Besser früh

Rund 80 Prozent der deutschen Gewerbe- und Logistikimmobilien haben laut einer Studie des Fraunhofer IIS von 2025 keine Photovoltaikanlage auf ihrem Dach. Die Forscher untersuchten unter anderem mit dem Partner "Power of Logistics" der Bundesvereinigung Logistik (BVL) rund 120.000 gewerbliche Hallen. "In puncto Solarenergie sind die ESG-Potenziale für Logistik- und Industrieimmobilien noch lange nicht ausgeschöpft", äußerte sich bei Veröffentlichung der Studie Kuno Neumeier, Sprecher des Themenkreises Logistikimmobilien der BVL und CEO der Logivest Gruppe zum Thema Nachhaltigkeit. "Auch wenn eine PV-Installation auf einer Bestandsimmobilie aus statischen oder energetischen Gründen nicht immer möglich oder wirtschaftlich sinnvoll ist - bei insgesamt rund 80 Prozent freier Dachflächen stellt sich für mich die Frage, warum dieses immense Potenzial brach liegt", so Neumeier weiter. Versicherungsschutz mitdenken Aber ob Neubau oder Bestand, ob eigene Anlage oder verpachtete Dachfläche: Damit Schäden an oder durch die PV-Anlage versichert sind, ist es wichtig, die Versicherer und/oder den Makler früh mit ins Boot zu holen, schon bei der Planung. Das betonen Maik Reimann, Risk Consultant und Experte für vorbeugenden Brandschutz, PV-Anlagen und Lithium-Batterien beim Versicherungsmakler Schunck sowie Anja Käfer-Rohrbach, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). "Von einer PV-Anlage gehen Gefahren aus: Sie ist technische Anlage, Zündquelle und zusätzliche Brandlast. Diese Gefahrerhöhung muss man bei der Planung ins Verhältnis zum Objekt setzen", erklärt Reimann von Schunck. Die PV-Anlage muss in das Risiko eingeordnet werden: Abhängig von Gebäudeeigenschaften, von Sachwerten in der Halle, von Vorgaben der Versicherer und der Frage, ob die Anlage, so wie man sie plant, überhaupt aufs Dach passt. Auch Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur für die Lkw sind ein Teilaspekt, der gleich im Gesamtkontext der Planung mitbedacht werden sollte, so Reimann. Die Risikoeinordnung und Gespräche kann der Makler übernehmen. "Wenn man zuerst das Risiko vernünftig aufsetzt, weiß man am Ende des Tages auch, was man versichern muss." Risikoerhöhung anzeigen Wichtig ist es, dem Versicherer immer Bescheid zu geben, wenn eine Veränderung des Risikos ansteht - also in diesem Fall der Bau einer PV-Anlage. "Man hat grundsätzlich eine Anzeigepflicht als Versicherungsnehmer, wenn es um eine Gefahrerhöhung geht und eine PV-Anlage wird als anzeigepflichtiges Risiko gesehen", sagt Reimann. Es sei immer sinnvoll, geplante Änderungen rechtzeitig anzuzeigen, so auch Käfer-Rohrbach vom GDV. Die Unternehmen sollten erläutern, was sie vorhaben und fragen, ob das möglich sei, was sie beachten müssen und wie viel Mehrkosten dies bei der Versicherung ausmache. "Das sind erst einmal offene Fragen. Und wenn die Antwort des Bestandsversicherers nicht gefällt, weil dieser gegebenenfalls sehr hohe Auflagen macht, verweise ich auf die große Auswahl: Es gibt über 120 Sachversicherer in Deutschland." Welche Pflichten zu erfüllen sind Um seine Obliegenheiten - also die Pflichten im Rahmen des Versicherungsvertrags - zu erfüllen, hat ein Betrieb verschiedene Punkte zu beachten, wie die Expertin vom GDV erläutert. Dazu gehört nicht nur, den Schaden rechtzeitig und richtig zu melden oder seiner Anzeigepflicht bei Änderungen nachzukommen. "Er muss alle öffentlich-rechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sicherheitstechnischen Regeln einhalten." So müsse man bei Bestandsbauten etwa schauen, ob es brandschutztechnisch vertretbar ist, eine PV-Anlage auf das Dach zu setzen, und diese müsste VDE-konform sein. "Bei brennbaren Dämm- und Baustoffen im Bestandsbau schauen wir als Versicherungswirtschaft kritisch hin. Da kann es auch zu Diskussionen kommen." Ist