Multilevel-Logistik: Warum Deutschland noch zögert

Insbesondere in den deutschen Metropolregionen sind Flächen für Logistikimmobilien knapp. Seit einigen Jahren werden daher Multilevel-Logistikimmobilien als Alternative gehandelt, verheißen sie doch gerade bei teuren Grundstückpreisen eine sinnvolle Flächennutzung. Während mehrgeschossige Logistikimmobilien zunächst insbesondere im asiatischen Raum realisiert wurden, sind sie auch in Europa in unterschiedlichen Ausprägungen anzutreffen. Neue Logix-Studie zum Thema erschienen Dies zeigt eine Bestandsaufnahme im Rahmen der Studie „Multilevel-Logistikimmobilien“, die die Logix-Initiative im Oktober dieses Jahres veröffentlicht hat. Die unter der Leitung von Roland Busch von der Bergischen Universität Wuppertal erarbeitete Publikation zieht eine weiter gefasste Begriffsdefinition heran: Demnach sind Multilevel-Logistikimmobilien Gebäude mit mindestens zwei übereinanderliegenden, logistisch genutzten Geschossen, deren Erschließung über Rampen oder auch intralogistische Systeme erfolgt. Auch Zwischengeschosse werden für diese Definition der Mehrgeschossigkeit erfasst - solange sie sich über mindestens zwei Drittel der Gebäudegrundfläche erstrecken. Multilevel-Logistik bleibt in Deutschland die Ausnahme Ein Blick auf die in der Logix-Studie aufgeführten Flaggschiff-Projekte in Europa zeigt: In Deutschland hat Multilevel nach wie vor Seltenheitswert. Nach dem 2022 von Fourparx realisierten Leuchtturmprojekt "Mach 2" in Hamburg kam nicht mehr viel nach. Lediglich die von Amazon als Fulfillment-Center genutzte Anlage „Erfurt A – The Grand“ des Projektentwicklers Atmira wird als weiteres Beispiel für eine Multilevel-Immobilie auf deutschem Boden aufgeführt. Im Gegensatz zu „Mach 2“ handelt es sich dabei um eine so genannte „Rampless“-Immobilie. Es gibt also keine von Lkw befahrbaren Rampen in die oberen Geschosse, sondern der Transport in die Obergeschosse erfolgt über Fördertechnik und Lifte. München: Wo sich zwei Geschosse rechnen können Einer der wenigen Projektentwickler, der aktuell eine Logistikimmobilie mit zweistöckigem Nutzungskonzept plant, ist MLP. Der MLP Business Park München in Neufahrn bei Freising wird spekulativ errichtet und soll nach Fertigstellung über eine Gesamtnutzfläche von ca. 42.800 Quadratmetern (m²) verfügen. Davon sind etwa 34.000 m² Hallen-, 4100 m² Mezzanin- und 4700 m² Bürofläche. Die Andienung im Erdgeschoss ist für Lkw ausgelegt, die Hallenflächen im Obergeschoss können sowohl mit Pkw als auch Lkw bis 7,5 t direkt angefahren werden. Laut Martin Birkert, Chief Country Officer Germany bei MLP, habe man im Vorfeld viele Recherchen rund um dieses spekulative Projekt angestellt. „Im Raum München ist die Nachfrage nach Flächen ungebrochen, die Mietpreise sind deutschlandweit am höchsten. Das Grundstück war bereits längere Zeit auf dem Markt, und sehr hochpreisig. Ein Erwerb war für uns letztlich nur wirtschaftlich darstellbar, indem wir die nutzbare Fläche vergrößern“, erklärt Birkert gegenüber der VerkehrsRundschau. Im MLP Business Park München werde ein konsequenter Multi-User-Ansatz verfolgt: Im Erdgeschoss entstehen Flächen für Value Added Services, Lager und Produktion, im Obergeschoss ein Gewerbepark. „So können wir Abschnitte zwischen 600 und 20.000 Quadratmetern anbieten“, so Birkert. Baubedingte Einschränkungen sieht er im Übrigen wenig: „Im Erdgeschoss ermöglicht das Stützenraster herkömmliche Regalanlagen. Eine gewisse Einschränkung ergibt sich allenfalls durch die kleineren Brandabschnitte.