Facility Management

Facility ManagementWas der Hausmeister kosten darfAlle Gebäude brauchen Pflege – auch Lagerhallen. Sie wollen bewacht, geputzt und ihre Technik gewartet werden. Die Kosten des Facility Managements sind erheblich. Eine Studie liefert Benchmark-Werte.Rund 23000 Euro im Jahr fallen für eine durchschnittliche Logistikhalle jährlich an technischen Betriebskosten an. Hinzu kommen noch einmal 7000 Euro für die Reinigung der Allgemeinflächen“, sagt Peter Salostowitz, Geschäftsführer der Beratungsfirma Industrial-Port. Er hat zusammen mit dem Immobiliendienstleister Wisag Facility Management und dem Beratungsunternehmen 2Com Immobilien Competence Consulting & Management die Kosten für Hausmeisterdienstleistungen, im Branchenjargon Facility Management (FM), von Hallenimmobilien untersucht. Darunter auch die von Lager- und Logistikhallen (siehe Tabellen Seite 30). „Aus FM-Sicht ist die Gebäudetechnik der größte Kostenblock“, kommentiert Simon Ulrich Zühlke von 2Com die Ergebnisse. Neben der Lager- und Fördertechnik finden sich in den Hallen auch die Gebäudetechnik wie Licht, Heizung und Lüftung oder eine Solaranlage. Hier fehle es Mietern oder Betreibern von Logistikanlagen oft an Detailkenntnissen – mit teuren Folgen. Entsprechend ungenau seien beispielsweise Ausschreibungen von Wartungs- und Instandhaltungsverträgen. „FM-Dienstleister kalkulieren dann aus Sicherheitsgründen mit einem Aufschlag, wenn sie die Anlage nicht vorher besichtigen können“, mahnt Zühlke. Die Benchmarkwerte Technik beziehen sich auf Leistungen zur wirtschaftlichen Nutzung der baulichen und technischen Anlagen im gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen (DIN 32736). Die Benchmarkwerte Reinigung beziehen sich auf Leistungen zur Reinigung und Pflege von Gebäuden. Es wurden dabei nur Allgemeinflächen inkludiert. Zu den Leistungen zählen Unterhaltsreinigung, Glasreinigung, Fassadenreinigung (ohne Steiger) sowie Pflegemaßnahmen für Böden und Flächen. Die Benchmarkwerte Sicherheit beziehen sich auf Leistungen zur Sicherung der Gebäude und deren Nutzer. Im Rahmen des Reports wurden Schließ- und Revierdienste berücksichtigt. Für das kaufmännische Gebäudemanagement (KGM) wurden Leistungen zur termingerechten und kostengünstigen Beschaffung von Lieferungen, Leistungen zur Sicherstellung eines Kostenplans, Leistungen, welche die buchhalterische Verwaltung einer Liegenschaft sicherstellen, Leistungen für das Vertragswesen und Leistungen im Rahmen der Gebäudebewirtschaftung berücksichtigt. Aber nicht nur in der Ausschreibung, auch in der Instandhaltungsstrategie der Haustechnik liegen Sparpotenziale. Klar, manche Wartung ist vom Gesetzgeber gefordert, aber einige Betreiber setzen sehr auf präventive Wartung. „Die lässt sich mitunter reduzieren oder man fährt die Anlage auf Crash und ersetzt sie“, weiß Zühlke. Das gleiche Prinzip gilt für die Reinigung. Muss es unbedingt nass sein? Bei der Trockenreinigung sind 1200 Quadratmeter pro Stunde zu schaffen, nass sind es nur noch 300. Mit Blick auf die Reinigung warnt Zühlke auch vor architektonischen Extravaganzen: „Wenn für eine repräsentative Fassade zur Scheibenreinigung ein Steiger oder Fassadenkletterer anrücken muss, dann wird es teuer.