Aktivitäten auf europäischem Lagerflächenmarkt auf hohem Niveau

London / Frankfurt. Diese Daten gehen aus dem neuesten „European Logistics Report“ von Jones Lang LaSalle hervor. Auf die Top 5 Länder des europäischen Lagerflächen-Investmentmarktes entfielen Dreiviertel des Gesamtvolumens. Angeführt wird die Liste von Großbritannien, das allerdings im Jahresvergleich einen Rückgang von 35 Prozent verzeichnete. Mit 4,3 Milliarden Euro lag das Volumen aber deutlich über dem der anderen Länder: Deutschland, größter westeuropäischer Lagerflächen-Investmentmarkt auf dem Kontinent, kommt auf 2,3 Milliarden Euro, ein Plus von 5 Prozent. In Frankreich hat sich die Transaktionsaktivität mehr als verdoppelt (auf 1,86 Milliarden Euro). Während sich Schweden mit 1,78 Milliarden Euro auf dem Niveau des Vorjahres bewegte, überschritt die Niederlande mit einem Plus von 30 Prozent erstmals die 1 Milliarden Euro-Marke. „Die sich insgesamt abschwächende Investitionstätigkeit im Lagerflächensegment in 2007 war keine Folge der Finanzmarktkrise, sondern eine Folge der in vielen Ländern nur begrenzten Investitionsmöglichkeiten“, so Aymeric de Seresin, Director im Investment-Team von Jones Lang LaSalle und spezialisiert auf Logistiklagerflächen. „Zwar sind zahlreiche Projekte, die für Investoren interessant wären, von internationalen Bauträgern erstellt worden. Deren Strategie ist es aber häufig, die Flächen in ihren eigenen Portfolios zu behalten“. Darüber hinaus schmälert ein weiter hoher Anteil an eigengenutzten Projekten in einigen mittel- und osteuropäischen Ländern die Kaufgelegenheiten für potentielle Investoren: „Diese Märkte stehen zwar zunehmend im Fokus von Investoren. Die begrenzten Investitionsmöglichkeiten haben aber das Renditeniveau nach unten gedrückt und damit gleichzeitig die Risikoprämien minimiert. Eine Verringerung des möglichen Gewinns bei gleichzeitig größerem Investitionsrisiko (verglichen mit den reiferen Märkten) lässt potentielle Investoren vorsichtiger agieren“. Trotz dieser Vorsicht ist für die zentraleuropäische Region insgesamt im Jahresvergleich ein Transaktionsplus von 50 Prozent zu konstatieren. Zu verdanken ist das den Aktivitäten in Polen, das sein Volumen annähernd verdreifachte (auf 500 Millionen Euro). Grund dieses Wachstums war das Zusammenwirken eines starken Nutzerinteresses und eines sich vergrößernden Angebots sowohl durch Fertigstellungen, als auch durch verstärkte Veräußerungsaktivitäten. Rückläufige Investitionsvolumina von Minus 13 Prozent, 18 Prozent und 23 Prozent zeigten die Tschechische Republik (auf 62 Millionen Euro), Rumänien (auf 82 Millionen Euro) und Ungarn (auf 205 Millionen Euro). In Skandinavien verzeichnete Finnland einen beträchtlichen Zuwachs des Transaktionsvolumens (auf rund 400 Millionen Euro), fast eine Verdoppelung des Vorjahresniveaus. Auch hier sorgten vor allem sinkende Renditen für verstärkte Verkaufsaktivitäten. Norwegen dagegen büßte gegenüber dem Rekordjahr 2006 fast 50 Prozent ein. Das Investitionsniveau in Schweden war mit 1,78 Milliarden Euro weiterhin robust. Das Volumen in Südeuropa litt unter dem Einbruch der Aktivitäten auf dem spanischen Markt (minus 70 Prozent auf 170 Millionen Euro). Hier fehlte es vor allem an adäquaten Investitionsobjekten. Insgesamt führte das im Jahresvergleich zu einem Rückgang um minus 37 Prozent. Nutzernachfrage auf Rekordniveau – Deutschland stärkster Markt Die Nutzernachfrage für Lagerflächen wurde europaweit dynamisiert durch zunehmende Outsourcing-Aktivitäten und einen expandierenden Einzelhandelsmarkt. In 2007 stieg der Lagerflächen-Umsatz mit 14,5 Millionen Quadratmeter auf Rekordhöhe und zeigte gegenüber 2006 ein Plus von 19 Prozent. Während