-Unternehmen, aber auch die verstärkte Aktivität von Amazon auf dem Markt. Die Automobilindustrie bleibe hingegen weiterhin verhalten. Lediglich die von der EU beschlossene Abschwächung des Verbrenner-Aus könnte zu leichten positiven Impulsen führen. „Durch die Verzögerung gewinnen Automotive-Unternehmen etwas Zeit, um auf den Strukturwandel und das endgültige Verbrenner-Aus besser zu reagieren, ihre Produktion entsprechend umzustellen und Investitionen besser zu planen“, so Kah.
Die Experten von BNP Paribas Real Estate erwarten, dass die Rahmenbedingungen vor allem in der ersten Jahreshälfte durchaus herausfordernd bleiben. Auf nationaler Ebene würden für die wirtschaftliche Entwicklung aber Impulse aus den Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität sowie den finanziellen Spielräumen für Verteidigungsausgaben erwartet. „Insgesamt ist für das Jahr 2026 aus heutiger Perspektive zumindest mit einer stabilen Entwicklung des Flächenumsatzes zu rechnen, die im Jahresverlauf noch an Dynamik gewinnen dürfte. In einigen Märkten könnte sich dabei jedoch auch das begrenzte Flächenangebot wieder limitierend auswirken“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate, die weiteren Aussichten zusammen.
