Die Zinsanstiege der letzten Monate bremsen weiterhin das Immobilien-Investmentgeschehen aus, auch bei Logistikimmobilien. Gleichzeitig bleibt aufgrund der hohen Flächennachfrage in allen Logistikregionen das Mietniveau hoch. Dies sind einige der Kernergebnisse der neuen Studie „Logistik und Immobilien 2023“, die das auf Immobilien spezialisierte Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa einmal mehr in Partnerschaft mit Berlin Hyp, Bremer, Garbe Industrial Real Estate und der Immobilienberatung Savills veröffentlicht hat.
„Das Glas ist halb voll und nicht halb leer, die Rahmenbedingungen sind weiterhin gut“, betonte dennoch Felix Werner, Teamleiter Logistik und Unternehmensimmobilien bei Bulwiengesa, bei der Vorstellung der neuen Studie. Demnach werde nach 5 Millionen Quadratmetern fertiggestellter Logistikimmobilien im Jahr 2022 das Niveau in Deutschland in diesem Jahr absehbar nur leicht auf 4,8 Millionen Quadratmeter sinken. Für 2024 wird von rund 4,5 Millionen Quadratmeter Fläche in der Realisierungs-Pipeline ausgegangen. „Die Zahlen gehen zwar zurück, ein starker Einbruch ist das aber nicht“, so Werner.
Mit knapp 1,9 Millionen Quadratmetern Fertigstellungs- und (akuter) Pipelineflächen ist Panattoni wie auch schon im Jahr zuvor der aktivste Entwickler am Markt. Mit Garbe und VGP folgen auf den Rängen zwei und drei mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,7 Millionen Quadratmetern beziehungsweise 1,5 Millionen Quadratmetern Entwickler, die ebenfalls jeweils ein hohes Volumen in der Pipeline für das laufende Jahr 2023 ausstehen haben.
Logistikregion Rhein-Ruhr im Aufwind
Räumlich betrachtet hat die Logistikregion Rhein-Ruhr im Ranking der fertiggestellten Fläche die über Jahre hinweg führende Region Berlin von der Spitzenposition verdrängt. Auffällig viel Aktivität gibt es aber an peripheren Standorten. „40 Prozent der Projekte in der Pipeline befinden sich außerhalb der 28 großen Regionen“, so Werner und verwies etwa auf die Region Thüringen. Großen Anteil an dieser Entwicklung habe dabei die Flächenverfügbarkeit. Entsprechend wurde dieses Thema als mittelfristig größte Herausforderung für die im Rahmen der Studie befragten Branchenteilnehmer benannt, noch vor dem Arbeitskräftemangel.
Mieten steigen weiter
Rare Flächen, hohe Grundstückpreise und nicht zuletzt auch höhere Entwicklungskosten durch ESG-Vorgaben haben die Mieten zuletzt massiv steigen lassen. Beispiel München: Hier sind die Spitzenmieten laut Bulwiengesa mittlerweile auf 9,20 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das hohe Mietniveau wird sich laut der Expertenrunde auch erst einmal halten, wenngleich sich der Anstieg etwas verlangsamen werde. Mieten jenseits der 10-Euro-Marke in Top-Regionen seien über kurz oder lang nicht ausgeschlossen. Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe, wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Druck in Sachen ESG hohe Mieten notwendig machten, man müsse aber auch die Verträglichkeit für die Mieter im Auge behalten. „In Regionen wie Erfurt etwa, wären solche Mieten nicht zu verkraften“, beschreibt Kassner das Spannungsfeld zwischen wirtschaftlicher Notwendigkeit und Situation der Nutzer vor Ort.
Einen kleinen Lichtblick gibt es immerhin in Punkto Baukosten. Diese gehen wieder etwas zurück, gleichzeitig hat sich die Materialverfügbarkeit verbessert und der Wettbewerb zwischen den Akteuren des Baugewerbes nimmt wieder zu. „Die Nachfrage nach Bauleistungen ist weiterhin vorhanden und insgesamt auch nicht schlecht, sie erreicht jedoch nicht mehr das Niveau, das wir in den letzten Jahren gesehen haben. Mit Blick auf das kommende Jahr ist davon auszugehen, dass sich die Preise insgesamt eher seitwärts entwickeln“, erläuterte Bremer-Vorstand Michael Dufhues.
Zinswende bremst Investmentmarkt
Die durch die Zinswende gestiegenen Finanzierungskosten und die größere Unsicherheit im Markt schlagen sich allerdings merklich auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien durch. Mit einem Gesamtvolumen bei industriellen Immobilieninvestments von lediglich rund 1,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023, davon etwas mehr als 950 Millionen Euro für Logistikimmobilien, habe man das mit deutlichem Abstand schwächste Halbjahr im gesamten Betrachtungszeitraum erlebt, so Bulwiengesa.
Die Finanzierungsbereitschaft sei aus Bankensicht aber grundsätzlich da, betonte Teresa Dreo-Tempsch, Marktvorständin bei der Berlin Hyp. „Wir beobachten die Marktsituation und schauen uns jede Kreditanfrage und die zu finanzierende Immobilie individuell an. Dazu gehört neben den klassischen Kriterien wie Lage und Vermietbarkeit beziehungsweise Drittverwendungsfähigkeit, gerade infolge des gestiegenen Zinsniveaus auch ein kritischer Blick auf die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit.“
Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills unterstreicht: „Nach dem Zinsschock und der konjunkturellen Eintrübung hat sich der Investmentmarkt für Logistikimmobilien stabilisiert und die Marktakteure sind in der neuen Realität angekommen. Bis Investmentvolumen und Preise jedoch weiter steigen, wird es noch länger dauern. Gleichwohl sind die Wachstumsperspektiven des Logistiksegments im Vergleich zu anderen Immobilienarten überdurchschnittlich gut.“