Licht und Schatten: Infolge der Krise stagnieren die Mieten bei Logistikimmobilien

Alle Jahre wieder machen sich die Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien daran, Bilanz zu ziehen. Diese fällt für 2024 wie erwartet nicht allzu euphorisch aus. So liegt der Flächenumsatz im Lager- und Logistikbereich deutlich unter Vorjahresniveau. BNP Paribas Real Estate etwa errechnete einen Flächenumsatz von rund 5,3 Millionen Quadratmetern. Macht ein Ergebnis von 16 Prozent unter Vorjahr und 24 Prozent unter dem Zehnjahres-Durchschnitt. Laut Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial von BNP Paribas Real Estate, seien es vor allem die großflächigen Verträge über 20.000 Quadratmeter, die nicht in einer ähnlichen Dimension wie in den Vorjahren abgeschlossen wurden. CBRE verzeichnete für den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt sogar nur einen Flächenumsatz von 4,9 Millionen Quadratmetern, acht Prozent weniger als 2023. Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst das Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen jedoch nur Abschlüsse ab 5000 Quadratmeter. Der Big-Box-Leerstand stieg demnach auf 3,4 Prozent. "Hier sehen wir jedoch größere regionale Unterschiede. Während es im Süden und Südwesten Deutschlands nur ein sehr geringes verfügbares Angebot gab, legte es in Mitteldeutschland sowie in Berlin spürbar zu", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Nach den CBRE-Auswertungen stieg der Big-Box-Leerstand auf dem Markt Mitteldeutschland sogar um deutliche 3,6 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent. Logivest-CEO Kuno Neumeier sieht auch im Bestand einige Leerstände. "Selbst in der Hochsaison - von Black Friday bis hin zur Weihnachtszeit - verzeichnete der Markt der bewirtschafteten Lagerflächen viele Freiflächen. Basierend auf den Zahlen unserer Logistikdienstleisterbörse Logivisor.com gehen wir derzeit von ei-nem Graumarkt von mindestens zwei Millionen Quadratmetern aus", so Neumeier. Doch er sieht auch positive Signale. So verzeichnet Logivest bei Neubauentwicklungen ein Plus von 15 Prozent auf rund 4,4 Millionen Quadratmeter im Vergleich zu 2023. Es wird wieder mehr gebaut Stärkstes Quartal war mit fast 1,4 Millionen Quadratmetern das zweite Quartal, in welches auch der Spatenstich des größten Projektes 2024 fällt: das neue Logistikzentrum von Mercedes-Benz in Bischweier im Kreis Rastatt. Panattoni realisiert die rund 130.000 Quadratmeter große Immobilie auf dem Gelände eines ehemaligen Kronospan-Werks nach DGNB-Platin-Standard. Im April 2025 soll sie übergeben werden. Ein weiteres Topprojekt ist der Log Plaza in Frankfurt/Oder, der derzeit von Alcaro ohne Vorvermietung entwickelt wird. Knapp 90.000 Quadratmeter umfasst das ebenfalls spekulativ errichtete Logistikzentrum "The Space", das BentallGreenOak in Halle/Saale baut. "Gerade die Zunahme an spekulativen Neubauten zeigt den Optimismus und das Vertrauen in diese Assetklasse", betont Neumeier. Auch dass die Mietpreise gerade im Spitzensegment teils deutlich gesunken sind, sieht der Immobilienexperte eher als Zeichen für einen gesunden Markt: "Im Jahr 2023 hatten wir in der Region München noch eine Spitzenmiete von rund 16 Euro pro Quadratmeter. 2024 liegen wir mit rund 14 Euro pro Quadratmeter immer noch auf einem hohen, aber doch wesentlich realistischeren Niveau." Mietsteigerungen ausgebremst Apropos Mieten: Rückläufig sind diese nur punktuell. CBRE ermittelte analog zur Leerstandsentwicklung in Märkten wie Bremen und Mitteldeutschland einen leichten Rückgang der Mieten. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte gab es bei den Spitzenmieten 2024 aber immer noch einen Anstieg um 4,5 Prozent auf 8,79 Euro. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der Top-5-Märkte legte demnach um 1,9 Prozent auf 7,50 Euro zu. Wie sich der Logistikimmobilienmarkt 2025 entwickeln wird, hängt an der wirtschaftlichen Entwicklung: "Sobald sich die Rahmenbedingungen verbessern, ist von einem raschen Anstieg des Flächenumsatzes auszugehen", sagt Rainer Koepke von CBRE. Viele Unternehmen hätten ihre Flächenentscheidungen zwar vertagt, ihre strategischen Logistikplanungen aber nicht beendet. Zudem sieht Koepke vor allem im klassischen Handel viele veraltete Logistikobjekte, die moderne Anforderungen an Technik und Nachhaltigkeit (Stichwort ESG) nicht erfüllten. Früher oder später seien hier Umzüge in moderne Objekte oder Neubauten wahrscheinlich, sagt Koepke und resümiert: "Letztlich entscheidet die Konjunkturentwicklung, ob wir steigende Flächenumsätze sehen werden."