München. Nachhaltigkeit wird immer mehr zum zentralen Faktor in der Renditeberechnung, erklärt das Beratungsunternehmen.
Die Qualitätskriterien für die Spitzenbruttorendite von Logistikimmobilien, Industrie- und Gewerbeparks an den deutschen Top-Sieben-Standorten haben sich in den vergangenen sieben Jahren immer wieder verändert, so die Berater. Zu den Top-Sieben- Standorten zählen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München.
Früher Vertragslaufzeiten und Mietbonität wichtig
„Während zwischen 2015 und 2018 der Kaufpreis von Objekten vorrangig anhand der Vertragslaufzeiten und der Mieterbonität bewertet worden ist, standen in den vergangenen vier Jahren das Baujahr sowie die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien im Vordergrund“, berichtet Clemens Kerscher, Realogis Geschäftsführer und Head of Capital Markets. „Jetzt ändern sich die Parameter erneut.“
ESG als neuer Faktor neben Baujahr und Drittverwendungsfähigkeit
„Zukünftig werden neben dem Baujahr sowie der Drittverwendungsfähigkeit zusätzlich die ESG-Richtlinien vorgeben, wie hoch die Verkaufspreise sind“, so Clemens Kerscher. „In den vergangenen zwei Jahren waren sie noch kein entscheidender Faktor und wurden bei der Bewertung nicht ausreichend berücksichtigt.”
Die Abkürzungen stehen für die drei Bereiche Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Government (Unternehmensführung). „Für Gebäude, die gemäß der ESG-Kriterien zertifiziert sind, werden zukünftig höhere Preise im Vergleich zu nichtzertifizierten erzielt werden“, sagt Clemens Kerscher.
Bei Logistikimmobilien zählen zu den Nachhaltigkeitskriterien beispielsweise die Revitalisierung von Brownfields, Photovoltaik-Anlagen auf Dächern und Wänden, effizienten Beleuchtungssystemen (LED) sowie moderne Heizsysteme im Bereich der Umwelt. Im Bereich Soziales können mitarbeitergerechte Räume oder Außenanlagen wie Grillstationen einen Beitrag zum Wohlbefinden leisten.
Einfluss von EU-Taxonomie und Zinswende
Der Trend hin zu ESG-konformen Objekten wird laut den Beratern besonders durch die neue EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung vorangetrieben. Diese ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten.
Als weitere Auswirkung auf die Verkaufspreise sieht Clemens Kerscher die eingeläutete Zinswende, die sich insbesondere für schwächere Objekte entscheidend auswirken werde und ihren Ankauf verteuern wird.
Peak bei älteren Objekten
Bei Logistikneubauten könnten diese Zinssprünge mit eingepreist werden und spiegelten sich in der Faktorberechnung nicht wider. „Aber bei Objekten, die älter als 20 Jahre sind und bei denen die Hallenhöhe unter 10 Metern liegt, wird sich eine Deckelung des Preisanstiegs einstellen“, so Kerscher.
Florian Stork, Realogis-Geschäftsführer und für Süddeutschland zuständig, ergänzt: „Bei diesen Objekten ist der Peak erreicht, sie können dafür aufgrund ihrer häufig hervorragenden und nicht duplizierbaren Lagen von den zuletzt deutlich gestiegenen Bodenpreisen profitieren. Die Aussichten für die Assetklassen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks bleiben also weiterhin sehr gut.“ (mwi)