Wie konkurrenzfähig sind Logistikimmobilien zur aufstrebenden Assetklasse Rechenzentrum? Die Initiative Logistikimmobilien (Logix) hat dies anhand des Thesenpapiers „Logistikimmobilien und Datacenter“ untersucht. Das zentrale Ergebnis: Die Konkurrenz zwischen Logistikimmobilien und Rechenzentren betrifft nicht den gesamten deutschen Markt, sondern konzentriert sich auf vergleichsweise wenige Standorte, die für beide Nutzungen infrage kommen. Das seien vor allem die Metropolregionen, in denen sich die Hubs der physischen Güterströme mit den Clustern der digitalen Datenströme überschneiden. Hier bilde die Metropolregion Frankfurt den absoluten Schwerpunkt, gefolgt von Berlin und München.
Datacenter können Logistiknutzungen verdrängen
„Während Logistikimmobilien vor allem von der Nähe zu Absatzmärkten, Industrie und Verkehrsinfrastruktur profitieren, sind Rechenzentren insbesondere auf leistungsfähige Stromanschlüsse und Glasfaserverbindungen angewiesen. Treffen diese Anforderungen an einem Standort zusammen, können Datacenter Logistiknutzungen verdrängen. Grund dafür ist unter anderem ihre höhere Zahlungsbereitschaft für geeignete Grundstücke“, fasst Uwe Veres-Homm, Leiter Risiko- und Standortanalyse am Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS und einer der Autoren des Thesenpapiers, zusammen.
Strombedarf als entscheidender Standortfaktor
Ein zentrales Thema des insgesamt 22 Thesen umfassenden Papiers ist der Faktor Energieinfrastruktur: Während ein typisches Distributionszentrum auf einem Grundstück mit 25.000 Quadratmetern (m²) und mit 10.000 m² Hallenfläche, 800 m² Bürofläche und zwölf elektrifizierten Laderampen auf einen zu erwartenden Strombedarf von rund 1,8 GWh pro Jahr komme, wären es bei auf einem Grundstück dieser Größe realisierten Rechenzentrum mit 25 MW Gesamtleistung 220 GWh. Das entspreche dem gesamten Stromverbrauch einer durchschnittlichen, mittelgroßen Stadt mit 40.000 Einwohnern, rechnen die Autoren des Thesenpapiers vor. Datacenter könnten daher als Katalysatoren fungieren, die den Ausbau der Stromnetze beschleunigen. Von einer infrastrukturellen Aufwertung könnten auch Logistikimmobilien in der näheren Umgebung profitieren – allerdings erst mit zeitlicher Verzögerung.
Im Umkehrschluss heißt das aber auch: Wo das lokale Netz diesen riesigen Energiebedarf perspektivisch nicht bedienen kann, kommen Ansiedlungen von Datacentern praktisch nicht in Frage. Genau hier sehen die Autoren Chancen für Logistikimmobilien, deren Strombedarf im Vergleich nur moderat wächst. Auch wenn an Standorten mit ohnehin limitierter Netzkapazität perspektivisch selbst dieser Zuwachs zur Herausforderung werden könne, blieben Logistikimmobilien an solchen Standorten deutlich anschlussfähiger als Datacenter, heißt es im Logix-Papier.
Das komplette Thesenpapier steht auf der Website von Logix zum Download bereit. Uwe Veres-Homm wird die Untersuchung zudem auf der Messe Buildinx, die vom 17. bis 19. November in Dortmund stattfindet, näher vorstellen.
