Der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien ist zuletzt dramatisch eingebrochen. Woran liegt das?
Da muss man differenzieren. Leerstand gibt es jedenfalls keinen, wir haben immer noch einen deutlichen Nachfrageüberhang. Auch wenn das Thema E-Commerce etwas auf dem Rückzug ist, im Bereich Kontraktlogistik und Spedition und vor allem Umschlagimmobilien wird nach wie vor mehr nachgefragt, als das Angebot hergibt. Daher entwickeln wir auch in der jetzigen Situation mit Vollgas, weil wir wissen, dass die Flächen sofort vermietbar sind. Auch die Verschiebung von den Metropolregionen in frühere B-Lagen findet weiterhin statt. Was aufgrund der abrupten Zinswende tatsächlich ruhiger geworden ist, ist der Transaktionsmarkt. Ich erwarte, dass der Transaktionsmotor im zweiten Halbjahr wieder anspringt, es wird aber dauern, bis das Marktgeschehen wieder auf Vorkrisenniveau kommt.
Die Nutzer ächzen schon jetzt unter hohen Mieten – der Trend wird sich in nächster Zeit nicht umkehren. Wer soll das eigentlich noch bezahlen?
Die Mieten für Neubauten sind tatsächlich extrem gestiegen, das liegt aber nicht nur an den hohen Baukosten, sondern auch an der höherwertigen Ausstattung, die den ESG-Kriterien folgt. ESG bedeutet aber nicht nur Kostentreiber, sondern Kosten-Nutzen-Treiber. Der Mieter hat langfristig etwas davon, wenn er in einer energieeffizienten Immobilie weniger Nebenkosten zahlt. Die höheren Mieten geben viele Dienstleister ohnehin an ihre Auftraggeber weiter.
Baugrund ist in urbanen Lagen noch knapper und teuer geworden – ist jetzt endlich auch in Deutschland die Zeit reif für mehrgeschossige Logistikimmobilien?
Die Zeit ist reif und auch Garbe hat einige Projekte in der Pipeline. Momentan ist allerdings wegen der Baukosten und der Zinsentwicklung eine kleine Denkpause eingetreten. Die Realisierung von Multilevel-Projekten, die sich ohnehin schon schwer rechnen, ist derzeit fast unmöglich. Nicht nur wir haben daher entsprechende Projekte erstmal pausiert. Tot ist das Thema deswegen aber lange noch nicht, denn es ist alternativlos. Dafür ist in Metropolregionen jeder Quadratmeter zu wertvoll und wer eine nachhaltige Logistik für die letzte Meile betreiben will, braucht diese Immobilien. Nicht zuletzt ist aber auch die Nachfrage da, vor allem in der onlinebasierten Lebensmitteldistribution. Wir selbst setzen auch auf das Konzept unten Logistik, oben Gewerbe. So wird das Problem der Andienbarkeit entschärft und gerade im urbanen Raum ist die Nachfrage nicht nur seitens der Logistik, sondern auch seitens des Gewerbes sehr ausgeprägt.
Gibt es von den hohen Kosten abgesehen weitere Bremsfaktoren für mehrstöckiges Bauen?
Ja, das ist vor allem der zeitaufwändige Genehmigungsprozess, weil man sich außerhalb der gängigen Industriebaurichtlinien bewegt. Es gab zwar bei den ersten Projekten dieser Art einen ausführlichen Austausch mit den Behörden, von einer Standardisierung für Genehmigungsverfahren sind wir aber noch ein ganzes Stück entfernt. Wenn Sie nach Hongkong oder Singapur schauen, wo es mehrstöckige Logistikimmobilien bereits seit Jahren gibt, muss man ganz klar sagen: viele von denen könnten hierzulande gar nicht entstehen, weil unsere Bauvorschriften und die Bestimmungen zu Brandschutz und Belüftung das gar nicht zulassen.
Welche Konzepte sehen Sie derzeit als wichtigen Anker für die urbane Logistik? Können das auch freiwerdende Einzelhandelsflächen sein wie etwa bei den Galeria-Kaufhäusern?
Ich glaube Logistik wird hier bestenfalls in Mischkonzepten eine Rolle spielen, aber nicht die entscheidende. Die zentralen Lagen machen eine motorisierte Andienung zudem so gut wie unmöglich, das muss in erster Linie über Lastenräder laufen. Ich sehe aber einen anderen Trend in urbanen Lagen, und zwar, dass die Logistikimmobilie künftig verstärkt weitere Funktionen übernehmen wird. Ich denke da vor allem an die Energieerzeugung- und Verteilung und die Nahwärmeerzeugung. Auch als Anlaufstelle von E-Ladestationen, aber auch bei der Wasserstofferzeugung- und Verteilung werden Logistikimmobilien in Zukunft eine größere Rolle spielen. Je mehr wir aus jedem Quadratmeter Nutzung herausholen, desto interessanter ist das nicht nur für Anleger hinsichtlich der ESG-Kriterien, sondern auch für den Mieter, weil die Nutzung eigenerzeugter Energie seiner CO2-Bilanz zugutekommt. Logistik muss im Kampf um die Flächen einen klaren Mehrwert bieten und wir werden hier in den nächsten Jahren eine intensivere Zusammenarbeit mit den betreffenden Branchen sehen.