Das Gewerbeimmobilien-Unternehmen JLL hat die Entwicklung des deutschen Invetsmentmarktes für Logistik- und Industrieimmobilien für das erste Halbjahr analysiert.
Mit rund 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen konnte das Startquartal um etwa 90 Millionen Euro übertroffen werden, erklärt das Unternehmen. Damit umfasse das erste Halbjahr ein Gesamtvolumen von etwa 2,2 Milliarden Euro – ein Rückgang um 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Allerdings sei 2022 ein besonders starkes Investmentjahr gewesen. Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt liege der Rückgang bei 43 Prozent.
„Der Unterschied der Transaktionsvolumina in den ersten beiden Quartalen ist zwar gering, unterstreicht aber die anhaltende Nachfrage sowie einen intakten Markt, in dem sich Verkäufer und Käufer auf ein Pricing einigen können“, ordnet Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, ein.
Man beobachte aktuell, dass die Aktivität der Marktteilnehmer wieder Fahrt aufgenommen habe. Die Zahl der Pitches im Vergleich zu den vergangenen Quartalen sei deutlich gestiegen. Vor allem auch die Anzahl der aktuell bereits in Vermarktung befindlichen Einzelobjekte sowie erste größere Portfolien hätten Zuwachs verzeichnen können. „Unsere Jahresprognose heben wir deshalb auf sechs Milliarden Euro an.“
Eher kleinere Transaktionsvolumen
Einen Einfluss auf das Gesamttransaktionsvolumen des ersten Halbjahres hatte auch die Vorsicht der Investoren, die derzeit eher kleine Volumina präferieren, weniger größere Einzelobjekte. Das beobachtet Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany.
Das etwas höhere Transaktionsvolumen im zweiten Quartal sei vollständig ohne Großtransaktionen zustande gekommen. „Gerade bei großen Einzelobjekten rücken die Investoren nur mit einer gewissen Vorsicht von der Seitenlinie zurück auf den Markt und trauen sich hier derzeit nur mit höheren Renditen heran“, so Thoma.
Die Präferenz liege bei kleineren Volumina von 20 bis 60 Millionen Euro. „Anders sieht es bei Portfolien aus.“
Hier habe die Zahl der Pitches zugenommen und es befänden sich bereits mehrere Portfolien in Vermarktung oder schon kurz vor dem Signing. Damit werde man „in den kommenden Quartalen mehr Großtransaktionen registrieren“.
Hochwertige Bestandsimmobilien in guter Lage gefragt, weniger Risikobereitschaft
Mit 58 Prozent stammte die Mehrheit der Investoren im ersten Halbjahr aus Deutschland, auf der Verkäuferseite lag deren Anteil mit 64 Prozent noch etwas höher. Einen Fokus legten die Investoren auf Top-Produkte: Core-Investments lagen mit 41 Prozent vorne, Core-plus-Immobilien waren mit einem Anteil von 39 Prozent ähnlich stark gefragt.
„Die anhaltende Vorsicht auf dem Markt wirkt sich auch auf die Risikoklassen aus. Investoren greifen weiterhin sehr gezielt bei hochwertigen Core-Bestands-Objekten in guter Lage zu, um sich diese zu den aktuell attraktiven Konditionen zu sichern“, so Diana Schumann. Verkäufer hielten aber gerade diese Objekte noch zurück, sofern sie nicht dringend auf Liquidität angewiesen sind. „Auf dem Markt werden Top-Immobilien somit sonst nur von Entwicklern platziert.“
Hohe Marktvolatilität aufgrund von Inflation
Die Entwicklungen sind laut JLL auch auf die Inflation zurückzuführen. „Zurzeit erhält der Markt eine neue Richtungsvorgabe bei Preisfindung und Renditeerwartung“, sagt Thoma. „Vor mittlerweile mehr als einem Jahr begann der rasante Zinsanstieg, gefolgt von einer hohen Volatilität.“
Die stetigen An- und Abstiege würden sich aber immer mehr einpendeln. „Mit etwas über rund drei Prozent liegt der 5-Jahres-Swap aktuell zwar so hoch wie zuletzt vor rund zwölf Jahren, dennoch handelt es sich mittlerweile eher um eine Seitwärtsbewegung und damit um ein Signal der Konstanz.“
Würden die nächsten Zinsschritte der EZB wie erwartet nur noch gering ausfallen und die Margen der Banken für Logistik weiter zurückgehen, könnte der Boden der Preisrückgänge bereits erreicht sein, schätzt der Experte. „Ansonsten wird die Spitzenrendite nur noch um die Finanzierungskostensteigerung leicht nach oben gehen.“