Planung von Logistikimmobilien

Planung von LogistikimmobilienErst die Prozesse, dann das GebäudeDie Planung von Logistikimmobilien erfordert Qualifikationen, die viele Unternehmen in den eigenen Reihen nicht haben. Der Schlüssel für den Erfolg ist dabei das Zusammenspiel des Bauherrn mit Architekten, Planern sowie den Systemlieferanten und Bauunternehmen. Teil eins der neuen Serie zum Bau von Lagerhallen.Mangelnde Lagerflächen, ineffiziente Prozesse, Konzentration von Lagerstandorten: Vielfältige Gründe geben Anstoß für die Überlegung, in einen Lagerneubau zu investieren – vor dem Hintergrund der Ausbaufähigkeit der Anlage sowie der bei modernen Finanzierungsmodellen oft geforderten Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit von Objekten ein Projekt mit vielen Stolpersteinen. Ein Konzept aufzulegen, Gewerke auszuwählen, das Ausschreibungsverfahren und die Projektierung durchzuführen, überschreitet im Regelfall die Kompetenz der Bauherren beziehungsweise Auftraggeber. „Die erforderlichen Kompetenzen sind nur bei wenigen Bauherren in den eigenen Reihen zu generieren“, erklärt Wolfgang Kriese, Geschäftsführer des gleichnamigen Architekturbüros in Lübeck. „Die Bodenplatte ist schließlich nicht aller Lager Anfang.“ Ihr Guss bildet vielmehr bereits den Abschluss intensiver Planungsprozesse, die von der Bestimmung der erforderlichen Größe über Standortwahl und der Erschließung von Fördermitteln bis hin zur Realisierung unter Aspekten der Nachhaltigkeit reichen.„Die Planungsbasis für einen Lagerbau lässt sich zunehmend schwerer für einen weit in die Zukunft reichenden Planungshorizont festlegen“, warnt Dirk Lange, geschäftsführender Gesellschafter der LMS Logistik Management Service GmbH, Hamburg. „Was heute zählt ist Flexibilität. Nur so lässt sich unternehmerische Handlungsmöglichkeit für die Zukunft erhalten.“ Für eine erfolgreiche Projektrealisierung sei es daher hilfreich, möglichst frühzeitig einen kompetenten Berater einzubinden. „Je ausgeglichener dabei das Zusammenspiel zwischen Bauherr, Architekt und Planer ist, desto höher die Chance für ein optimales Planungsergebnis“, so Lange.Neun definierte LeistungsphasenWer die Koordination übernimmt, ist abhängig von Kompetenzen und Referenzen. Hier stehen sich Architekten und Planungsbüros, das zeigt unter anderem die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), oft gleichberechtigt gegenüber. Mit ihren neun Leistungsphasen dokumentiert die HOAI zugleich die für ein entsprechendes Projekt sinnvolle Reihenfolge der Verfahrensschritte: Grundlagen, Vorplanung, Entwurf, Genehmigung, Ausführung, Vergabevorbereitung, Vergabeprozess und -auswertung, Objektüberwachung, Dokumentation. „Um einen Architekten kommt man in keinem Fall herum“, erklärt Uwe Michaelsen, Geschäftsführer des Planungs- und Beratungsbüros CIC GmbH, Darmstadt. Nicht selten bieten Architekten zudem eine Verkürzung der Planungsprozesse sowie eine Reduzierung der Projektbeteiligten. Sie übernehmen mit dem Auftraggeber die Gesamtplanung bis zur Einbindung der ausführenden Gewerke. Allerdings rät CIC-Geschäftsführer Michaelsen zur sorgsamen Wahl. „Da glauben viele, auf der Klaviatur ‚Logistik’ spielen zu können. Die realistischen Anforderungen sind denen aber oft gar nicht bewusst.“ Das erforderliche Know-how reicht von der Bodenanalyse bis zur Flächenberechnung. „Punktuell erhobene Bodenkennwerte allein sind für großflächige Objekte oft nicht aussagekräftig genug“, weiß Architekt Kriese. „Gerade bei Logistikimmobilien müssen zudem Zufahrten sowie Wende- und Rangiermöglichkeiten überplant werden.“Bei der Auswahl in der Branche umhörenDer Weg zu Planern und Architekten führt – neben Marktübersichten und Anbieterverzeichnissen – meist über das Internet. „Allerdings gibt es dabei einen Mangel an Transparenz“, erklärt Jens Nitsche, Partner und Geschäftsfeldleiter bei der technischen Unternehmensberatung Ingenics AG, Ulm. „Es gibt keine Qualitätsgarantie oder einen Verband, der Logistikplaner prüft oder qualifiziert.“ Bauherren sollten sich bei der Auswahl daher zunächst in der Branche umhören, selbst einige Anbieter auswählen und die potenziellen Partner dann in persönlichen Gesprächen prüfen.Einig sind sich die Experten, dass bei Bau und Ausstattung von Produktions- und Logistikimmobilien zunächst die Prozesse, nebst den erforderlichen Systemkomponenten, und dann die Gebäude zu planen sind. „Gemeinsam mit dem Planer definiert der Bauherr zunächst die logistischen Anforderungen und Prozesse, um so ein logistisches Grundkonzept zu erarbeiten“, erläutert LMS-Geschäftsführer Lange. „Mit dieser Grundidee erfolgt zusammen mit dem Architekten die Prüfung der baulichen Machbarkeit. Anschließend wird das Konzept unter Einbindung der Systemlieferanten weiter detailliert. Erst dann sollte der Bauunternehmer ins Spiel kommen und die bauliche Ausführung im Detail planen. Eine logische, ganzheitliche Planung erfolgt also von innen nach außen.