Der Druck ist raus

Die anhaltend hohe Nachfrage und stetige Flächenknappheit bei Logistikansiedlungen in vielen Regionen Deutschlands hat in den vergangenen Jahren zu Mietsteigerungen geführt. In der Corona-Krise verzeichnete die Nachfrage nach Logistikflächen sogar noch einen Schub - ausgelöst durch die Versorgung und die temporäre Lagerung von gestrandeten Waren. "Auf die Mieten hatte die Krise kaum Auswirkungen, aber auf die Laufzeiten für Mieter hat sie sich positiv ausgewirkt. Vorher war das ein erhitzter Markt, jetzt ist etwas Druck raus", berichtet Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics EMEA beim Immobilienberater Colliers International. "Allerdings hat der Markt ein kurzes Gedächtnis, wie schon die letzten Krisen gezeigt haben", betont er. Vor allem eine mögliche Teilverlagerung der Produktion ins eigene Land vor dem Hintergrund der unterbrochenen globalen Lieferketten könnte die Nachfrage nach Logistikflächen und damit den Preisdruck mittel- bis langfristig wieder erhöhen, glaubt Kunz. In der Folge rechnet auch Professor Thomas Beyerle, Forschungsleiter beim Immobilienberater und Projektentwickler Catella Group, mit weiter steigenden Mieten und längeren Vertragslaufzeiten in Deutschland. Für das laufende Jahr geht er aber noch von einer stabilen Mietpreisentwicklung mit leichter Tendenz nach oben aus. "Angebot und Nachfrage haben zwar zu einer temporären geringen Erhöhung der Mieten geführt. Aber sie haben sich in den letzten drei Monaten kaum bewegt. Zudem haben wir einen temporären Anstieg bei Mietanfragen für drei bis sechs Monate festgestellt, die jedoch nur einen kleinen Anteil am gesamten Mietgeschäft haben", ergänzt der Experte. Im Schnitt seien die Mieten in der Krise um etwa zwei bis drei Prozent oder um etwa zehn Cent pro Quadratmeter gewachsen. Verteuerung um zehn Prozent bis 2022 Bis 2022 rechnet Beyerle aber damit, dass sie im Schnitt um zehn Prozent zulegen. Derzeit wird die höchste Miete für Logistikimmobilien laut dem aktuellen Report "Logistikmärkte im Aufschwungssog" von Catella Research mit 7,20 Euro pro Quadratmeter in München erzielt, gefolgt von Berlin mit 6,70 Euro. Vergleichsweise günstig sind demnach noch die Mieten pro Quadratmeter in Magdeburg (4,30 Euro) und Erfurt (4,50 Euro). An den sieben Top-Standorten liegen die Renditen in der Bandbreite von 3,7 bis 3,9 Prozent. In Saarbrücken und Würzburg finden sich mit jeweils 6,4 Prozent die höchsten Marktrenditen. Die Flächennachfrage ist laut der Catella-Analyse aktuell in den Logistikregionen Frankfurt/ Rhein-Main und Südbayern/München am ausgeprägtesten. Weil gerade in den gefragten Ballungszentren in Deutschland zu wenige Industrie- und Logistikgrundstücke ausgewiesen werden, die bebaut werden können, rechnet auch der Logistikimmobilienberater Realogis mit einer weiteren Verteuerung der Mieten vor allem im Neubausegment in den kommenden Jahren. Schon zwischen 2018 bis 2019 seien die Mieten für Neubaulogistikimmobilien an den Top-Standorten hierzulande um mehr als acht Prozent gestiegen und damit deutlich mehr als im Vorjahresvergleich (plus 2,5 Prozent). Auch ältere Immobilien werden teurer Der deutliche Nachfrageüberhang für Neubauten lasse gleichzeitig den Bedarf für ältere Immobilien und in der Folge auch hier die Mieten wachsen. "Wir gehen davon aus, dass die Logistikmieten in den kommenden ein bis zwei Jahren in den Metropolregionen zwischen fünf und zehn Prozent anziehen werden", resümiert Oliver Stenzel, Geschäftsführer von Realogis Corporate Solutions. "Nachdem in den vergangenen zwei Monaten aufgrund der Corona-Krise viele Verträge mit einer kurzen Laufzeit zwischen sechs bis zwölf Monaten angefragt wurden, sehen wir jetzt Ende des zweiten Quartals schon wieder, dass die Speditionen und Logistikdienstleister vertrauensvoller in die Zukunft schauen und Mietverträge mit einer Laufzeit zwischen drei bis fünf Jahren abschließen", betont der Experte. Europaweit rechnet der Logistikimmobilienentwickler Prologis dagegen mit einem eher flachen Mietwachstum für das Gesamtjahr. In Summe geht das Unternehmen von einer geringeren Nachfrage und damit einer sinkenden Auslastung von Logistikimmobilien in den europäischen Regionen bis in das dritte Quartal aus, gefolgt von einer Erholungsphase ab Ende des Jahres. Interessantes Detail für den hiesigen Markt: Insgesamt wird erwartet, dass das Thema Untervermietung aufgrund der Stilllegung der Produktion an einigen Standorten kurz- bis mittelfristig an Bedeutung gewinnen wird. So können die bisherigen Mieter der Produktionsflächen ihre Mietausgaben zum Teil kompensieren. Das zeigt eine aktuelle Blitzumfrage von Colliers International unter Investoren. Optionen für flexiblere Verträge Welche weiteren Optionen Mieter haben, um ihre Mietverträge flexibel zu gestalten und Ausfallrisiken abzufedern, erklärt Boris Strauch, Partner der Kanzlei Bryan Cave Leighton Paisner LLP in Frankfurt, im Artikel auf Seite 16. "Man sieht im Markt schon, dass kürzere Mietvertragslaufzeiten angefragt werden, denn die Laufzeiten bei den Kontraktlogistikverträgen sind auch nicht mehr das, was sie mal waren", betont der Jurist. Gerade bei Neubauten, die langfristig finanziert werden, seien solche Anfragen allerdings schwer vermittelbar. In Kürze Mittel- bis langfristig rechnen Experten mit weiter steigenden Mieten für Logistikimmobilien in Deutschland. Die derzeit höchste Miete wird laut dem aktuellen Report "Logistikmärkte im Aufschwungssog" von Catella Research mit 7,20 Euro pro Quadratmeter in München erzielt. Online - Mietpreiskarte Deutschland Mit seiner Mietpreiskarte für Logistikimmobilien informiert das Beratungsunternehmen Realogis über die aktuellen Mietpreise für Neubauten und Bestandsimmobilien an insgesamt 32 Logistikstandorten in Deutschland. Die Karte in hoher Auflösung finden Sie auf VerkehrsRundschau plus, dem digitalen Angebot für VR-Abonnenten unter:www.verkehrsrundschau.de/plus/immobilien

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