München/Frankfurt am Main. Der Flächenumsatz auf dem deutschen Logistikmarkt steigt. Dank der guten wirtschaftlichen Perspektiven gibt es eine hohe Nachfrage nach guten, zeitgemäßen Flächen. Diese sind allerdings knapp. Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment und Services der BNP Paribas Real Estate und Mitglied der Geschäftsleitung spricht im Interview über die aktuelle Marktsituation.
Der bundesweite Flächenumsatz mit Logistik- und Lagerflächen ist im ersten Halbjahr 2013 um 14 Prozent gestiegen. Auf welche Effekte führen sie denn diesen Anstieg zurück?
Das Wachstum war im ersten Quartal gemessen am Vorjahresergebnis relativ gering. Wir haben festgestellt, dass es eine Zurückhaltung auf der Mieter- und Käuferseite gab. Das hat sich im zweiten Quartal deutlich verbessert. Das liegt zum einen an der verbesserten wirtschaftlichen Perspektive und zum anderen kann es immer zu leichten Verschiebungen im Flächenumsatz kommen, da wir beispielsweise Neubauentwicklungen erst dann in der Statistik aufnehmen, wenn die Baugenehmigung erfolgt ist und nicht schon bei Abschluss des Vertrages. Insofern kann es sein, dass ein Vertrag im Februar abgeschlossen wurde, aber erst mit erteilter Baugenehmigung im Mai in den Flächenumsatz einfließt.
Sie verzeichnen einen überproportionalen Anstieg der Umsätze im Eigennutzerbereich. Warum ist Kaufen statt Mieten neuerdings so beliebt?
Ganz klar: Eigennutzer nutzen im Moment die niedrigen Zinsen. Ein wesentlicher Aspekt dabei ist, dass durch die niedrigen Zinsen die Zahlungsverpflichtung aus Zins und Tilgung gegenüber Miete niedriger ist. Hinzu kommt, dass einige Unternehmen die Logistik als ihre Kernkompetenz ansehen und die Inhouselogistik wieder selbst durchführen. Somit machen für manche Firmen eigene Zentren an strategisch nachhaltigen Standorten auch vor dem Hintergrund der Standortsicherung und Flexibilität Sinn.
In München verzeichnen Sie einen sehr drastischen Umsatzrückgang von 32 Prozent. Ist München als Logistikstandort unattraktiv?
Das hängt damit zusammen, dass wir in München kein ausreichendes adäquates Flächenangebot haben. Die Flächennachfrage ging zwar auch etwas zurück, aber nicht in dem Maße wie der Flächenumsatz. Wir verzeichnen eine recht stabile Nachfrage in guter Qualität, also ernsthafte Anfragen mit hoher Abschlussbereitschaft. Bei den geringen Leerständen, die der Münchner Markt aufweist, handelt es sich in der Regel um nicht ganz zeitgemäße Flächen mit kleineren Objektstrukturen oder veralteten Standarts.
Gilt das nur für München oder herrscht in Deutschland generell ein Mangel an Logistikflächen?
Ja, wir haben gerade in den Ballungsräumen einen Mangel an geeigneten Grundstücken. Gleichzeitig sind die freien Flächen in den Bestandsimmobilien knapp.
Werden die Mieten und Kaufpreise dementsprechend steigen?
Das ist eine freie Marktwirtschaft, dieser Markt funktioniert genauso wie andere Märkte auch. Der Preis wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Allerdings gehen die Unternehmen nicht jeden Preis mit, da sie im Rahmen ihrer logistischen Strukturen auch oft Alternativen haben. Oder sie weichen auf günstigere Standorte aus und nehmen größere Entfernungen in Kauf.
Was sollen Logistikunternehmen tun, um trotz Flächenknappheit und steigender Mietpreise ein gutes Geschäft zu machen?
Dem Nutzer würde ich empfehlen sich frühzeitig im Rahmen seiner Strategie die Grundstücke zu sichern, sich professionelle Dienstleister zu nehmen, die ihm den Markt auch im Hinblick auf Bestandobjekte transparent machen und bei der Analyse, der Erarbeitung einer Entscheidungsgrundlage und der Sicherung der Grundstücke unterstützen. Eine Grundstücksentscheidung ist immer eine zeitpunktbezogene Entscheidung und kann rückblickend immer Fragen aufwerfen. Der Dienstleister hilft unter anderem auch bei der objektiven Entscheidungsfindung. Er kann dem Kunden die zu diesem Zeitpunkt existierenden Möglichkeiten aufzeigen. Zudem kann er für den Auftraggeber weitestgehend anonym vorgehen. (ks)