die Anlage auf dem Dach, gehört zudem eine regelmäßige Wartung zu den Pflichten des Betreibers. "Sie sollte in regelmäßigen Abständen auf ihren Zustand kontrolliert werden, zum Beispiel durch von VdS Schadenverhütung anerkannte Sachverständige." Wenn der Gebäudebesitzer die Dachfläche für die Stromerzeugung vermietet, muss er die geplante Änderung seinem Gebäudeversicherer ebenfalls anzeigen und klären, was erlaubt ist, so Reimann. "Als Vermieter der Dachfläche muss man zudem dafür sorgen, dass der Betreiber der Anlage genügend Deckung im Haftpflichtbereich hat, um den Regress abzusichern, sollte die Anlage defekt oder fehlerhaft sein und Schäden am darunterliegenden Gebäude verursachen." "In der Praxis sehen wir Brände auf Hallendächern, die ausgelöst werden durch einen elektrischen Defekt, durch mangelhafte Installation der Photovoltaikanlage oder wenn Brandschutzaspekte nicht beachtet werden", sagt Käfer-Rohrbach. Ein Lichtbogen, etwa ausgelöst durch einen defekten oder falsch gesteckten Steckverbinder, kann mitunter Minuten auf das Dach einwirken. Wenn sich die Stelle entzündet, breitet sich der Brand im Dach aus und setzt je nach Modulart weitere Module in Flammen. Bis der Brand entdeckt ist und die Feuerwehr anrückt, kann es dauern. Schutz nicht gefährden Reimann nennt typische Fehler, die bei der Planung passieren können und den Versicherungsschutz für das Gebäude infrage stellen: Abstände zwischen Modulfeldern sind nicht vorhanden oder reichen nicht, um Brandüberschläge zu verhindern. Man ist zu nah an den Brandwänden der Gebäude oder an Wärmeabzügen (RWA). "Dann kann der Versicherer - je nach Wert von Gebäude und Inhalt - sagen, dass Risiko ist ihm zu hoch. Damit wird es auch für uns als Makler schwierig, Versicherungsschutz für das Unternehmen zu finden." Weitere Fehler spricht Käfer-Rohrbach bezüglich der Wechselrichter und Batteriespeicher an: Diese mitten in die Halle zwischen die Stellplätze der Fahrzeuge zu setzen oder gar Brandwände zu durchdringen, wäre problematisch. "Lieber ist es uns, wenn sie am Rand oder außerhalb des Gebäudes in einem Anbau untergebracht sind." Wer von vornherein organisatorische und technische Maßnahmen im Blick habe, könne die Fehler vermeiden, gibt Reimann zu bedenken. Zu den organisatorischen Maßnahmen gehört etwa ein Feuerwehrplan, zu den technischen unter anderem die Sicherheitstechnik der PV-Anlage. Ein Feuerwehrschalter ist wichtig, um die Anlage spannungsfrei zu schalten, ebenso wie eine Lichtbogenerkennung bei Wechselrichtern, die Anlagenbereiche automatisch herunterfährt. Auch bautechnische Lösungen sind möglich: "Bei einem Bestandsgebäude mit Trapezblech als harte Bedachung habe ich in der Regel eine Hartschaum-Wärmedämmung, die schwer entflammbar ist. Wenn ich die PV-Anlage aufständere, schaffe ich wieder Abstände zur brennbaren Hülle." Metallkanäle, die Steckverbinder und Kabel schützen, sind eine weitere Möglichkeit. Risiken kompensieren Man müsse wissen, welche baulichen Gegebenheiten vorliegen. "Dann können wir auch sagen, wie die PV-Anlage auf dem Gebäude errichtet werden muss und haben technische Möglichkeiten, die Risiken zu kompensieren, sodass die Anlage technisch ordentlich zum Risiko und Gebäude passt", hebt Reimann hervor. Deswegen sei es so wichtig, rechtzeitig mit dem Makler zu reden: "Wir wissen, auf welche Feinheiten man achten muss, damit es funktionieren kann." Käfer-Rohrbach nennt als bewährte Maßnahmen für den Brandschutz eine Bekiesung des Daches oder Betonwerksteinplatten auf dem Dach zu verlegen, wenn die Traglast dies ermöglicht. Eine Brandschutzmaßnahme kann auch eine Löschanlage für Aufdachanlagen sein, hier gibt es anerkannte Systeme mit Wirksamkeitsnachweis. "Die risikotechnischen Empfehlungen der Versicherer - ob organisatorisch oder technisch - finden Unternehmen