Logistikimmobilienmarkt: Stabilisierung nach schwierigem Vorjahr

Nach einem schwierigen Jahr 2024 mit sinkenden Flächenumsätzen und gestiegenem Leerstand, hat sich der deutsche Markt für Logistikimmobilien im ersten Halbjahr 2025 wieder etwas stabilisiert. So melden verschiedene große Beratungs- und Maklerunternehmen in diesen Tagen für die ersten sechs Monate einige Lichtblicke.

Flächenumsatz steigt leicht im Vergleich zum Vorjahr

BNP Paribas Real Estate meldet für den bundesweiten Logistikmarkt einen Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen (Mio.) Quadratmetern – ein Plus um knapp elf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere das zweite Quartal zeigte sich demnach sehr lebhaft und erreichte mit gut 1,5 Mio. Quadratmetern deutlich mehr Umsatz als der Jahresauftakt.

„Insgesamt ist gegenüber dem Vorjahr mehr Aktivität auf dem Markt zu verzeichnen, was sich nicht nur im reinen Flächenumsatz, sondern auch in einer höheren Anzahl von Flächengesuchen und -anfragen widerspiegelt. Die positive Grundstimmung und Zuversicht der Unternehmen nehmen spürbar zu, und es werden auch wieder mehr großflächige Vertragsabschlüsse registriert“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate.

Nach Analysen von CBRE verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 2,52 Mio. Quadratmetern. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 ist das ein Anstieg um 3,1 Prozent. Hinweis: Außerhalb der Top-5-Märkte werden hier nur Abschlüsse ab 5000 Quadratmeter erfasst. Für Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE in Deutschland, habe sich in der ersten Jahreshälfte eine "stabile" Entwicklung gezeigt. „Der Flächenumsatz war leicht über dem Niveau der letzten zwei ersten Halbjahre aber deutlich unter dem Niveau, das in den Jahren zuvor üblich war“, ordnet er die Zahlen ein.

Logistikdienstleister treiben die Nachfrage

Ein bemerkenswertes Detail gibt es in der Betrachtung der Nutzerbranchen: In dem Zahlenwerk von BNP Paribas Real Estat stechen Logistikdienstleister bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen mit einem sehr hohen Anteil von knapp 43 Prozent hervor. Dieser liegt demnach sowohl prozentual als auch in absoluten Zahlen deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt. 

Auch für CBRE erweisen sich Transport- und Logistikunternehmen als aktivste Nachfragebranche, hier wird der Anteil auf 36 Prozent beziffert. „Der Anstieg bei den Logistikunternehmen ist erstaunlich, da diese konjunkturbedingt signifikante unausgelastete Flächen haben, den sogenannten 'grauen Leerstand'. Positiv ist dagegen jedoch, dass nun wieder mehr Handels- und Produktionsunternehmen ihre Logistik outsourcen, um Kosten und eigenes Personal einzusparen“, sagt Koepke.

Neubautätigkeit fällt auf Fünfjahrestief

Sorgen bereitet dagegen die Neubautätigkeit. Mit rund 1,7 Millionen Quadratmetern Neubauvolumen verzeichnet der deutsche Logistikimmobilienmarkt das schwächste Halbjahres-Ergebnis der letzten fünf Jahre. Das vermeldet der Logistikimmobilienberater Logivest nach Auswertung der eigenen Researchdaten. Basis der Daten ist dabei stets der Zeitpunkt des Spatenstichs. „Bei einem Grauen Markt von rund drei Millionen Quadratmetern und Leerständen im Bereich Bestandsimmobilien von über acht Millionen Quadratmetern, stehen die Neubauentwicklungen unter einem massiven Wettbewerbsdruck“, so Logivest-CEO Kuno Neumeier. Ihm ist jedoch wichtig, nicht von einem Markteinbruch zu sprechen. „Betrachtet man die Zahlen der letzten zehn Jahre, sieht man, dass wir schlicht auf ein Vor-Corona-Niveau gesunken sind. 2019 hatten wir ein ähnliches Ergebnis – in den Jahren zuvor lagen wir teils sogar noch deutlich darunter“, so Neumeier.