“ Michael Rudolph, Leiter Instandhaltung bei Fed-Ex, hat die Aufgaben rund um die Fed-Ex-Anlagen mit Ausschreibungen in fremde Hände gegeben. „Allein schon wegen des Schulungsaufwands lohnt es sich nicht, die Anlageninstandhaltung selbst zu machen“, so Rudolph. Die Ausschreibung für Reparatur und Wartung hatte der Hersteller der Sortiertechnik gewonnen. Um die Reinigung der Hallen kümmert sich beispielsweise die Wisag und um das Gebäude nebst Haustechnik der Betreiber des Köln-Bonner-Flughafens auf dessen Grund die gemietete Immobilie steht. Der Flughafen ist auch Eigentümer der Immobilie und – da das Gebäude noch recht neu ist – in Garantiefällen ohnehin erster Ansprechpartner. Sondermüll Schnee Was die FM-Kosten angeht, macht es einen Unterschied, wo in Deutschland die Lagerhalle steht. Zum einen gibt es regionale Lohndifferenzen, zum anderen unterscheiden sich die verschiedenen Landstriche in ihrer Topographie. Nicht zuletzt im Winter macht sich Letzteres bemerkbar. „Geräumter Schnee ist Sondermüll“, stellt Salostowitz klar. Der Grund sind die Streusalze. Wer ihn auf seinem Speditionshof also nicht an den Rand schieben kann, weil da schon der teuer vom Lagerhallendach entfernte Schnee liegt, und ihn abfahren lassen muss, darf tief in die Tasche greifen. Die mittleren Kosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche und Jahr unterscheiden sich in allen Kostenblöcken deutlich zwischen den Regionen. Am geringsten sind sie im Osten und Nordosten, in Richtung Westen und Süden wird es teurer. ❙❚■ Serge Voigt „Allein schon wegen des Schulungsaufwands lohnt es sich nicht, Anlagen selbst zu warten.“ Michael Rudolph, Leiter Instandhaltung, Fed-Ex Lagerhallen: das kostet ihre nutzung* Kategroie A B C Durchschnitt Technik 1,14 € 1,35 € 1,10 € 1,25 € Reinigung 0,54 € 0,75 € 0,59 € 0,68 € Sicherheit 0,65 € 0,90 € 0,81 € 0,85 € KGM**) 0,65 € 0,82 € 0,73 € 0,77 € Lagerhallen dienen primär der Lagerung. Sie haben häufig eine niedrige Deckenhöhe und weisen eine begrenzte Anzahl von ebenerdigen Toren oder Rampen auf. Hallen der Kategorie A sind moderne Gebäude, die nicht älter als zehn Jahre sind. Die Hallenhöhe beträgt mindestens 6,50 Meter. Sie verfügen über ebenerdige Tore und/oder Rampen, ein effizientes Beheizungssystem, eine Sprinkleranlage und Tageslicht durch Lichtkuppeln und/oder Fensterbänder. B-Hallen: 10 und 30 Jahre alt, zwischen 5,00 und 6,00 Meter hoch, ebenerdige Tore oder Rampen und Heizung. C-Hallen: älter als 30 Jahre, ausschließlich ebenerdige Tore, oft unzureichend gedämmt, Gebäudehöhe liegt unter 5 Meter. *) Mittlere Werte pro Quadratmeter Bruttogrundfläche und Jahr **) Kaufmännisches Gebäudemanagement Logistikhallen: das kostet ihre Nutzung* Kategorie A B C Durchschnitt Technik 1,83 € 1,66 € 1,30 € 1,52 € Reinigung 0,88 € 0,79 € 0,59 € 0,73 € Sicherheit 1,12 € 0,95 € 0,78 € 0,90 € KGM**) 1,12 € 1,11 € 0,91 € 0,98 € Logistikhallen kombinieren Lagerung, Kommissionierung und Distribution. Sie sind meist größer als 10.000 Quadratmeter. Hallen der Kategorie A sind nach 2000 gebaut, verfügen über eine Hallenhöhe von mehr als 10 Meter und großzügige Andienungszonen. Je 1000 Quadratmeter Hallenfläche haben sie mindestens ein bis zwei Rampentore sowie ebenerdige Zufahrten. Sie sind beheizt und mit einer Sprinkleranlage ausgestattet. Die (natürliche) Belichtung erfolgt über Lichtkuppeln oder Fensterbänder. B-Immobilien: bis zu 30 Jahren alt, Hallenhöhe mindestens 7,50 Meter, je 1000 Quadratmeter Hallenfläche mindestens ein Rampentor. C-Hallen: meist älter als 30 Jahre, niedrigere Hallenhöhe, eine meist unzureichende Anzahl an Rampentoren, häufig unbeheizt und unzureichend gedämmt. *) Mittlere Werte pro Quadratmeter Bruttogrundfläche und Jahr **) Kaufmännisches Gebäudemanagement Facility-Service-Unternehmen in Deutschland Rang Unternehmen Umsatz 2011 in Deutschland Mitarbeiter in Deutschland 1 Bilfinger Berger Facility Services 1043 10.000 2 Strabag Property and Facility Services 893,0 9000 3 Dussmann Service 675,0 21.980 4 Compass Group 665,4 17.945 5 Wisag Facility Service 628,0 23.163 6 Hochtief Solutions 575,0 4.000 7 Sodexo 464,1 11.703 8 Cofely 424,0 1745 9 Vinci Facilities 410,0 1600 10 Gegenbauer 391,6 9400

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