Logistikimmobilien: Wo sich Logistiker jetzt ansiedeln

Eher mühsam hat sich der deutsche Markt für Logistikimmobilien im letzten Jahr aus dem Tief herausgearbeitet - am Ende standen aber versöhnliche Ergebnisse. So meldeten die großen Beratungs- und Maklerunternehmen in ihren Marktberichten für das Jahr 2025 unisono im Vergleich zum schwachen Vorjahr gesteigerte Flächenumsätze. Größte Flächenabnehmer unter den Nutzergruppen: Transport- und Logistikunternehmen. Wo sich Logistiker ansiedeln, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Garbe Industrial etwa hat den Lofin-Score entwickelt, das steht für Logistics Affinity Score. Das datenbasierte Analysemodell bewertet die Attraktivität von Gemeinden auf Ebene der Local Administrative Units (LAU, deutsch: örtliche Verwaltungseinheiten) für logistische Nutzungen. Die Bewertung basiert unter anderem auf wirtschaftlichen, infrastrukturellen und demografischen Faktoren sowie Nähe und Erreichbarkeit von Autobahnen und Verkehrsknotenpunkten wie Seehäfen und Frachtflughäfen. Hamburg bleibt gefragt "Aus Sicht der Transport- und Logistikwirtschaft ist die Metropolregion Hamburg der Top-Standort", erklärt Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial. Demnach liegen von den 28 LAUs mit dem höchsten Score 7 allein 19 in der Logistikregion Hamburg, drei in der Münchener Region, zwei im Großraum Stuttgart und einer in Mannheim. "Die ,wertvollsten' Logistikregionen sind in der Regel aber nicht die namensgebenden Städte, sondern Umlandgemeinden, die an den wichtigen Verkehrsachsen liegen", betont Kassner. Dass vor allem die Metropolregion Hamburg hoch im Kurs steht, deckt sich auch mit den Ergebnissen einer Branchenumfrage unter 200 Unternehmen der SCI Verkehr aus dem Sommer 2025 (siehe Grafik auf Seite 62). "Mit Blick auf das Jahr 2025 waren Nordrhein-Westfalen und der Südwesten von Deutschland für uns die dynamischsten Regionen", sagt derweil Patrick Frank, Geschäftsführer von Marq, vormals bekannt als GLP Europe. Als Beispiel nennt er das Philippsburg-Logistikcenter, wo kürzlich mehr als 100.000 Quadratmeter Logistikfläche vermietet wurden. Das Gros der Fläche (90.000 Quadratmeter) bezieht der dänische Logistikdienstleister Maersk, weitere 16.000 Quadratmeter gehen an den Cloud-Dienstleister Samsung SDS. "Wir glauben, dass die Lage und die hochwertige Ausstattung für beide Kunden ausschlaggebend waren", sagt Frank. Der Standort nahe Karlsruhe liege zentral in der Rhein-Neckar-Region, strategisch günstig zwischen zwei der leistungsfähigsten deutschen Wirtschaftsräume, Frankfurt und Stuttgart. Leerstände im Osten Im Umkehrschluss gibt es Landstriche, die weniger gefragt sind. "Das betrifft - ausgenommen Berlin, Leipzig und Dresden - große Teile der ostdeutschen Räume mit niedriger Bevölkerungsdichte und begrenzter infrastruktureller Vernetzung", sagt Kassner von Garbe. Besonders schwer habe es demnach Magdeburg, das noch die Intel-Absage zum Bau einer Halbleiter-Fabrik verkraften müsse. Aber auch in Leipzig gebe es derzeit "ein massives Überangebot mit entsprechenden Leerständen". Der Immobiliendienstleister CBRE untermauert diesen Trend im Rahmen seiner Jahresauswertung 2025 mit Zahlen: Während der gesamtdeutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien 2025 einen Flächenumsatz von 5,2 Millionen Quadratmetern (plus sechs Prozent) erreichte, kam Mitteldeutschland lediglich auf einen Flächenumsatz von 406.000 