Am 6. Oktober ist in München die Expo Real, Europas größte Messe für Immobilien und Investitionen, zu Ende gegangen. Laut Veranstalterin Messe München kamen insgesamt 1856 Aussteller aus 36 Ländern (2022: 1887 / 33) und mehr als 40.000 Teilnehmer aus 70 Ländern (2022: 39.932 / 74) vom 4. bis 6. Oktober aufs Münchner Messegelände. Die Gesamtteilnehmerzahl unterteilte sich dabei in knapp 20.000 Fachbesucher (2022: 19.434) und 20.312 Unternehmensvertreter (2022: 20.498).
„Die Immobilienbranche sieht sich mit einer der angespanntesten Zeiten seit langem konfrontiert. Steigende Zinsen, stagnierende Bauvorhaben, Inflation – die Problemstellungen sind vielfältig“, sagte Stefan Rummel, CEO der Messe München. Genau aus diesen Gründen hätten die Teilnehmer drei Tage den Austausch und das Gespräch gesucht.
Logistikimmobilienmarkt sieht sich solide aufgestellt
Im Markt für Logistikimmobilien, der in diesem Jahr ebenfalls mit deutlichen Rückgängen bei Flächenumsatz und Investitionsvolumen konfrontiert ist, war von akuter Krisenstimmung oder gar Panik vergleichsweise wenig zu spüren, wie Gespräche der VerkehrsRundschau mit Vertretern von Entwicklern und Beratungsunternehmen ergaben.
„Die aktuelle Situation im Immobiliensektor geht auch am Logistikimmobilienmarkt nicht ganz spurlos vorüber. Im Gegensatz den Assetklassen Wohnen und Office, wo sich die Preisanpassung in Reaktion auf die Inflation und Zinswende deutlich schwieriger gestaltet, sehe ich die Assetklasse Logistikimmobilien insbesondere angesichts des starken Nutzermarktes aber nach wie vor als solide aufgestellt an“, sagt etwa Bastian Hafner, Director Logistics & Industrial Advisory bei BNP Paribas Real Estate. Es gebe sicher aktuell mehr Mieter als in den vergangenen Jahren, die sich angesichts fehlender Alternativen und stark gestiegener Mieten derzeit für eine Verlängerung in ihrer Bestandsimmobilie entscheiden. „Wir registrieren aber nach wie vor viele Abschlüsse. Erst vor kurzem etwa haben wir einen Mietvertrag von Pfenning im Prologis Park Dortmund vermittelt“, so Hafner.
Auch Patrick Frank, Country Director Germany bei Entwickler GLP, gibt sich optimistisch: Die Nachfrage nach neuen, modernen und vor allen Dingen nachhaltigen Flächen bleibe auch in der aktuellen Situation konstant. „Wir stehen mit beiden Füßen auf dem Gaspedal und haben spekulativ 120.000 Quadratmeter Fläche in der Entwicklung. Die erste Logistikimmobilie ist gerade übergeben, drei weitere befinden sich im Bau“, so Frank.
"Party ist vorbei"
Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni, verweist darauf, dass es seit 2011/2012 bei Logistikimmobilien stets nach oben ging. „Dass diese extreme Party, die vor allem von der Null-Zins-Politik befeuert wurde, irgendwann zum Ende kommen musste, war so sicher wie das Amen in der Kirche“, so Bohne. Natürlich habe es durch Zinswende, Inflation und Ukraine-Krieg Anpassungen im Markt gegeben, aber ein Auf und Ab über längere Zeiträume gesehen sei völlig normal. „Gemessen am Zehnjahresdurchschnitt sind wir von einem kritischen Niveau weit entfernt“, so Bohne. Man müsse aufhören, die jetzige Zeit mit den letzten Rekordjahren zu vergleichen. Dass während der Pandemie spekulativ gebaute Flächen vor oder spätestens mit Fertigstellung weg waren, sei eine absolute Sondersituation gewesen. „Zur seriösen Kalkulation gehört die Berücksichtigung von einigen Monaten Leerstand mit dazu, das ist nichts Außergewöhnliches“, bewertet der Panattoni-Experte die neue Realität.
Auch unter den veränderten Vorzeichen mache sein Unternehmen gute Geschäfte. „Uns ist bewusst, dass weitere Zinserhöhungen kommen können. Das ist aber kein Weltuntergang, zumal wir im Markt sehr gut aufgestellt sind. Mehr noch: wir sind weiter expansiv unterwegs und bauen unser Team weiter aus“, betont Bohne. Man werde auch weiterhin spekulativ bauen. In Leipzig etwa entstehen im Panattoni Campus Leipzig Zentrum rund 68.000 Quadratmeter Nutzfläche, in Könnern bei Halle (Saale)/ Leipzig sogar 173.000 Quadratmeter.
Wachsam bleiben
Dass die Logistikimmobilienbranche im Immobilienmarkt ein wenig den Ausreißer nach oben darstellt, stellt auch Sönke Kewitz, Managing Director Germany bei P3 Logistic Parks, fest. „Logistik ist systemrelevant und entsprechende Immobilien werden permanent gebraucht.“ Die Stimmung bezeichnete er als neutral. „Dennoch sind wir sehr wachsam, denn die Indikatoren für einen wirtschaftlichen Abschwung sind nun mal da.“ Es werde deutlich weniger investiert und deutlich weniger gebaut. „Aber Entwicklerpleiten wie beim Wohnungsbau, der wegen der langen Projektlaufzeiten in dieser Baukrise viel anfälliger ist, werden wir sicher nicht sehen“, sagt Kewitz. Auch dass Logistik nicht mehr Investor’s Darling ist, würde er nicht sagen, aber: „Die Zeiten der völlig unhinterfragten Investments in Logistikimmobilien sind definitiv vorbei. Diejenigen, die jetzt investieren, denken deutlich mehr darüber nach, in was sie investieren“, sagt Kewitz.
Fred Bohne von Panattoni hält im Investmentmarkt noch einen weiteren Effekt für denkbar: „Investoren, die sich jetzt von den gebeutelten Assetklassen abwenden, werden meiner Einschätzung nach sogar weiter und mehr in Logistikimmobilien investieren.“