Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat im Jahr 2025 an Dynamik verloren. Hauptgrund war der deutliche Rückgang bei Großtransaktionen über 100 Millionen Euro, der das Gesamtergebnis spürbar belastete.
Während im Jahr 2024 noch 25 Großdeals mit einem Volumen von 4,1 Milliarden Euro registriert wurden, kam der Markt 2025 lediglich auf neun Abschlüsse mit zusammen 1,7 Milliarden Euro. Vor diesem Hintergrund belief sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 6,45 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gleichzeitig stieg jedoch die Anzahl der Transaktionen von 238 auf 253.
Fokus auf kleinere und mittlere Deals
„Die Entwicklung zeigt, dass der Markt weiterhin aktiv ist, sich der Schwerpunkt jedoch – insbesondere in der ersten Jahreshälfte – auf kleine und mittlere Abschlüsse verlagert hat“, erklärt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. Dies spiegele sich in einer durchschnittlichen Transaktionsgröße von lediglich 18 Millionen Euro im ersten Halbjahr wider.
Im zweiten Halbjahr nahm die Dynamik wieder zu: Die durchschnittliche Dealgröße stieg auf 34 Millionen Euro, zudem entfielen mehr als vier Milliarden Euro des Jahresvolumens auf diesen Zeitraum. „Diesen positiven Trend gilt es im Jahr 2026 weiterzuführen“, so Schumann.
Portfoliotransaktionen prägen das Spitzensegment
Zu den größten Abschlüssen des Jahres zählten vier Portfoliodeals. Darunter befanden sich „Project Helix“, das Palmira Capital an Starwood veräußerte, sowie „Project Aqua“, das im vierten Quartal von Blackstone an GLP ging. Ebenfalls im Schlussquartal wechselte das Octo-Portfolio von P3 zu JD Property, während Logicor das Portfolio „G5“ an EQT aus Schweden verkaufte.
Internationale Investoren dominieren den Markt
Das anhaltend hohe Interesse internationaler Investoren zeigt sich sowohl bei den größten Einzelabschlüssen als auch in der Marktstruktur insgesamt. Käufer aus den USA, Schweden und China prägten die größten Transaktionen des Jahres.
Ausländische Investoren stellten 67 Prozent des Käufervolumens und 23 Prozent des Verkäufervolumens. Insgesamt bauten internationale Akteure ihre Bestände 2025 um mehr als 2,8 Milliarden Euro aus. Damit setzt sich ein Trend fort, der bereits seit fünf Jahren anhält.
Core-plus bleibt gefragt, Value-add holt auf
Bei den Risikoklassen lagen Core-plus-Objekte erneut an der Spitze und vereinten 52 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Value-add-Objekte konnten im Vergleich zum Vorjahr deutlich zulegen und teilen sich mit Core-Investments mit jeweils 19 Prozent den zweiten Platz. Opportunistische Investments erreichten mit zehn Prozent ihren höchsten Marktanteil der vergangenen fünf Jahre.
Käufer und Verkäufer: Fondsmanager tonangebend
Auf der Käuferseite dominierten erneut Asset- und Fondsmanager mit einem Marktanteil von 51 Prozent. Lediglich private Investoren erreichten mit zwölf Prozent ebenfalls einen zweistelligen Anteil.
Auch auf Verkäuferseite führten Asset- und Fondsmanager das Feld an (39 Prozent), gefolgt von Corporates (15 Prozent) und Immobilienunternehmen (14 Prozent).
Spitzenrenditen steigen leicht an
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien legten im Quartalsvergleich in allen Metropolen um zehn Basispunkte zu.
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Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart: 4,6 Prozent
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Frankfurt, Hamburg, München: 4,5 Prozent
Ausblick 2026: Qualität rückt weiter in den Fokus
Für das laufende Jahr erwartet JLL weiterhin eine hohe Zahl an Einzeltransaktionen sowie Bewegung im Portfoliobereich. Während die Liquidität im Core-Segment begrenzt bleibt, ist sie im Value-add- und Core-plus-Bereich weiterhin hoch.
„Spitzenpreise werden auch künftig vor allem für Spitzenobjekte erzielt“, sagt Schumann. „Neben der Lagequalität rückt bei Core-Produkten zunehmend die Bonität der Mieter in den Fokus und wird auf Käuferseite noch intensiver geprüft.“