Regionale Leerstandsunterschiede bleiben groß

Was den Leerstand angeht, verzeichnete CBRE zuletzt aber immerhin einen leichten Aufwärtstrend: Während der Big-Box-Leerstand mit 4,1 Prozent im Vorjahresvergleich noch um 0,9 Prozentpunkte über dem Wert des zweiten Quartals 2024 lag, ging er innerhalb der vergangenen drei Monate von 4,5 Prozent um 0,4 Prozent zurück. Es gibt jedoch deutliche regionale Unterschiede: Während vor allem in einigen ostdeutschen Regionen Leerstandsraten von um die neun Prozent zu verzeichnen sind, muss man in vielen der Top-Märkte nach wie vor lange nach einer freien Logistikimmobilie suchen: So liegen die Leerstände in Hamburg bei null Prozent, in München bei 0,9 Prozent und Frankfurt am Main bei 1,8 Prozent.

Durchschnittsmieten ziehen stärker an als Spitzenmieten

Bei der Mietentwicklung ging es im ersten Halbjahr wieder nach oben, vor allem bei den Durchschnittsmieten. Zwar stieg laut CBRE die durchschnittliche Spitzenmiete für Logistikimmobilien in den Top-5-Märkten um 2,9 Prozent auf 8,96 Euro pro Quadratmeter. „Der kontinuierliche Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren sorgte für Nachholeffekte bei der Durchschnittsmiete“, erklärt Philip Naumann, Senior Analyst Nationwide Industrial & Logistics Research bei CBRE in Deutschland. Diese sei ist in den Top-5-Märkten um 9,1 Prozent auf 7,44 Euro gestiegen.

Laut BNP Paribas haben sich die Spitzenmieten im zweiten Quartal überwiegend stabilisiert, und auch im Vorjahresvergleich beläuft sich der Anstieg im Schnitt über alle großen Standorte nur auf rund ein Prozent. Die bundesweiten Durchschnittsmieten weisen aber auch in dieser Auswertung im Vorjahresvergleich ein größeres Wachstum auf, das im Schnitt der großen Standorte rund vier Prozent beträgt.

Ausblick geprägt von Unsicherheiten

Beim Ausblick aufs Gesamtjahr 2025 geben sich die Immobilienexperten in diesen unsicheren Zeiten zurückhaltend. „Angesichts der weiterhin herausfordernden Zeit für die deutsche Wirtschaft und der weiteren Unsicherheiten – derzeit wegen der Unklarheit über die US-Zölle, die sowohl Exportrichtungen beeinflussen als auch Supply-Chains – ist eine Prognose sehr schwierig“, sagt etwa Koepke von CBRE. Ein Überschreiten der Fünf-Millionen-Quadratmeter-Flächenumsatzmarke sei aber zu erwarten und damit ein Niveau in Höhe der beiden Vorjahre.

BNP Paribas geht für die zweite Jahreshälfte grundsätzlich von einer ähnlichen Entwicklung wie im zweiten Quartal aus, weist jedoch auf unterschiedliche Faktoren hin. So dürften es positive Impulse für die Wirtschaft durch die Sondervermögen geben, diese könnten aber erst zeitverzögert spürbar werden. Auf der anderen Seite bleibe die US-Handelspolitik ein großer Unsicherheitsfaktor für die Weltwirtschaft. „Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Nachfrage vor allem seitens des Handels und der Industrie erst langsam wieder mehr Fahrt aufnehmen dürfte“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNP Paribas Real Estate. Für das Gesamtjahr erscheint demnach ein Ergebnis über dem schwachen Vorjahr (5,3 Mio. Quadratmeter) sehr wahrscheinlich. „Sollte die Dynamik im großflächigen Segment noch zunehmen, könnte auch die 6-Mio.- Quadratmeter-Marke wieder im Zielkorridor liegen“, so Hafner.