das größte Umsatzwachstum in den mittel- und osteuropäischen Märkten verzeichnet wurde, entfiel auf die Großen 3, angeführt von Deutschland mit 3,3 Millionen Quadratmeter, Großbritannien (1,5 Millionen Quadratmeter) und Frankreich (1,5 Millionen Quadratmeter) fast 44 Prozent des Gesamtumsatzes 2007. Trotz hoher Bauaktivitäten bleibt Risiko eines Überangebots gering Die starke Nachfrage hat die Bautätigkeit in Europa 2007 weiter angekurbelt. Mit rund 10 Millionen Quadratmetern wurden 19 Prozent mehr Flächen fertig gestellt als im Vorjahr. Allein 1,7 Millionen Quadratmeter entfielen dabei auf den russischen Markt, eine Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr. Weitere drei Märkte lagen über der 1-Millionen-Marke: Deutschland mit 1,5 Millionen Quadratmeter, London (1,2 Millionen Quadratmeter) und Polen (rund 1 Millionen Quadratmeter). Unter den drei Top Logistikmärkten (gemessen am umgesetzten Flächenvolumen) zeigte Frankreich mit einem Rückgang von 34 Prozent und UK mit einem Rückgang von 20 Prozent eine gegenläufige Entwicklung. Dies ist hauptsächlich auf die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre zurückzuführen, die das verfügbare Angebot deutlich erhöht hat. Demgegenüber legten die Fertigstellungen in Deutschland um 24 Prozent zu. Mehr als 11,5 Millionen Quadratmeter Lagerflächen befinden sich in der europäischen Fertigstellungs-Pipeline für 2008. Ob sie tatsächlich alle auch in diesem Zeitraum auf den Markt kommen, hängt bei vielen Projekten davon ab, ob ein Vertragsabschluss vorab realisiert werden konnte. Mit einem Bau wird erst begonnen, wenn ein Mieter gefunden ist. Rund 1,4 Millionen Quadratmeter des Volumens entfallen auf Russland. In den westeuropäischen Kern-Märkten hat Deutschland mit 1,5 Millionen Quadratmeter das stärkste Neubaupotenzial. „In Anbetracht des hohen Fertigstellungsvolumens an neuen Flächen sehen sich die europäischen Märkte mit wachsenden Angebotsvolumina konfrontiert. Das Risiko eines einschneidenden Überangebots ist aber gering, da spekulative Bauvorhaben gegenüber maßgeschneiderten und vorvermieteten Projekten auf den Lagerflächenmärkten eine untergeordnete Rolle spielen“, so Rainer Koepke, European Director Jones Lang LaSalle. Mietpreiswachstum nur noch begrenzt möglich Während der Mietpreisindex für erstklassige Lagerflächen von Jones Lang LaSalle insgesamt einen Anstieg um 2,3 Prozent für die 25 untersuchten Märkte ausweist, ist das Mietpreisniveau in vielen Märkten außerhalb der Ballungsräume gesunken. Dies ist auf das starke Neubauvolumen der letzten Jahre an diesen Standorten zurückzuführen. Gleichzeitig sehen sich Gebäudenutzer einem enormen Druck ausgesetzt, ihre Logistikkosten zu senken. Diesen Druck geben sie weiter an die Vermieter, deren Spielräume durch das gewachsene Angebot enger geworden sind. Innerhalb der Ballungsräume sieht Jones Lang LaSalle in 2008 noch ein potenziell leichtes Mietpreiswachstum an stark nachgefragten Standorten. Generell ist eher von gleich bleibenden Mieten auszugehen. „Die EU-Erweiterung, die Globalisierung der Angebotskette, der wachsende Handelsstrom aus Asien und die sich verändernden Anforderungen der Kunden werden den europäischen Logistik-Lagerflächen-Markt antreiben. Eine Reihe neuer Märkte gerät ins Visier der Nutzer, Developer und Investoren. Hierzu zählen die Slowakei, Kroatien, Griechenland und die Türkei. Zwar sind die Aktivitäten auf diesen Märkten noch begrenzt. Es entsteht aber nach und nach ein moderner Logistik-Lagerflächenmarkt auf Grundlage wachsender Volkswirtschaften und eines wachsenden Einzelhandelsmarktes. Wir rechnen damit, dass das Interesse an diesen Märkten in 2008 weiter zunehmen wird“, so Rainer Koepke.