Logistikimmobilien

LogistikimmobilienLager zu vermietenNach der Krise ist vor demAufschwung. Wer jetzt wächst, braucht Platz. Wie sich dieMieten und das Angebot von Logistikimmobilien künftig entwickeln. Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Die durch Kreditspekulationen ausgelöste Wirtschaftskrise hat die Mieten für Lagerhallen nicht in den Keller rauschen lassen. Die gute Nachricht hinterher: Durch die Decke gegangen sind die Mieten aber auch nicht (siehe Grafik unten). Und es kommt noch besser: „Das Mietniveau bleibt stabil“, sagt Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Deutschland beim Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (siehe Interview Seite 45). Einzig bei nach Nutzerwünschen errichteten Lagerhallen sind die Mieten seit letztem Jahr ein wenig gestiegen. Der Grund: Investoren mussten mit geringeren Verkaufspreisen für diese Immobilien kalkulieren und haben für ihre Renditeziele daher die Mieten angehoben. Verglichen mit dem, was unsere europäischen Nachbarn an Lagermieten zahlen, sind Hallen in Deutschland ein Schnäppchen. So schlägt der Quadratmeter in London mit 11,90 Euro, in Barcelona mit 8,25 Euro und in Amsterdam mit 7,50 Euro im Monat zu Buche. Allerdings sind einige Auslandsmärkte nach Beobachtungen von Jones Lang LaSalle infolge der Krise deutlich billiger geworden. So sanken die Mieten in Dublin um 29 Prozent, in Madrid oder Moskau um 21 Prozent. Grund für die stabilen Mieten in Deutschland: Durch die Wirtschaftskrise ging die Nachfrage nach Lagerflächen zwar zurück und die Leerstandsraten stiegen, gleichzeitig ist aber die spekulative Bautätigkeit von Logistikimmobilien eingebrochen. Spekulatives Bauen meint das Errichten von Lagerflächen, ohne dass dafür ein konkreter Interessent oder ein unterschriebener Mietvertrag vorhanden sind.Die Einflussfaktoren auf die Miete für eine Lagerhalle sind im Grunde die gleichen wie für eine Wohnung. Zuerst Lage und Grundstückspreis. Hinzu kommen die Verkaufschance, die Laufzeit des ersten festen Mietvertrages, die Bonität des Mieters sowie Art, Größe und geplanter Verwendungszweck der Immobilie. In der Regel sind moderne für Kontraktlogistik geeignete Hallen etwas teurer als alte Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und schlechter Andienung, die schwerpunktmäßig für die Einlagerung und gegebenenfalls den Umschlag von Produkten angemietet werden.Banken machen das Bauen teuerWer also für den sich abzeichnenden Aufschwung wieder mehr Lagerplatz benötigt, kann mit stabilen Mietkosten kalkulieren. Für Selberbauer wird die Kalkulation etwas kniffeliger. „Eine generelle Kreditklemme gibt es nicht“, so Marktkenner Koepke, aber die Bonitätsprüfungen der Banken seien härter geworden. Wer die aber besteht, könne immer noch die klassischen 60 bis 70 Prozent der Kosten für eine Logistikimmobilie über seine Bank finanzieren. Nur von den niedrigen Zentralbankzinsen haben Bauherren wenig, da die Geschäftsbanken ihre Margen verdoppelt haben.Insgesamt, so schätzen Experten, stellen die deutschen Logistikimmobilien 330 Millionen Quadratmeter Lagerflächen zur Verfügung. In den von Jones Lang LaSalle besonders betrachteten und als „Big 5“ bezeichneten Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt mit Mainz und Wiesbaden, Hamburg sowie München belief sich der Bestand an hochwertigen Immobilien auf 11,5 Millionen Quadratmeter. Inklusive der Flächen im Ruhrgebiet erhöht sich die Zahl auf 14,6 Millionen verteilt auf 730 Lagerhallen. Zum Vergleich: An 230.000 Quadratmetern wurde in diesen Regionen zum Jahreswechsel noch gebaut. Von der Fläche entfielen 83 Prozent auf Eigennutzer, zehn Prozent waren bereits vermietet und nur sieben Prozent wurden spekulativ errichtet. Wer bauen will, braucht Platz und der ist in den Ballungsräumen und im Ruhrgebiet knapp und daher teuer. Im Ruhrgebiet sind die meisten Flächen, so Jones Lang LaSalle-Experte Koepke, in den Händen von Entwicklern, die sich in den Boomjahren 2007 und 2008 mit reichlich Grund und Boden eingedeckt hätten. Entsprechend hoch seien die Grundstückspreise (siehe Grafik Seite 44). Allerdings gibt es Entwarnung. Spekulativ, so Koepke, würden Entwickler 2010 keine weiteren Flächen kaufen. Im vergangenen Jahr wurden deutschlandweit 3,25 Millionen Quadratmeter Lagerfläche umgesetzt. Zehn Prozent weniger als im Vorjahr, aber immer noch auf dem Niveau des fünfjährigen Mittelwertes. „Die globale Wirtschaftskrise hat somit deutlich weniger Auswirkungen auf den Lagerflächenumsatz als erwartet“, sagt Koepke. Getragen wurde der Umsatz von den Eigennutzern. Die Vermietumsätze sind wie ein morscher Stützpfeiler um 35 Prozent eingeknickt. Das Eigennutzervolumen wurde vom Handel gestützt – große Hallen haben Kaufland, Rewe, Edeka, Otto, XXX-Lutz, Netto, Peek & Cloppenburg