Quadratmetern. Das waren im Vergleich zum Vorjahr minus neun Prozent. Zu Mitteldeutschland zählt CBRE unter anderem die Logistikregionen Leipzig/Halle, A 4 Sachsen, A 4 Thüringen sowie Magdeburg. In Leipzig/Halle stieg die Leerstandsrate im Jahresverlauf um 6,6 Prozentpunkte auf 15,7 Prozent, das Minus beim Flächenumsatz lag bei 38 Prozent. Mit dem für Nutzer immerhin positiven Nebeneffekt, dass die Spitzenmiete zuletzt leicht nachgab und nun bei 5,90 Euro pro Quadratmeter liegt. Die Region A 4 Sachsen dagegen konnte 2025 auf 105.000 Quadratmeter zulegen (plus 424 Prozent). Das merkt man an der Spitzenmiete: Im Gebiet A 4 Sachsen legte sie um zwei Prozent auf 6,10 Euro zu. Auch die Garbe-Experten sehen derzeit in Dresden und Umgebung eine wirtschaftlich sehr dynamische Entwicklung, insbesondere durch massive Investitionen im Hightech-Sektor. "Hier soll 2027 das ESMC-Werk eröffnen, auch andere Unternehmen sind aktiv: Birkenstock hat gerade in der Region gekauft und CTP entwickelt dort einen Gewerbepark mit 90.000 Quadratmeter Fläche", nennt Michael Marcinek, Head of Development bei Garbe Industrial, einige Beispiele. Chinesen zieht es in den Pott Eine weitere aufstrebende Nutzergruppe sind chinesische E-Commerce-Player. Diese bevorzugen allerdings Standorte tief im Westen. "Bevorzugte Logistikregionen sind urbane Großräume wie das Rhein-Ruhr-Gebiet", sagt Patrick Frank von Marq und verweist auf den Bevölkerungsreichtum und die guten Anbindungen an die Häfen in Rotterdam, Antwerpen und auch an den Binnenhafen Duisburg. Gerade erst hat Marq im Logistikzentrum Düsseldorf Süd 1 in Dormagen mehr als 20.000 Quadratmeter an YQN International vermietet. In Moers nutzt Aukey, Anbieter von Unterhaltungselektronik und Computerzubehör, einen 40.000 Quadratmeter großen Standort als zentrale E-Fulfillment-Plattform. "Weiterhin war eine Anmietung von GoodCang mit mehr als 60.000 Quadratmetern zu Beginn des Jahres 2025 eine der größten Ansiedlungen in Nordrhein-Westfalen", so Frank. "Mit dem Aufstieg von Ultra Fast Fashion und Social Commerce, setzen nicht-europäische Anbieter verstärkt auf Logistikzentren in Deutschland und Europa, statt sich ausschließlich auf Luftfracht zu verlassen", sagt auch Marcinek von Garbe Industrial. Auch er benennt als gefragten Standort für Ansiedlungen klar das Ruhrgebiet und ganz Nordrhein-Westfalen. Defence in den Startlöchern Eine weitere Nutzergruppe, die verstärkt auf den Plan treten könnte, ist der Defence-Sektor. Garbe Industrial registriere seit 2025 eine spürbar steigende Zahl an Flächenanfragen aus dem Verteidigungsumfeld, berichtet Kassner. Was die Standortfrage betrifft, sieht er hier eine Besonderheit: "Da die Rüstungsindustrie in hoch spezialisierten Clustern organisiert ist, verlagert sich der Bedarf neben den Hotspots zunehmend auch an Orte abseits etablierter Logistikregionen." Aktuell lägen Schwerpunkte in Süddeutschland, an der Rheinachse sowie in den Top-7-Regionen plus Bremen/Hannover. Die Standortentscheidungen im Verteidigungssektor orientierten sich dabei stark an Sicherheitsanforderungen, Materialverfügbarkeit und der Nähe zu gesicherten Verkehrskorridoren - etwa Militärbasen, Häfen oder Bahntrassen. Das gesamte Nachfragepotenzial nach Flächen für die Verteidigungsindustrie in Deutschland schätzt Garbe Industrial auf 2,0 bis 3,9 Millionen Quadratmeter im Zeitraum von 2025 bis 2030.

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