auch in den Papieren VdS 3145 aus dem Jahr 2025 und VdS 6023. In beiden sind normative Vorgaben und Empfehlungen enthalten. Wer sich daran hält, bekommt in der Regel auch einen Versicherungsschutz." Kühlhalle als komplexes Thema Auch Anlagen auf Kühlhallen würden Versicherer nicht grundsätzlich ausschließen. "Allerdings ist die Welt bunt und eine einheitlich allgemeingültige Antwort fällt schwer: Heißt, wenn Versicherer hier schlechte Schadenerfahrungen gemacht haben, kann es der Fall sein, dass diese die entsprechenden Anlagen auf Kühlhallen gänzlich ausschließen oder Kompensationsmaßnahmen verlangen." Ähnlich sieht es auch Reimann: "Wir haben Kunden im Tiefkühllogistikbereich, die PV-Anlagen auf ihren Dächern haben. Es bestehen erhöhte Anforderungen schon aufgrund der hohen Brandlast allein des Gebäudes, aber es ist trotzdem umsetzbar." Wichtig sei, das Thema risikogerecht auszuführen und dafür zu sorgen, dass kein Brandüberschlag von der PV-Anlage auf das Gebäude stattfindet sowie genügend weitere Sicherheitsmaßnahmen umzusetzen. Zum Beispiel würden neben schon genannten Punkten Glas-Glas-Module weniger Brandlast haben als andere Module. "Es gibt mittlerweile auch viele Sachverständige oder Makler wie uns, die versicherungstechnische Beurteilungen durchführen und mit den Vorgaben vom VdS oder vom amerikanischen Industriesachversicherer FM Global abgleichen. Die einem sagen, an welchen Schräubchen man noch nachjustieren sollte." Aber welche Versicherungen sind im Zusammenhang mit einer PV-Anlage eigentlich zu informieren? "Zum einen die Gebäudeversicherung, dann die Elektronikversicherung für mögliche Schäden an der künftigen PV-Anlage. Wenn das Unternehmen Betreiber einer Anlage auf einem gemieteten Gebäude ist, ist auch der Haftpflichtversicherer früh zu informieren", so Reimann. Wenn die Anlage auf dem eigenen Betriebsstandort errichtet wird, könne man eine eigene Betriebshaftpflichtversicherung für die PV-Anlage abschließen oder die Anlage mit in seine Betriebshaftpflicht aufnehmen. Umfassend oder inkludiert? Die PV-Anlage selbst lässt sich zum einen in die Gebäudeversicherung inkludieren oder es lässt sich eine eigene sogenannte PV-Versicherung abschließen, die zu den Elektronikversicherungen zählt. Das ist eine Allgefahrenversicherung. "Die PV-Versicherung bietet umfassenderen Versicherungsschutz, in der Gebäudeversicherung sind Einzelgefahren wie Feuer, Leitungswasser und Sturm versichert, aber zum Beispiel keine Fehlbedienung der Anlage", erklärt Käfer-Rohrbach. Beide Versicherungen oder die entsprechende Klausel müssten vom Wert her am Anfang benannt werden und würden sich dann mit Wertzuschlagsklauseln jedes Jahr fortschreiben, etwa entsprechend Baupreisindex und Inflation. "Beide Versicherungen sollten voneinander wissen, sprich die jeweiligen Versicherer sind zu informieren." "Die PV-Versicherung hat nur ein ganz geringes Maß an Ausschlüssen. Sie lässt sich noch erweitern um eine Allgefahrenversicherung für den Ertragsausfall", ergänzt Reimann. Das bringe etwas, wenn der Betrieb bei einem Ausfall der PV-Anlage wieder Strom für seine E-Lkw vom Energieversorger beziehen und bezahlen müsse. Darüber hinaus übernimmt die Ertragsausfalldeckung auch noch den Verlust zusätzlicher Gewinne durch den Ausfall der Anlage. Reimann empfiehlt für wirtschaftlich genutzte Anlagen auf die PV-Versicherung zu setzen. Und spricht einen weiteren Punkt an: Inkludiert das Unternehmen sie in die Gebäudeversicherung, erhöht sich dort auch das Risiko der Sachdeckung und man kommt gegebenenfalls an Deckungsgrenzen. Über die PV-Versicherung findet eine eigene Regulierung statt. "Pauschal lässt sich aber nicht sagen, was für den Einzelnen die beste Lösung ist, da kommt es auf verschiedene Konstellationen an."

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