Logistikimmobilien: Die zweite Miete ist der Schlüssel

Rekord-Flächenumsatz und Rekord-Investment: In Deutschland lief der Markt für Logistikimmobilien im Jahr 2021 auf Hochtouren. Die hohe Nachfrage trifft jedoch auf einen vor allem in Toplagen ohnehin angespannten Markt - mit spürbaren Folgen für den Geldbeutel der Nutzer. "Eine hohe Nachfrage bei steigenden Grundstücks- und Baustoffpreisen, geringere Grundstücks- und Produktverfügbarkeit kombiniert mit boomendem Onlinehandel sowie steigendem Bedarf nach Pufferlagern treiben die Mieten seit Jahren nach oben", bringt Bülent Alemdag, Geschäftsführer bei Realogis und dort für die Märkte Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln zuständig, die Lage auf den Punkt. So auch im ersten Quartal dieses Jahres, in dem sich die Spitzenmieten für Logistikimmobilien in 31 Märkten verteuert haben. Dies ist der aktuellen Mietpreiskarte von Realogis zu entnehmen. Teuerstes Pflaster für Logistik-Neubauten nach Spitzenmietpreis war zuletzt wieder München mit 8,50 Euro pro Quadratmeter. Der Top-Standort ist damit seit Ende 2020 noch einmal um sieben Prozent teurer geworden. In Stuttgart müssen Mieter für Neubauten nicht viel weniger berappen - mit 7,90 Euro pro Quadratmeter verteuerte sich die Spitzenmiete in der Schwabenmetropole sogar um 13,7 Prozent. Mit Spitzenmieten von 7,50 Euro pro Quadratmeter zählt zudem Berlin zu den teuersten Standorten. Ukraine-Krieg trifft Baubranche schwer Wer gerade Ausschau nach einer Logistikimmobilie hält, muss nicht nur einen langen Atem bei der Suche mitbringen, sondern sich also auch darauf einstellen, dass das Ende der Fahnenstange bei den Mieten noch nicht erreicht ist. Zu den eingangs umrissenen grundsätzlichen Kostentreibern wirft der Krieg in der Ukraine für die Bauwirtschaft weitere Probleme auf, berichtet Andreas Fleischer, Managing Director DFI Real Estate, und verweist etwa auf explosionsartige gestiegene Stahlpreise (siehe Interview). Es dürfte aber auch einen weiteren Grund geben, warum - zumindest neue - Logistikimmobilien auf Dauer teurer werden dürften: Die Aspekte Umwelt (Environment), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance), kurz: ESG, haben den Status "nice to have" mittlerweile abgelegt und werden nicht nur für Investoren immer wichtiger. Die Entwicklerzunft hat darauf längst reagiert - und grüne Logistikimmobilien haben eben ihren Preis. Der Entwickler VGP etwa lässt eigenen Angaben zufolge 100 Prozent seiner neuen Gebäude nach Breeam Excellent und DGNB Gold zertifizieren. Zum eigenen Gebäudestandard zählen etwa LED-Beleuchtung sowie die Installation von Solarpanelen, wo dies möglich ist. Photovoltaik & Co. sparen Nebenkosten Auch Garbe Real Estate setzt in großem Stil auf Photovoltaik. Während bei Neubauten PV-Anlagen bereits standardmäßig eingeplant werden, will man auch den Logistikimmobilienbestand in den kommenden Jahren mit PV-Anlagen ausstatten. Ein Niedrigstenergiegebäude nach BEG-40-Standard plant derweil DFI auf dem Areal eines ehemaligen ATU-Logistikzentrums in Weiden in der Oberpfalz. Wesentlicher Baustein des Nachhaltigkeitskonzepts ist der fossilfreie Betrieb der Immobilie. Darüber hinaus werden im Rahmen der Revitalisierung sogar 10.000 Quadratmeter Grundstücksfläche wieder renaturiert. Auch bei solchen Immobilien mit DGNB-Platin-Siegel werden sicherlich keine Schnäppchenmieten aufgerufen. Für Nutzer bedeutet das aber auch: Die großflächig geplante Photovoltaikanlage dürfte im Rahmen von Mieterstrommodellen zu signifikanten