2022 erreichte der deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nach Analysen des Immobiliendienstleisters CBRE einen Flächenumsatz von 8,2 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen leichten Rückgang um ein Prozent. Insgesamt handelt es sich laut CBRE zwar nach wie vor um ein sehr aktives Marktgeschehen – 29 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt – von Quartal zu Quartal habe sich aber eine kontinuierliche Abschwächung gezeigt. Im Schlussquartal 2022 kam der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt lediglich auf 1,6 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz.
„Die grundsätzliche Dynamik des deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarktes galt auch 2022 weiterhin – eine starke Flächennachfrage traf auf einen kaum vorhandenen Leerstand und ein begrenztes Flächenangebot“, fasst Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, zusammen. Im vierten Quartal habe sich diese Dynamik jedoch spürbar verlangsamt. „Einerseits war bei einigen Nutzern eine leichte, konjunkturell bedingte, Vorsicht zu verspüren, andererseits wurde der Flächenmangel durch gestiegene Baukosten sowie Zinsen und Renditen verschärft und spekulative Projektstarts in Einzelfällen in B-Lagen verschoben“, so Koepke. Auffällig sei, dass 60 Prozent der Flächenumsätze im ersten Halbjahr und nur 40 Prozent im zweiten Halbjahr stattfanden. Von den Top-10-Deals gingen sogar acht im ersten Halbjahr über die Bühne.
Hohe Baukosten und ESG-Anforderungen verteuern Neubauten
Für Projektentwickler habe 2022 einige Herausforderungen geboten, ergänzt Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE. Neben den Finanzierungskosten seien auch die Baukosten gestiegen – und zwar nicht nur für Materialien, sondern auch bedingt durch die größeren ESG-Anforderungen. Zugleich seien die Verkaufspreise spürbar zurückgegangen. „Aufgrund der starken Flächennachfrage wird sich hier aber wieder ein neues Marktgleichgewicht finden – unterstützt durch steigende Mieten“, prognostiziert Herrenschneider. Im Jahresverlauf 2022 ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den Top-5-Märkten denn auch um elf Prozent auf 7,58 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Mit einem Flächenumsatz von mehr als einer Million Quadratmetern und einem Anstieg um 69 Prozent im Vorjahresvergleich stellte Berlin mit seinem Umland den wichtigsten Industrie- und Logistikimmobilienmarkt dar. „2022 haben wir praktisch einen Ausverkauf bei den großen Hallen um Berlin herum erlebt – der Markt ist jetzt für 2023 so gut wie leergefegt“, sagt Koepke. Die anderen fünf Top-Städte wiesen rückläufige Umsätze um 23 Prozent (Hamburg), um 30 Prozent (Düsseldorf und München) oder gar 60 Prozent (Frankfurt am Main) auf, was ausschließlich auf das viel zu geringe Angebot an verfügbaren Flächen zurückzuführen sei.
Pandemie-Sonderkonjunktur im E-Commerce ist vorbei
Auffällig ist die Abkühlung der Nachfrage im Segment E-Commerce. Nachdem die Flächennachfrage hier im ersten Halbjahr 2022 zunächst noch groß war, ließ sie in der zweiten Jahreshälfte laut der CBRE-Analyse deutlich nach. Dieser Rückgang wurde jedoch durch die Nachfrage anderer Handelsunternehmen aufgefangen, sodass der Flächenumsatz im Segment Handel mit 3,3 Millionen Quadratmetern lediglich ein Prozent unter dem Vorjahresniveau lag. „Damit entspricht die Entwicklung der Flächennachfrage von Handelsunternehmen der Entwicklung der finanziellen Umsätze – so verbuchten Onlinehändler lediglich nominal stabile, aber nicht mehr steigende Umsätze, während die Umsätze des gesamten Einzelhandels ungefähr mit der Inflation Schritt halten konnten“, erklärt Koepke. Der Anteil des Onlinehandels an den Flächenumsätzen lag denn auch mit gut einer Million Quadratmetern und 13 Prozent deutlich unter dem Niveau während der Pandemiejahre 2020 und 2021 (19 bis 20 Prozent).
Veränderungen gab 2022 es beim Flächenumsatz von Produktionsunternehmen und Logistikern. Während die Produktionsunternehmen ihren Flächenumsatz um 25 Prozent auf 1,7 Millionen Quadratmeter steigerten, ging jener von Logistikunternehmen um 24 Prozent auf 2,2 Millionen Quadratmeter zurück.
Zeit der Rekorde ist wohl vorbei
„Zu Beginn des Jahres dürfte sich die konjunkturbedingte Zurückhaltung vermutlich weiterhin eher bremsend auf das Marktgeschehen auswirken, wobei es angesichts des weiterhin massiven Flächenmangels und der Herausforderungen bei der Projektentwicklung keine Gefahr größerer Leerstände gibt“, erwartet Koepke. Setze sich der aktuelle Trend fort, sei absehbar, dass sich die Rekorde der Jahre 2021 und 2022 nicht wiederholen und der Markt wieder auf die Ergebnisse der Jahre 2016 bis 2020 mit jeweils zwischen sechs und sieben Millionen Quadratmetern zurückfallen könnten. „Die Pandemie-Sonderkonjunktur im E-Commerce ist vorbei, aber die lieferkettenbedingte Notwendigkeit zur raschen Optimierung der Logistik wird eine stetige Flächennachfrage auslösen“, so Koepke.