Hilfe, Vertragsstress!

Tipp 1: Sonderregelungen vom Bund zur Corona-Krise nutzen Die Bundesregierung hat Sonderregelungen erlassen, um zu verhindern, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und Grundstücke eine Geschäftsgrundlage verlieren. Krisenbedingte Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen demnach den Vermieter - für die Dauer von 24 Monaten - nicht zu einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung. Eine Regelung zur Minderung oder Stundung der Miete während der Pandemie enthält das Gesetz nicht. Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt auch in dieser Zeit bestehen. Das heißt, sie müssen die Miete später zuzüglich eventueller Verzugszinsen nachzahlen. Erst, wenn das betroffene Unternehmen die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. Ein Mieter muss dem Vermieter im Streitfall glaubhaft machen, dass er wegen der Covid-19-Pandemie zeitweise nicht zahlen kann. Tipp 2: Untervermietung oder andere Nutzung erwägen In wirtschaftlich schwierigen Zeiten können die komplette oder teilweise Untervermietung der Gewerberäume sowie eine Nutzungsänderung für neue Kunden dem betroffenen Unternehmen mittelfristig eine gewisse Flexibilität eröffnen, empfiehlt der Rechtsanwalt Karl-Heinz Gimmler. Untervermieten dürfen Mieter allerdings nur, sofern dies der Vermieter ausdrücklich gestattet, so der Spezialist für Kontraktlogistik- und Logistik-Outsourcing-Recht. Manche Vermieter lassen bestimmte Untermieter dabei nicht zu -zum Beispiel, wenn sie an deren Bonität zweifeln oder zu große Risiken durch deren Geschäftstätigkeit fürchten. Es muss in jedem Fall ein wichtiger Grund für eine Ablehnung vorliegen. "Ist vertraglich nichts zur Untervermietung vereinbart und der Vermieter verweigert seine Zustimmung, hat der Mieter laut Gesetz ein außerordentliches Kündigungsrecht", betont Gimmler. Dieses werde zwar oft vertraglich ausgeschlossen, jedoch seien sehr viele Klauseln dazu unwirksam. In der Regel ist vertraglich auch ein Nutzungszweck geregelt. Soll dieser sich ändern und von der ursprünglichen Vereinbarung abweichen, muss der Vermieter zustimmen. Wenn er für sich ein zusätzliches, erhebliches Risiko fürchtet, kann er die Zustimmung verweigern und den Vertrag fristlos kündigen, sobald der Mieter dagegen verstößt. "Anders verhält es sich, wenn es sich lediglich um eine zeitgemäße Anpassung oder eine Fortentwicklung des vertraglich gewährten Gebrauchs handelt", sagt Gimmler. In diesem Fall stehe dem Logistikdienstleister ein Anspruch auf Zustimmung seines Vermieters zur Nutzungsänderung zu, sofern dessen legitime Interessen nicht verletzt würden. Ohne festgelegten Mietzweck darf der Mieter in den Räumen des Vermieters übrigens jedes Gewerbe ausüben, sofern den Plänen nicht behördliche Auflagen und gesetzliche Regelungen entgegenstehen. Tipp 3: Kündigung prüfen Befristete Mietverträge ohne vertragliche Kündigungsfrist können beide Seiten grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen außerordentlich kündigen, sagt Boris Strauch, Rechtsanwalt der Kanzlei Bryan, Cave, Leighton, Paisner LLP. Beispiele sind die nicht vertragsgemäße Überlassung der Mietsache, eine unzulässige Nutzung, Zahlungsverzug für einen Großteil von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder ähnlich schwerwiegende Vertragsverletzungen. Ein erheblicher Mietmangel wie ein undichtes Dach kann einen Mieter also zur fristlosen Kündigung berechtigen. Diese ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter eine ihm gesetzte, angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Ein pauschales Sonderkündigungsrecht für Gewerbemietverträge wegen der Auswirkungen der Corona-Krise gibt es laut Strauch nicht. Allerdings gebe es Möglichkeiten, wenn Vermieter gegen die Bestimmungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform verstoßen, was oft passiere. Mehr lesen Sie im Internet unter: www.verkehrsrundschau-plus.de Ausführliche Rechtstipps zu Mietvertrags-Gestaltungen www.verkehrsrundschau.de/plus/immobilien In Kürze Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie machen sich auch in der Lager- und Kontraktlogistik bemerkbar. Mieter, die unter einer Flaute leiden, sollten die Sonderregelungen nutzen, die der Bund anbietet, um Kündigungen zu vermeiden. Gleichzeitig müssen sie mit ihren Vermietern sprechen, welche rechtlichen Möglichkeiten es danach gibt.

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