Deutscher Lagerflächenvermietungsmarkt 2008 noch auf hohem Niveau

Frankfurt. Der Lagerflächenumsatz 2008 lag mit 3,6 Millionen Quadratmetern (Vermietungen plus Eigennutzer) insgesamt sieben Prozent unter dem Rekordergebnis von 2007. Der Fünfjahresvergleich (Durchschnittswert 2,81 Millionen Quadratmeter) zeigt ein Plus von 29 Prozent. Dabei war in den so genannten Big 5-Ballungsräumen gegenüber dem Vorjahr eine Umsatzsteigerung von 10 Prozent auf 1,4 Millionen Quadratmeter zu verzeichnen, außerhalb der Big 5 ein Rückgang von 16 Prozent. Vier der Big 5 -Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main inklusive Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) zeigten 2008 ein Wachstum, angeführt von Berlin mit einem Plus von 38 Prozent. Nur für die Region Frankfurt/Main musste ein Rückgang von 18 Prozent konstatiert werden, liegt mit den erreichten 248.000 Quadratmeter aber immer noch im Mittel der vergangenen 5 Jahre. „Insgesamt ist für diese Ballungsräume festzuhalten, dass die Mehrumsätze wenig spektakulär sind. Kein Wunder. In einer beginnenden Rezession, in der zunächst die Lager voll laufen, bis die Produktion zurückgefahren wird und ein größeres Flächenangebot durch konjunkturbedingt freiwerdende oder spekulativ von Entwicklern errichtete Objekte noch rasch vermietet wird“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. 55 Prozent des Umsatzvolumens bezog sich auf Einzeldeals mit Flächen über 5000 Quadratmeter im Einzelfall, der Bereich von 5.000 bis unter 10.000 Quadratmeter machte hierbei 42 Prozent aus, von 10.000 bis unter 20.000 Quadratmeter 25 Prozent und über 20.000 Quadratmeter 33 Prozent. Insbesondere in der Region Hamburg war der Anteil der Großdeals über 5.000 Quadratmeter dominant mit 71 Prozent vom Gesamtumsatz. Die Branchen Transport/Verkehr/Lagerhaltung dominierten mit 57 Prozent bei den Abschlüssen über 5.000 Quadratmeter im Einzelfall vor der Branche Industrie mit 21 Prozent und Handel mit 11 Prozent.Eigennutzer machten einen Anteil von 14 Prozent am Gesamtumsatz aus, in Gewerbeparks wurden 11 Prozent vermietet. In den Gebieten außerhalb der Big 5-Ballungsräume wurde der beginnende Konjunktureinbruch im 2. Halbjahr deutlich spürbar. Während die ersten sechs Monate im Jahresvergleich noch mit einem Umsatzplus von 14 Prozent abgeschlossen werden konnten, musste für das Gesamtjahr ein Rückgang von -16 Prozent konstatiert werden. Allerdings: mit einem Umsatzvolumen von 2,2 Millionen Quadratmeter lag der Anteil der Gebiete außerhalb der Big 5 bei 60 Prozent des Gesamtumsatzvolumens. Dabei sind die Eigennutzerumsätze gegenüber 2007 um 48 Prozent eingebrochen, sie machten nur noch 29 Prozent aus (ca. 640.000 Quadratmeter). Die Anmietungen zeigten demgegenüber einen Anstieg (13 Prozent), kamen damit auf einen Anteil von 71 Prozent (ca. 1.56 Millionen Quadratmeter). Hier zeige sich deutlich, dass die Nutzer verstärkt Entwickler eingeschaltet oder Bestandsobjekte angemietet haben, um den erschwerten Finanzierungsbedingungen auszuweichen. Da die Entwickler auch verstärkte Bonitäts- und Mietvertragsbedingungen formulierten, gleichzeitig passende Bestandsobjekte nicht immer verfügbar waren, erlebte das 3. Quartal und verstärkt das 4. Quartal einen deutlichen Umsatzrückgang. Wegen der Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung haben viele Nutzer ihre Projekte zurückgestellt. Einige länger projektierte und verhandelte Bauvorhaben wurden aber noch abgeschlossen, da man im vergangenen Jahr eher noch von einem baldigen Ende der Rezession ausging (Logistikneubauprojekte sind mittel- und langfristig angelegt). Durch die im Jahresverlauf stetig ansteigenden Investmentrenditen haben die Entwickler bei den nutzerspezifischen Projektentwicklungen (built-to-suit Developments) , die einen großen Teil des Umsatzvolumens ausmachen, die Mieten anheben müssen, was einen Rückgang der Abschlussbereitschaft der Nutzer zur Folge hatte. Der Blick auf die Rangfolge in den untersuchten Gebieten außerhalb der Big 5 zeigt das Ruhrgebiet an erster Stelle mit ca. 250.000 Quadratmeter (mit 13 Abschlüssen zwischen 5.000 und 45.000 Quadratmeter) vor dem Raum Kassel/Bad Hersfeld mit ca. 230.000 Quadratmeter (hier dominierte der Amazon-Deal in Bad Hersfeld mit ca. 95.000 Quadratmeter). Die Regionen Hannover und Köln verzeichneten jeweils ca. 160.000 Quadratmeter. Über 100.000 Quadratmeter Flächenumsatz zeigten auch Bremen und Stuttgart (je ca. 120.000 Quadratmeter), die Region Rhein-Neckar (ca. 130.000 Quadratmeter) und der Raum Nürnberg (ca. 100.000 Quadratmeter). Für 2009 zeichnen sich einige Trends ab, die die Flächenumsätze sowohl positiv als auch negativ beeinflussen werden: Aus der Finanzkrise ist mittlerweile eine Konjunkturkrise geworden, die sich auf die Realwirtschaft deutlicher durchschlägt: Produktion und Absatz lahmen. Lagerhallen dienen als Scharnier zwischen Produktion und Absatz, die Lieferfähigkeit muss erhalten werden, was positiv ist. Andererseits besteht der Druck die Kapitalbindung im Lager zu reduzieren. Durch Umstrukturierungen, Reduzierungen der Lagerbestände und Insolvenzen werden Lagerhallen frei. Mietverträge können angesichts der häufig nur kurz- oder mittelfristigen Laufzeiten oft leicht gekündigt werden. Leerstände nehmen zu. Durch die steigenden Renditen sind die Mieten für Neubauten gestiegen, die Mietpreise für nutzerspezifische Projektentwicklungen liegen nicht mehr unter, sondern auf dem Niveau der Marktmieten. „Durch steigende Lagerflächenangebote im Bestand wird 2009 der langfristigen Knappheitssituation ein Ende gesetzt. Lager dienen darüber hinaus als Puffer zwischen Produktion und Absatz und die Lieferfähigkeit ist den Unternehmen wichtig, um Umsatzpotenziale zu erhalten. Deshalb sollten die Flächenumsätze trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds, aber auch nur dann, wenn sich die Spirale nicht weiter nach unten dreht, mit 10 – 20 Prozent relativ moderat zurückgehen. Nutzerspezifische Projektentwicklungen werden mietpreisbedingt sicherlich deutlich weniger angegangen“, so Rainer Koepke. (sv)