Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen sind die Spitzenmieten erneut gestiegen. So wurde im dritten Quartal 2023 für Flächen von mehr als 5.000 Quadratmetern auf allen 19 betrachteten Märkten ein Wachstum gegenüber dem Vorjahresquartal registriert. Außerdem erzielte der Logistik-Investmentmarkt bis zum Ende des dritten Quartals ein Transaktionsvolumen von 3,67 Milliarden. Nach dem außergewöhnlich hohen Rekordergebnis aus dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 57 Prozent. Das berichten die Logistikexperten von BNP Paribas, JILL und CBRE.
München ist am teuersten
Die höchste Spitzenmiete wird weiterhin in München erzielt, dort werden bis zu 10,70 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Mit deutlichem Abstand folgen Düsseldorf mit 8,75 Euro pro Quadratmeter und Stuttgart mit 8,50 Euro pro Quadratmeter.
Die stärksten Anstiege wurden in der Metropolregion Rhein-Ruhr verzeichnet: In Düsseldorf und Essen zogen die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 30 Prozent an, dicht gefolgt von Duisburg mit 29 Prozent. Ein kräftiges Mietpreiswachstum gab es aber auch in den anderen Städten der Region: In Bochum legte die Spitzenmiete um 22 Prozent zu, in Dortmund um 15 Prozent und in Köln um 14 Prozent. Auf Platz vier und fünf der stärksten Anstiege landen München (plus 26 Prozent) und Nürnberg (plus 23 Prozent).
Das Transaktionsgeschehen
Das aktuell insgesamt noch geringere Transaktionsgeschehen zeigt sich auch an den bedeutenden Standorten, die zusammen auf Investments in Höhe von knapp 900 Millionen Euro kommen und damit rund 27 Prozent unter ihrem langjährigen Durchschnitt bleiben. Leipzig setzt sich durch einen anteilig eingerechneten Portfolioverkauf und mit einem Rekordvolumen von gut 237 Millionen Euro an die Spitze des Rankings. Mit rund 200 Millionen Euro folgt Düsseldorf knapp dahinter. Die Rheinstadt profitiert dabei von dem bislang größten Einzeldeal des Jahres: der Veräußerung des Gewerbeparks „Areal Böhler“ für mehr als 150 Millionen Euro. Auf dem dritten Platz reiht sich Stuttgart mit starken 163 Millionen Euro ein, wozu der Verkauf eines Gewerbeparks über knapp 100 Millionen Euro einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Die übrigen Standorte bleiben überwiegend weit unter ihren langjährigen Durchschnitten.
Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen liegt in den Segmenten bis 50 Millionen Euro vor allem prozentual vergleichsweise dicht am langjährigen Durchschnitt. Bei den größeren Deals bleiben Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich vor allem in absoluten Zahlen deutlich unter dem Niveau der vergangenen Jahre, während Investments zwischen 50 und 100 Millionen Euro dagegen als einziges Segment auch absolut den Durchschnitt schlagen.
Renditestabilisierung setzt ein
„Die Renditen am Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt haben sich stabilisiert. So liegt die Spitzenrendite von Logistikimmobilien seit Ende des ersten Quartals bei vier Prozent“, ergänzt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. In den vergangenen zwölf Monaten legte diese Spitzenrendite damit um 0,6 Prozentpunkte zu. Hauptgrund dieses im Vergleich zu anderen Assetklassen vergleichsweise schnellen Preisfindungsprozesses ist ein größerer Margenspielraum, den die Logistikentwickler zu Beginn des Prozesses hatten: sie konnten ihre Preise anpassen, ohne in fundamentale Schwierigkeiten zu geraten. Zugleich stabilisierte ein deutliches Mietwachstum angesichts einer deutschlandweit weiterhin sehr niedrigen Leerstandsrate von gerade einmal zwei Prozent die Renditen. Ein Ende des Renditeanstiegs ist damit aber noch nicht gesichert. Denn aufgrund der Rezession könnte sich das Mietwachstum verlangsamen, während der Druck der Zinswende fortbesteht.
„Zuzüglich der Bankenmarge und des Risikoaufschlages ist es nicht verwunderlich, dass insbesondere im großvolumigen Bereich mit Beteiligung institutioneller Investoren aus dem In- und Ausland das Pricing einer weiteren Korrektur bedarf“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Denn die Finanzierungszinsen, beispielsweise gemessen am fünfjährigen EURO-Swap als Referenzzinssatz, liegen derzeit bei 3,4 Prozent. Und die risikolose Anlage in Form der zehnjährigen Bundesanleihe lag zuletzt bei über drei Prozent. Allein die Benchmarkrendite hat in den letzten 18 Monaten um zwei Prozentpunkte zugelegt. Diesen Renditeanstieg preisen die Investoren bei ihrer potenziellen Immobilienallokation ein und verlangen dementsprechend eine adäquate Risikoprämie, um die Risiken bei dem Investment in Sachvermögen zu kompensieren.
Spezialfonds führen das Investorenranking an, Käufer aus Deutschland am aktivsten
Die Verteilung der Investments auf die einzelnen Käufergruppen wird mit deutlichem Abstand von den Spezialfonds angeführt (knapp 31 Prozent), die damit das beliebteste Anlagevehikel bleiben. Bemerkenswerter ist der zweite Platz und das damit verbundene hohe Investitionsvolumen der offenen Fonds, die 16 Prozent zum Ergebnis beisteuern. Der eingangs erwähnte Portfoliokauf von Deka Immobilien hat hierzu den wesentlichen Beitrag geleistet. Den dritten Rang belegen Immobilien AGs/REITS mit gut 11 Prozent. Auf den weiteren Plätzen folgen Investment/Asset Manager (8 Prozent), Staatsfonds und Projektentwickler (je rund 7 Prozent).
Bei der Herkunft des Kapitals entfällt mit knapp 59 Prozent der Hauptanteil des Gesamtvolumens auf Investoren aus Deutschland. Dieser überdurchschnittlich hohe Wert ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass insgesamt weniger großvolumige Transaktionen stattfinden. Gerade ausländische Investoren schätzen Vorzüge von Portfoliodeals, um zügig ein hohes Anlagevolumen zu platzieren. Wie im langjährigen Schnitt investieren nordamerikanische Käufer (18 Prozent) ein höheres Volumen als europäische Anleger (gut 13 Prozent). Aus dem asiatischen Raum stammen weitere 7 Prozent.