Auf dem Markt für Logistikimmobilien hält die hohe Bautätigkeit weiter an. So lässt sie für das laufende Jahr mit rund 5,8 Millionen Quadratmetern und einer Steigerung um 9,4 Prozent im Vergleich zum Rekord-Vorjahr (5,3 Millionen Quadratmeter) einen neuen Höchstwert für neu fertiggestellte Logistikflächen erwarten. Dies ist der neuen Studie „Logistik und Immobilien 2022“ zu entnehmen, die bulwiengesa in Partnerschaft mit Berlin Hyp, Bremer, Garbe Industrial Real Estate und der Immobilien-Beratung Savills veröffentlicht hat. Vorgestellt wurde die Studie am 5. Oktober auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Für die Untersuchung wurden die Daten von über 2.900 bestehenden, im Bau befindlichen und geplanten Logistikobjekten ausgewertet.
Daniel Sopka, Consultant im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa, warnt aber vor Euphorie: „Die Zahlen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich um eine Momentaufnahme handelt. Das Marktumfeld ist unsicher und durch Zurückhaltung geprägt.“
Massiv gestiegene Baukosten
Die Studie führt denn auch gestiegene Finanzierungs- und Baukosten, eine wahrscheinliche Energieverknappung im Herbst und Winter sowie einen möglicher Nachfragerückgang etwa aus dem verarbeitenden Gewerbe als Faktoren an, die noch deutlich Einfluss auf die Fertigstellungsstatistik nehmen könnten. Die Kosten für Betonbauarbeiten waren demnach von Mai 2021 bis Mai 2022 um 22 Prozent gestiegen und für Stahlarbeiten waren es sogar 28 Prozent. „Neben den Kosten für Material haben sich auch die Arbeitskosten und die Kosten für die technische Gebäudeausstattung stark erhöht. So sind Gewerke wie Versorgungstechnik oder auch Elektroinstallation derzeit sehr gefragt, was entsprechende Preissteigerungen zur Folge hat“, wird Bremer-Vorstand Michael Dufhues in der Studie zitiert.
Panattoni führt Entwickler-Ranking an
Ein Blick aufs Ranking der Entwickler ergibt, dass sich die etablierten Akteure weiterhin den Markt der Logistik-Projektentwicklungen unter sich aufteilen. Der zurzeit aktivste Akteur ist demnach Panattoni mit über 1,9 Millionen Quadratmetern Fertigstellungs- und Pipelineflächen. Die Goodmann Group – jahrelanger Platzhirsch im bulwiengesa-Ranking – findet sich dagegen dieses Jahr auf Platz fünf wieder. Auf Rang zwei konnte VGP mit über Millionen Quadratmetern vorrücken. Unverändert auf Platz drei findet sich auch dieses Jahr Garbe Industrial Real Estate mit über 1,3 Millionen Quadratmetern an Developmentvolumen wieder. Für die Jahre 2022 und 2023 ergibt sich laut bulwiengesa ein ähnliches Bild. Hier nimmt Panattoni mit über 1,8 Millionen Quadratmetern ebenfalls den ersten Rang ein, während Garbe über eine Million Quadratmetern Logistikfläche zum Ergebnis beisteuert. Etwas weiter von diesen Flächenvolumina entfernt, befindet sich auf Platz drei die Dietz AG mit rund 880.000 Quadratmetern Projektentwicklungsfläche in den Jahren 2022 und 2023. Auffällig ist, dass sich Amazon dieses Jahr nicht in die Top-10 einreihen kann.
Berlin beliebtester Neubau-Standort
Spitzenreiter unter den großen deutschen Logistik-Standorten bleibt derweil die Hauptstadtregion: Das zweite Jahr in Folge belegt Berlin den ersten Platz im Ranking der 28 Logistikregionen Deutschlands, mit zwei Millionen Quadratmetern Neubauvolumen. Mit 1,7 Millionen Quadratmetern kann die Logistikregion Rhein-Ruhr ihren zweiten Platz aus dem Vorjahr verteidigen. Der Sprung auf Platz drei gelang der Region Hannover/Braunschweig. Ausschlaggebend hierfür sind der Studie zufolge insbesondere große Arealentwicklungen wie der Panattoni Park Niedersachsen oder der VGP Park Laatzen. Insgesamt werden hier bis Ende diese Jahres 2022 über 1,5 Millionen Quadratmeter Logistikflächen zusätzlich geschaffen.
Nachhaltigkeit bleibt bestimmendes Thema
Neben der aktuellen Marktsituation ist auch die Reaktion des Logistikimmobilienmarktes auf die durch Covid-Pandemie und Ukraine-Krieg gestörten Lieferketten Thema der Studie „Logistik und Immobilien 2022“. Demnach erhöhen die Unternehmen aktuell ihre Krisenresilienz, indem sie ihre Lieferketten diversifizieren und sich eine Rückfallebene schaffen durch die Anmietung zusätzlicher Flächenreserven. Das mit steigenden politischen Konflikten krisenanfälligere Offshoring wird zunehmend durch Re- und Nearshoring ersetzt. „Dafür eignen sich Märkte mit im europäischen Vergleich geringen Lohn- und Energiekosten oder eher unregulierten Arbeitsmärkten“, sagte Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe. „Diese Vorteile hat man ursprünglich in Asien gesucht. Süd- und Osteuropa, aber auch die Türkei oder der Norden Afrikas können von einer Neuordnung der Logistik profitieren“, so Kassner.
Neben der höheren Krisenresilienz bleibt Nachhaltigkeit im Markt für Logistikimmobilien weiter ein bestimmendes Thema. „Neue technische Lösungen, zum Beispiel bei der Energieversorgung, sind hierbei zunächst oft deutlich teurer als der Standardbau. Explodierende Energiepreise und ungewollte Versorgungsabhängigkeiten relativieren das Kostenargument jedoch“, betont Dufhues von Bremer.
Maria Teresa Dreo-Tempsch, Marktvorständin bei der Berliner Hyp, weist zudem auf die sinkende Marktfähigkeit von Immobilien hin, die die laufend steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit verfehlen. „Hinsichtlich der CO2-Emissionen lässt sich das bereits recht exakt voraussehen. Hier wird es wichtig sein, die entsprechenden Objekte genau zu analysieren und ggf. Ertüchtigungsprogramme anzustoßen.“ In der Studie beschreibt die Berlin Hyp Innovationen und Strategien, mit denen über nachhaltigere Finanzierungsmöglichkeiten die Nachhaltigkeit des Immobilienbestandes verbessert werden kann.