Der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien ist trotz widriger Rahmenbedingungen robust in das Jahr 2026 gestartet. Darüber diskutierten Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial, Michael Marcinek, Head of Business Development bei Garbe Industrial, Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management sowie Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest, Ende April im Rahmen einer von Ruecker Consult organisierten Online-Pressekonferenz.
Flächenumsatz wieder auf Vor-Corona-Niveau
Laute Garbes Research-Team habe sich die Stabilisierung der vergangenen Monate fortgesetzt. „Der Flächenumsatz hat sich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau eingependelt“, sagt Kassner. „Wir sehen aktuell eine Normalisierung statt eines Einbruchs.“ Aber: Infolge der geopolitischen Spannungen nehmen die Unsicherheiten am Markt aktuell wieder zu. „Neben dem konjunkturellen Druck belasten die Logistikbranche auch steigende Energie- und Transportkosten“, so Kassner. „Über höhere Energiepreise, gestörte Lieferketten und steigende Materialkosten ziehen außerdem die Baukosten wieder an. Ursprünglich hatten wir hier mit einer Entspannung gerechnet.“
Asiatische Nutzer gewinnen an Bedeutung
Es gibt aber auch strukturelle Nachfragetreiber - Rückenwind erhält der Logistikimmobilienmarkt vor allem durch eine wieder anziehende Nachfrage aus dem E-Commerce. „Seit dem Jahreswechsel hat die Nachfrage deutlich angezogen, auch getrieben durch ostasiatische E-Commerce-Unternehmen“, berichtet Tappert von HIH Invest. Diese zählten demnach inzwischen zu den wichtigsten Nachfragern, insbesondere im Ruhrgebiet.
Lehner von Savills sieht zudem eine stärkere Bindung dieser Nutzergruppe: „Vor allem asiatische Nutzer schließen vermehrt langfristige Mietverträge ab und sichern sich gezielt Standorte über längere Laufzeiten.“ Er beobachtet zudem eine Verschiebung in den Nutzerstrukturen: Third-Party-Logistics-Anbieter stünden demnach zunehmend unter Margendruck und verlängerten Logistikverträge nicht immer langfristig oder gäben Standorte auf. "Flächen werden dann vermehrt direkt von asiatischen Logistikunternehmen für Konsumgüter angemietet.“
Nachfrage im Defence-Sektor eher durch Eigennutzer
Ein weiterer potenzieller Nachfragetreiber ist der Verteidigungssektor. „Wir sehen hier zusätzlichen Bedarf, der sich allerdings erst über die kommenden Jahre im Markt niederschlagen wird“, sagt Kassner. Ein Großteil der Nachfrage entfalle dabei auf Eigennutzer, sodass sich die Effekte im Vermietungsmarkt nur begrenzt widerspiegeln.
Sein Kollege Marcinek erklärt warum: Im Defence-Bereich seien die Sicherheitsfaktoren extrem hoch. Hier seien Stand-alone-Halle mit Zaun, Überwachung und mitunter auch wenig Toren gefragt. Mit als Multi-User-Immobilien geplanten Hallen seien diese Anforderungen entsprechend schwer umzusetzen.
Leerstände regional unterschiedlich ausgeprägt
Ein weiteres Thema in der Expertenrunde war die aktuelle Leerstandsentwicklung. Hier berichteten die Branchenexperten zwar von grundsätzlich niedrigen Leerstandsquoten. Das ist aber nicht überall so, denn insbesondere ostdeutsche Märkte geraten zunehmend unter Druck. „Die neuen Bundesländer sind aufgrund eines Überhangs aus der Vergangenheit aktuell eher im Hintertreffen“, sagt Marcinek von Garbe.
Ein Beispiel ist Leipzig: „Der Standort ist stark von der Automobilindustrie geprägt. Entsprechend gering ist dort derzeit die Nachfrage“, erklärt Tappert.
Untervermietung gewinnt an Relevanz
Ein relativ neues Phänomen bei der Vermietung von Logistikflächen ist das Thema der zunehmenden Untervermietung. Laut Colliers entfallen inzwischen gut acht Prozent des gesamten Nachfragevolumens auf untervermietete Flächen, berichtet Kassner.
Tappert beobachtet dabei zwei typische Szenarien: „Nutzer sichern sich perspektivisch mehr Fläche, als sie zunächst bespielen können.“ Zudem würden Flächen während der Laufzeit untervermietet, „weil sie nicht mehr voll genutzt werden können“. Für Eigentümer gewinne daher die Ausgestaltung von Untervermietungsklauseln an Bedeutung. „Wir wollen nicht, dass ein Mieter den Standort nach wenigen Jahren faktisch vollständig an Dritte weitergibt und das Mietverhältnis dauerhaft auslagert“, sagt Marcinek.
Ausblick bleibt von geopolitischen Faktoren geprägt
Zum weiteren Ausblick für den Logistikimmobilienmarkt sagt Kassner: „Wir haben es aktuell weniger mit einem klassischen Marktzyklus zu tun, sondern stark mit geopolitischen Einflüssen.“ Entsprechend volatil seien die Rahmenbedingungen und verlässliche Prognosen derzeit nur eingeschränkt möglich.
Einigkeit unter den Experten besteht darin, dass die strukturellen Treiber im Logistikimmobilienmarkt intakt seien und es gute Gründe für die Annahme gebe, dass sich die positive Entwicklung fortsetzt. Dafür müsse sich jedoch auch die Industrie erholen, um zusätzliche Nachfrage zu generieren.
