Logistikflächenmarkt nähert sich wieder Normalniveau
Der deutsche Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikflächen hat sich im ersten Halbjahr 2026 spürbar belebt. Nach Angaben von JLL lag der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer bundesweit bei rund 3,35 Millionen Quadratmetern.
Damit wurde das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen. Zugleich bewegt sich der Markt wieder nahe an seinen langjährigen Durchschnittswerten. Nach der schwächeren Entwicklung der vergangenen Jahre deutet dies auf eine Rückkehr zu einem stabileren Marktniveau hin.
Vermietungen legen deutlich zu
Getragen wurde das Wachstum vor allem durch klassische Vermietungen. Während der Umsatz mit angemieteten Flächen im Vergleich zum Vorjahr deutlich stieg, ging der Anteil der Eigennutzer zurück.
Damit zeigt sich eine Verschiebung im Markt: Unternehmen greifen wieder stärker auf externe Flächenangebote zurück, statt eigene Immobilienprojekte umzusetzen. Dies kann auch auf die weiterhin hohen Baukosten, Finanzierungsbedingungen und Unsicherheiten bei Investitionsentscheidungen zurückzuführen sein.
Top-Standorte entwickeln sich unterschiedlich
In den fünf großen Logistikregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München fiel die Entwicklung uneinheitlich aus. Insgesamt lag der Flächenumsatz dort leicht über dem Vorjahresniveau, blieb aber unter dem Durchschnitt der vergangenen Jahre.
Frankfurt erzielte unter den fünf Top-Märkten das höchste Ergebnis. Düsseldorf und München konnten deutlich zulegen, während Hamburg und Berlin Rückgänge verzeichneten.
Diese Unterschiede zeigen, dass sich die Nachfrage zunehmend standortabhängig entwickelt.
Logistikdienstleister prägen die Nachfrage
Die wichtigste Nutzergruppe waren erneut Unternehmen aus Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Sie kamen in den großen Ballungsräumen auf einen Anteil von mehr als 40 Prozent am Flächenumsatz.
Auch außerhalb der fünf Top-Regionen bestimmten Logistikdienstleister das Marktgeschehen. Dort entfiel fast die Hälfte des Flächenumsatzes auf diese Nutzergruppe.
Hintergrund ist unter anderem die steigende Nachfrage nach ausgelagerten Logistikleistungen, insbesondere im Umfeld von E-Commerce, Industrie und Handelslogistik.
Weniger neue Flächen verfügbar
Ein Problem bleibt die begrenzte Verfügbarkeit moderner Logistikflächen. In den fünf großen Logistikregionen wurden im ersten Halbjahr deutlich weniger neue Flächen fertiggestellt als im Vorjahr.
Ein großer Teil der Neubauten war bereits zum Fertigstellungszeitpunkt vermietet oder für Eigennutzer vorgesehen. Dadurch bleibt das kurzfristig verfügbare Angebot in vielen Top-Lagen knapp.
Für Unternehmen mit größerem Flächenbedarf kann dies die Standortsuche erschweren und die Verhandlungsposition der Vermieter stärken.
Mieten bleiben auf hohem Niveau
Die Spitzenmieten in den wichtigsten Logistikregionen zeigten sich zur Jahresmitte stabil. Im Vergleich der Top-Standorte bleibt München der teuerste Markt, gefolgt von Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt.
Auch wenn im zweiten Quartal keine weiteren deutlichen Mietanstiege verzeichnet wurden, liegt das Mietniveau vielerorts weiterhin hoch. Die knappe Verfügbarkeit moderner Flächen dürfte zusätzlichen Preisdruck erzeugen, falls die Nachfrage anhält.
Märkte außerhalb der Metropolen wachsen kräftig
Besonders stark entwickelte sich der Flächenumsatz außerhalb der fünf großen Ballungsräume. Dort wurden im ersten Halbjahr rund 2,49 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem deutlichen Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Auffällig ist auch hier die starke Rolle der Logistikdienstleister. Mehrere großflächige Abschlüsse prägten das Marktgeschehen, unter anderem durch Kontraktlogistiker und internationale Anbieter.
Die Entwicklung zeigt, dass Unternehmen zunehmend auch Regionen jenseits der klassischen Logistik-Hubs für größere Flächenprojekte nutzen.
Chinesische Unternehmen treiben Nachfrage im Ruhrgebiet
Das Ruhrgebiet verzeichnete unter den Regionen außerhalb der Top-5-Märkte besonders hohe Dynamik. Mit mehr als 300.000 Quadratmetern Flächenumsatz lag die Region deutlich über dem Vorjahreswert.
Ein wesentlicher Treiber waren chinesische Nutzer. Sie sicherten sich im ersten Halbjahr rund 126.000 Quadratmeter und standen damit für einen erheblichen Anteil des gesamten Ruhrgebietsumsatzes.
Diese Entwicklung unterstreicht die wachsende Bedeutung internationaler Unternehmen für den deutschen Logistikimmobilienmarkt.
Weitere Regionen mit starkem Wachstum
Neben dem Ruhrgebiet entwickelten sich auch andere Regionen dynamisch. Hannover/Braunschweig und Köln konnten ihre Vorjahreswerte deutlich übertreffen.
Das zeigt, dass Nachfrage nicht mehr ausschließlich auf die klassischen Metropolen konzentriert ist. Standorte mit guter Verkehrsanbindung, ausreichender Flächenverfügbarkeit und wettbewerbsfähigen Kosten gewinnen weiter an Bedeutung.