und Lidl errichtet. Das spiegelt sich in der Branchverteilung der Lagerflächenumsätze wider. Waren es bislang die Logistikdienstleister, die für die größten Umsätze sorgten, so hat 2009 der Handel die Spitzenposition übernommen. Auf Rang zwei folgen Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerei und auf Platz drei die Industrie. Beim Blick auf die Zahl der geschlossenen Verträge belegen die Logistikdienstleister weiterhin den Spitzenplatz. Sie haben jeden zweiten Vertrag unterzeichnet. Daraus resultiert eine weitere gute Nachricht: Industrie und Handel setzen weiter auf das Outsourcing von Logistikdienstleistungen. ❙❚■ Serge VoigtZum Ende der Krise stehen auch moderne Lagerhallen leerDie VerkehrsRundschau beleuchtet die Aussichten für die Branche: VR 17: Stahlindustrie: Hohe Wachstumsraten machen MutVR 18: Immobilien: Wie sich die Mieten 2010 entwickelnVR 19: Binnenschifffahrt: Immer noch „Land unter“?VR 20: Creditreform: So ist die Zahlungsmoral im GüterverkehrMieten und Grundstückspreise für Lagerhallen1,002,003,004,005,006,007,008,00Mietpreise für Lagerflächengrößer 5000 QuadratmeterIn den Ballungsräumen ist das Angebot an freien Grundstücken und Lagerhallen begrenzt. Das hält die Mieten stabil und treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Besonders knapp wird es an Standorten in der Nähe von Flugplätzen oder Seehäfen. sv MünchenStuttgart/HeilbronnFrankfurt*DüsseldorfHamburgRhein-NeckarKöln/BonnRuhrgebietKassel/Bad HersfeldBerlinBremenLeipzig/HalleNürnbergHannoverMiete in Euro/m²/Monat4,50 - 6,304,00 - 5,903,00 - 5,803,75 - 5,402,50 - 5,303,50 - 4,803,50 - 4,753,00 - 4,503,20 - 4,502,50 - 4,502,50 - 4,502,50 - 4,503,50 - 4,503,00 - 4,25050100150200250300Kaufpreise fürLogistikgrundstückeMünchenFrankfurtStuttgart/HeilbronnHamburgNürnbergRhein-NeckarDüsseldorfKöln/BonnBremenHannoverBerlinRuhrgebietKassel/Bad HersfeldLeipzig/HalleKaufpreis in Euro/m² 120 - 23070 - 200150 - 200100 - 15075 - 15060 - 15070 - 14040 - 12545 - 12060 - 11020 - 10045 - 8530 - 5520 - 50LogistikimmobilienLagerplatz bleibt preiswertDie durch Immobilienspekulationen ausgelöste Wirtschaftskrise hat die Mieten für Lagerhallen nicht wesentlich beeinflusst. Dennoch ist sie nicht spurlos an den Logis-tikimmobilien vorbeigegangen. Spekulative Neubauten gibt es so gut wie keine mehr und wer selber bauen möchte, sieht sich strengeren Bonitätsprüfungen ausgesetzt. Von den niedrigen Zinsen profitieren Bauherren nicht. Zu einem Engpass an Unterstell- und Umschlagmöglichkeiten für Waren kommt es nicht. svFazitEs droht kein Mangel an LagerflächenJones-Lang-LaSalle-Experte Rainer Koepke rechnet nicht mit Engpässen bei Logistikimmobilien.Läuft die spekulative Bautätigkeit dieses Jahr wieder an?Rainer Koepke: Nicht wirklich. Nachdem 2009 die Leerstandsrate zugenommen hat, werden die Investoren zuerst versuchen, ihre Leerstände aus den Bestandsflächen zu vermieten. Zudem bekommen die Entwickler derzeit kaum finanzielle Mittel für spekulative Projekte. Wenn etwas geht, dann im Bereich der nutzerspezifischen Logistikimmobilien. Einzig in der Nähe von Frankfurt entsteht derzeit ein teilspekulatives Projekt. Hier baut ING Real Estate eine 25.000 Quadratmeter große Halle. Davon ist die Hälfte im Vorfeld an Dachser vermietet. Für den Rest werden noch Mieter gesucht. Ist wegen der Baupause mit einem Mangel an hochwertigen Logistikimmobilien zu rechnen?Nein, von einer grundsätzlichen Knappheit an modernen Logistikflächen kann nicht gesprochen werden. Auch nicht, wenn sich der abzeichnende Aufschwung fortsetzt. Allerdings gibt es immer wieder Regionen, in denen es auch mal schwerer werden kann, eine passende Lagerfläche zu finden. Im Zuge der Krise sind ja nicht nur Altbauten frei geworden. Es gibt auch Leerstände von Logistikimmobilien in Neubauqualität. Das sind meist Anlagen, in denen der Erstmietvertrag über fünf bis sieben Jahre ausgelaufen ist und der krisenbedingt nicht verlängert wurde.Wie wird sich das Lagerflächenangebot im Jahresverlauf entwickeln?Mit großen zusätzlichen Lagerflächen durch Neubauten rechne ich nicht. Aber es wird auch keine nennenswerten weiteren Leerstände geben. Da die Wirtschaft wieder in Schwung kommt und mehr auf Lager produziert, werden sich die Flächen eher verknappen. Hat das Eigennutzerthema durch die Krise an Bedeutung gewonnen oder verloren?Der Trend zum Outsourcing ist stabil geblieben. Logistikdienstleister versuchen nach wie vor passend zu ihren Auftragslaufzeiten eine Immobilie zu mieten. Wenn sie selber bauen dann nur, wenn sie über eine Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren planen können. Eine Ausnahme macht der Handel. Die Branche baut ihre Distributionszentren nach wie vor gerne selbst. svInterviewRainer Koepke

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