Logistikimmobilien

LogistikimmobilienMieten bleiben untenLogistikimmobilien sindwieder gefragt. Warum der Boom die Miet- undGrundstückspreise nichtnach oben treibt.Die gute Nachricht zuerst: „Wie in den vergangenen Jahren ändern sich die Mieten für Lagerflächen auch in den nächsten Monaten wenig“, prognostiziert Rainer Koepke, Leiter Industrieimmobilien beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle (siehe Grafik unten). Rückblickend sieht es sogar noch besser aus: Langfristig gesehen sind die Mieten real sogar gesunken. Die Ursachen dafür liegen in der Marktkonstellation. Die Logistikdienstleister können wegen ihrer meist geringen Margen und der an anderen Stellen steigenden Kosten nicht mehr bezahlen. Auf der Entwicklerseite ist der Wettbewerbsdruck stark und sie sind in der Lage, Immobilien günstiger anzubieten. Die Nominalmieten bleiben stabil, die Inflation lässt die Realmieten sinken. Mit Blick auf ihre europäischen Konkurrenten haben deutsche Logistikdienstleister ohnehin gut lachen. Im Ausland sind die Mieten für Lagerflächen meist höher. In London liegt die Spitzenmiete bei etwa 11,60 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Amsterdam bei 7,50 Euro und in Barcelona bei 7,00 Euro. Blocklager ab zwei EuroNeben der Lage einer Immobilie hängt der Mietpreis vom Verwendungszweck ab. Kontraktlogistik in einer modernen Logistikimmobilie wird laut Koepke in der Lage sein, Miethöhen von 3,50 bis 5,50 Euro zu erwirtschaften: „An Topstandorten gegebenenfalls auch mehr.“ Im unteren Mietpreislevel von 2,00 bis 3,00 Euro finden sich ältere Lagerhallen mit niedrigen Deckenhöhen und schlechter Andienung, die schwerpunktmäßig für die Einlagerung und gegebenenfalls den Umschlag von Produkten angemietet werden, häufig in Blocklagerung.So weit, so gut. Bleibt die schlechte Nachricht: Wer Lagerplatz für sein Wachstum braucht, muss sich sputen, suchen oder neu bauen. „In den 14 wichtigen Logistikregionen wird das Lagerflächenangebot langsam wieder eng. Einzig das Ruhrgebiet und Nürnberg sind hier Ausnahmen“, weiß Koepke. Die krisenbedingten Leerstände sind wieder abgebaut worden. Wer nicht mehr fündig wird, muss selber bauen. Aber auch das ist mitunter leichter gesagt als getan. „In den meisten Regionen sind nur sehr wenige Grundstücke für Neubauten verfügbar, eine Ausnahme machen hier nur Standorte in Berlin und Ostdeutschland“, sagt Koepke. Da nutzen dann auch die weitgehend stabilen Grundstückspreise nichts. Je nach Standort bewegen sich die Kaufpreise für Logistikgrundstücke zwischen 20,00 Euro pro Quadratmeter beispielsweise in einigen Regionen Ostdeutschlands bis hin zu 250,00 Euro in der Region Frankfurt. Damit Immobilienentwickler für Logistikdienstleister bauen, erwarten sie Mietvertragslaufzeiten von möglichst zehn Jahren. Ebenfalls gefordert wird ein guter Standort, was in den 14 Logistikregionen in der Regel gegeben ist. Bei Mittelständlern werfen die Entwickler zudem einen Blick in die Bilanzen. Da sie die Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, agieren sie dabei wie Banken. Die Eigennutzung und Finanzierung lohnt sich für Speditionen und Transportunternehmen vor allem im Landverkehr, wenn es sich dabei um eine klassische Umschlaghalle oder ein Hub handelt – womöglich noch am eigenen Firmensitz.Ökosiegel ist PflichtFür zeitlich begrenzte Verträge in der Kontraktlogistik ist der Bau mit einem Entwickler die sinnvollere Alternative. Ohne Umweltsiegel bauen diese heute aber nichts mehr. „Durchsetzen wird sich hier das DGNB-Zertifikat in Silber“, so der Jones-Lang-Lasalle-Experte. Das Gold-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen bedeute einen finanziellen Mehraufwand, den ein Mieter häufig nicht über höhere Mieten honoriere.Insgesamt wird der Lagerflächenbestand in Deutschland auf 330 Millionen Quadratmeter geschätzt. 2010 wechselten rund 4,3 Millionen Quadratmeter Lagerfläche den Besitzer – durch Kauf oder Vermietung. Gegenüber 2009 ist das ein Plus von 33 Prozent. Im ersten Quartal 2011 hat das Wachstum in den Lagerflächenumsätzen angehalten. Damit gibt es zum Schluss wieder eine gute Nachricht: Logistik boomt weiter. ❙❚■ Serge VoigtGute Lagerhallen werdenlangsam wieder knappDie 14 wichtigsten LogistikstandorteMietpreise für Lagerflächen größer als 5000 QuadratmeterIn den Ballungsräumen ist das Angebot an freien Grundstücken und Lagerhallen begrenzt. Das hält die Mieten stabil. Besonders knapp und vergleichsweise teuer wird es an Standorten in der Nähe von Flugplätzen oder Seehäfen. Die Leerstände aus der Krise sind wieder vermietet. sv MünchenStuttgart/HeilbronnFrankfurt/Main*HamburgDüsseldorfRhein-NeckarKöln/BonnRuhrgebietKassel/Bad HersfeldBerlinBremenNürnbergHannover/BraunschweigLeipzig/HalleMiete in Euro/m²/Monat1,002,003,004,005,006,007,008,004,90 6,004,00 5,903,00 5,902,50 5,303,75 5,203,50 4,803,50 4,503,00 4,503,20 4,502,50 4,502,50 4,503,50 4,503,00 4,302,50 4,00Logistikimmobilien

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