“ Das bedeutet: Zunächst sind hinsichtlich der Waren- und Informationsflüsse, Arbeitsprozesse, Organisation und Transporte die nach individuellen Erfordernissen und auf der Basis einer Betriebsanalyse optimierten Abläufe planerisch zu gestalten. Danach wird das zweckmäßigste Gebäude drum herum geplant.Generalunternehmer mit wichtiger RolleSchließlich ist ein gemeinsames Planungsteam zusammengestellt, sitzen neben dem Bauherrn der Architekt und der Logistik-Planer an einem Tisch. Jeder Teilnehmer für sich bildet intern zudem ein Projektteam, das sich mit den jeweiligen Spezifizierungen befasst. Für Feinplanung und Realisierung werden überdies oft ein Generalunternehmer (GU) für die Bauabwicklung und ein GU für die interne Ausstattung einbezogen. Nitsche: „Die Trennung zwischen Gebäude- und Intralogistik-Strukturen ist grundsätzlich sinnvoll, weil die wenigsten Generalunternehmer beide Kompetenzbereiche abdecken.“ Mit der Vergabe von funktional ausgerichteten Aufträgen verlagern die Bauherren heute überdies oft das Gesamtrisiko für die Lieferung einer funktionsfähigen Anlage auf den Generalunternehmer (GU). Dieser gibt Garantien hinsichtlich Funktionalität, Systemleistung, Systemverfügbarkeit und Termin-einhaltung ab. Allerdings: „Entscheidungsparameter für die GU-Vergabe sind Größe und Komplexität des Objektes“, gibt Lange zu bedenken. „Bei kleinen Objekten wird der „GU-Aufschlag“ unverhältnismäßig hoch sein, da der GU seine Risiken und Aufwände abdecken muss. Bei einem sehr großen Objekt sollte über den ‚GU-Aufschlag’ gut verhandelt werden.“ Und: Je mehr individuelle Ideen ein Bauherr einfließen lassen möchte, umso mehr werden Abweichungen vom Standard und somit aufwendige Nachträge des GU´s das Budget strapazieren.Last, but not least: das Thema Nachhaltigkeit. Das Spektrum reicht von Solar- oder Windkraftanlagen über energieeffiziente Flurförderzeuge und Fördertechniken bis zum Energieverbrauchsmanagement. Viele solcher Maßnahmen lassen sich mit Fördergeldern bezuschussen. „Bis Ende dieses Jahres fördert beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau im Rahmen des „ERP-Umwelt- und Energieeffizienzprogramm – A“ durch günstige Kredite unter anderem Investitionen in den Austausch veralteter Heizungs- oder Kühlanlagen, besonders hochwertige Gebäudedämmung, in die Anschaffung energieeffizienter Anlagentechnik und Beleuchtung sowie in den Einsatz erneuerbarer Energien und natürlicher Kältemittel“, resümiert CIC-Geschäftsführer Michaelsen. „Einen Einstieg in den Dschungel der Fördermöglichkeiten kann ein bezuschusster Termin zur ‚Energieeffizienzberatung im Rahmen des Sonderfonds Energieeffizienz in KMU’ bieten.“ ❙❚■ Rainer Barck, freier JournalistDie Planung einer Lagerhalle erfordert viel ExpertiseBau von LagerhallenZweiteilige Serie mit Tipps und Tricks zum Bau von Lager- und UmschlagimmobilienVR 47: Planung von LagerneubautenVR 49: Der Bau des LagersiN Vier Phasen zum ZielDer Weg zum AusführungskonzeptDer Bauherr muss intern die Anforderungen, Interessen und Zielrichtungen von Einkauf, Vertrieb und Logistik miteinander vereinbaren.1. PhaseIst- und Soll-Analyse: Am Ende der Analyse steht die Verabschiedung einer nachvollziehbaren, dokumentierten Planungsbasis. 2. PhaseDurch die Überprüfung/Festschreibung der Logistik-Strategie wird die strategische Ausrichtung und die generelle Zielsetzung festgelegt.3. PhaseDas Groblayout für verschiedene Varianten wird diskutiert und die Detailgrade spezifiziert. Alles mündet in einem ausführungsreifen Konzept.4. PhaseDas ausführungsreife Konzept für alle Systeme, Abläufe, Kosten und Termine bildet – von der Ausschreibung über die Montage- und Terminüberwachung bis hin zur Schulung und Einarbeitung der Mitarbeiter – die Grundlage für die Projektrealisierung.Die Optionen der Projektrealisierung und ihre Vor- und NachteileVerträge mit einzelnen Gewerken vereinbaren reduzierte Kosten pro Gewerk Flexibilität, hoher Einfluss auf die Ausführungsplanung viele Ansprechpartner für Planung, Vergabe, Realisation hoher Koordinationsaufwand/SchnittstellenmanagementGeneralunternehmer beauftragen Ein Ansprechpartner für die Realisationsphase Risikoverlagerung auf den GU bei später Einbindung hohes Potenzial für Nachforderungen Mehrkosten für Schnittstellenmanagement durch GU (bis zu zehn Prozent)Generalplanervertrag (GMP) abschließen ein Ansprechpartner für Planung, Vergabe, Realisation hohe Kostensicherheit durch Festpreis erhöhte Realisationskosten (bis zu 20 Prozent) bedingter Einfluss auf die Ausführungsplanung rbProjektrealisierung

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