Betriebskosteneinsparungen beitragen. In Kürze In fast allen Regionen Deutschlands haben sich die Mieten für neu gebaute Logistikimmobilien zuletzt verteuert. Die Gründe sind vielfältig, als Kostentreiber gilt unter anderem der immer stärkere Fokus auf ESG-Kriterien. Nachhaltige Immobilien haben ihren Preis - für Nutzer unterm Strich aber auch viele Vorteile. "Müssen uns von der Discouter-Mentalität verabschieden" Andreas Fleischer, Managing Director DFI Real Estate Grundstücke sind ohnehin teuer, nun kommen gestiegene Baustoffkosten hinzu. Wie gehen Sie mit dieser Situation um? Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist riesig - das ist gut für die Branche, treibt aber die Grundstückspreise. Gleichzeitig sind durch die pandemiebedingten Lieferkettenprobleme die Baustoffpreise gestiegen. Der Angriffskrieg Russlands in der Ukraine potenziert nun die Probleme, die vorher schon da waren - wir befinden uns sozusagen in einem perfekten Sturm. Von Generalunternehmerseite gibt es momentan keine Pauschalpreise mehr, weil sich zum Beispiel die Stahlpreise täglich ändern. Die Zeiten sind also sehr herausfordernd.Müssen sich Nutzer darauf einstellen, dass sich Bauprojekte verzögern? Das alles wird nicht spurlos an der Baubranche vorbeigehen, und auch die Fertigstellung der einen oder anderen Logistikimmobilie wird sich verzögern. Wenn binnen weniger Wochen die Baustoffkosten um bis zu 20 Prozent steigen oder Materialien gar nicht verfügbar sind, kann das einen Businessplan über den Haufen werfen. Da werden einige abwarten, bis sich die Lage wieder etwas beruhigt hat.Wie lautet Ihre Prognose für die Mietpreisentwicklung in diesem Jahr? Die Logistikimmobilienbranche war lange preisgetrieben: Gefragt waren funktionale und günstige Immobilien. Das hat sich geändert. Die graue Box auf der grünen Wiese wird von den Bürgern nicht mehr akzeptiert. Ansprechende Ästhetik und Architektur fördern die Akzeptanz - und machen Immobilien teurer. Die EU-Taxonomie und das Thema ESG sind ein Kostentreiber. Da geht es nicht nur um Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, sondern auch um den Wohlfühlfaktor für die Mitarbeiter. Der Flächenmangel steigert den Anteil kostenintensiverer Brownfield-Entwicklungen. Wir müssen uns in Deutschland also grundsätzlich von der Discounter-Mentalität verabschieden. Weiter steigende Baupreise und die unsichere Lage rund um die Zinsentwicklung werden ihr Übriges tun. Daher werden die Mieten vermutlich weiter steigen.Rücken angesichts der immer höher steigenden Nebenkosten grüne Logistikimmobilien für Mieter immer stärker in den Fokus? In der zweiten Miete liegt der Schlüssel. Mieter werden künftig zwar höhere Quadratmeterpreise zahlen, durch Mieterstrommodelle mit Photovoltaik werden die Nebenkosten aber drastisch reduziert. Es wird Zeit, sich von Gas-Dunkel-Strahlern zu verabschieden und beim Heizen auf Wärmepumpentechnik, idealerweise kombiniert mit Geothermie, zu setzen. Langfristiges Ziel muss die völlige Autarkie von fossilen Energien sein. Wenn die Batteriespeichertechnik weiter Fortschritte macht, wird das künftig auch an sonnenarmen Wintertagen oder im Nachtbetrieb möglich sein. mh VRP Online Mietpreiskarte Welche Mieten im ersten Quartal für Neubau- und Bestandsimmobilien aufgerufen wurden, hat Realogis für 32 deutsche Standorte auf Basis von tagesaktuellen Angebotsmietpreisen ermittelt. Die aktuelle Mietpreiskarte gibt es auf VR plus unter:www.verkehrsrundschau.de/plus/mietpreiskarte mh

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