“ Vermarktung braucht etwas mehr Zeit, aber funktioniert Ein weiterer Entwickler, der Multilevel aufgeschlossen gegenübersteht, ist CTP. „Wir beschäftigen uns sehr intensiv mit diesem Thema“, sagt Timo Hielscher, Geschäftsführer Deutschland. Gerade in Ballungsräumen sei es auch im Interesse der Städte und Kommunen, die knappen verfügbaren Flächen möglichst effizient zu nutzen. Dass solche Konzepte funktionieren können, zeige beispielsweise ein CTP-Projekt in Amsterdam. „Dort haben wir unmittelbar am Hafen ein dreigeschossiges Logistikzentrum realisiert, ergänzt um ein Bürogeschoss auf dem obersten Deck. Das Projekt verdeutlicht, was baulich und technisch heute möglich ist“, betont Hielscher. Auch wenn die Vermarktung solcher Immobilien etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen könne, ist CTPs Deutschland-Chef überzeugt, dass der Markt die Konzepte annimmt. Mischnutzung als Treiber Auch in Tschechien realisiert CTP zweigeschossige Logistikflächen. „Dort lassen sich solche Projekte zugegebenermaßen wirtschaftlich deutlich einfacher darstellen als in Deutschland“, räumt Hielscher ein. Hierzulande stellten vor allem das komplexe Baurecht, die Brandschutzanforderungen und die damit verbundenen technischen Anforderungen eine Herausforderung dar. „Wohin zieht der Rauch ab, wenn es unten brennen sollte? Wohin fließt das Wasser, wenn oben die Sprinkleranlage angeht?“, lauten Aspekte, die Hielscher exemplarisch nennt. Er sieht deshalb auch Potenzial für alternative Nutzungskombinationen. „Es muss nicht zwangsläufig Logistik auf Logistik sein. Denkbar sind beispielsweise Light-Industrial-Nutzungen auf Logistikflächen oder Gewerbeparks mit darüberliegenden Logistikflächen“, so Hielscher. Solche Nutzungsmischungen könnten sowohl wirtschaftlich interessant sein als auch den Anforderungen der Städte und Kommunen an vielfältigere Flächennutzungen entgegenkommen. Grundstückkosten geben den Ausschlag Fabio Kirchgeßner, Managing Director Panattoni Germany, zeigt sich zurückhaltender und verweist auf den großen statischen und damit kostenseitigen Aufwand, die insbesondere Multilevel-Immobilien mit Andienung im Obergeschoss mit sich bringen. „Die Immobilie braucht eine Rampe, die lang genug sein muss, damit der Steigungswinkel passt. Auch muss potenziell das Brückenbauwerk und das Gebäude entkoppelt werden. Diese und weitere Besonderheiten erzeugen Zusatzkosten“, so Kirchgeßner. Das führe in der Regel dazu, dass man selbst bei einem idealtypischen Grundstück ganz schnell auf einen Quadratmeterpreis für die Mieter kommt, der - wenn überhaupt – nur in absoluten Toplagen veranschlagt werden könnte. „Wir haben in den vergangenen Jahren die Möglichkeit der Mehrgeschossigkeit an einigen Projekten durchgerechnet, sind am Ende aber zu keiner tragfähigen Kalkulation gekommen“, so Kirchgeßner. Trotz allem sei das Thema Multilevel relevant und es mache Sinn die Umsetzung immer wieder zu prüfen. „Aber es muss sich am Ende rechnen“, betont der Panattoni-Geschäftsführer. Philipp Feige, Vice President, Head of Capital Deployment und Co-Geschäftsführer Deutschland bei Prologis, sieht das ähnlich. „Solange die Grundstückkosten nicht deutlich über 30 Prozent des Projektwerts liegen, ist das wirtschaftlich nicht machbar. Als Region, wo diese Voraussetzungen erfüllt werden, käme allenfalls München in Frage“, so Feige. Mehrstöckige Immobilien mit einer echten Andienung im Obergeschoss sieht er zudem tendenziell als Nischenprodukt. „Wenn ein Nutzer die Möglichkeit hat, alles auf einer Ebene zu machen, wird er das noch bevorzugen“, ist sich Feige sicher. Nutzungsmöglichkeiten oft eingeschränkt Die Fragen der Rentabilität und Drittverwendbarkeit haben auch Alcaro Invest bislang davon abgehalten, Multilevel-Projekte anzugehen. „Für unsere neue Logistikimmobilie in Köln-Porz, die größtenteils von Dachser als Mieter genutzt wird, haben wir im Vorfeld tatsächlich eine Machbarkeitsstudie zur Mehrstöckigkeit durchgeführt und uns bewusst dagegen entschieden“, sagt Geschäftsführer Markus Kroner. „Wir hätten zwar mehr Fläche erzielt. Was unterm Strich als Rendite übrigblieb, war im Vergleich zur eingeschossigen Immobilie allerdings gleich bis niedriger.“ Die wirtschaftliche Frage sei das eine. Gleichzeitig sieht Kroner ganz andere Projektrisiken als bei einer Standardhalle, „bei der jeder weiß, wie sie auszusehen hat“. Es sei nicht gesetzt, dass der Nutzer diese Immobilien auch annimmt. Es sei nicht von der Hand zu weisen, dass die Nutzungsmöglichkeiten insbesondere im Obergeschoss eingeschränkt sind. „Großlogistik mehrstöckig abzubilden, bleibt schwierig. Ich glaube daher in Innenstadtlagen eher an eine Mischnutzung“, so der Alcaro-Geschäftsführer. Vorbehalte überwiegen branchenweit Die Vorbehalte, die von den hier zitierten Vertretern aus der Logistikimmobilienbranche genannt werden, decken sich mit denen, die die oben angesprochene Logix-Studie anführt. In einer vom Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft durchgeführten Befragung nannten zusammengenommen rund 80 Prozent hohe Kosten bzw. geringe Rentabilität als wichtigen oder sehr wichtigen Faktor, der gegen eine mehrgeschossige Bauweise spricht. Dicht gefolgt von Unsicherheit bezüglich der Drittverwendbarkeit. Jeweils rund Zweidrittel führten Vorbehalte von Investoren sowie die bauliche Komplexität als größte Hemmnisse an. Logix: Kommunen müssen Flächenverbrauch reduzieren Und was muss sich ändern, damit wir in Deutschland mehr Multilevel-Immobilien sehen? Erst wenn sich das Verhältnis von Baukosten und Mietniveau verbessere, werde das Konzept für Entwickler und Betreiber attraktiver, betonen auch die Autoren der Logix-Studie in ihrem Fazit. An guten Standorten in Ballungszentren mit hohen Mietpreisen und knappem Flächenangebot – insbesondere München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart – sehen sie die Rahmenbedingungen schon heute erfüllt. Großer Handlungsbedarf bestehe aber auf regulatorischer Ebene: Bauordnungen, Bebauungspläne sowie Brandschutz- und Industriebaurichtlinien seien bisher nicht auf mehrgeschossige Logistiknutzungen ausgelegt und müssten entsprechend angepasst werden. Vor allem aber würden die Vorteile der Mehrgeschossigkeit sowohl bei der Stadtplanung als auch bei der Nachhaltigkeitszertifizierung bisher noch viel zu wenig beachtet. „Wenn die Kommunen die Ziele zur Reduzierung des bundesweiten Flächenverbrauchs auf 30 ha pro Tag bis 2030 ernst nehmen, sollten sie durch entsprechende bauleitplanerische Vorgaben und die Sicherung geeigneter Flächen die Umsetzung von Multilevel-Logistikimmobilien unterstützen“, heißt es abschließend.