Uneinheitlicher Markt

Die Lage ist alles. Während Immobilien in Randlage günstiger werden, steigen Topobjekte im PreisUneinheitlicher MarktAuf den ersten Blick ist es ein Widerspruch. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien und Lagerhallen ist deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig steigen an vielen Standorten aber die Mieten. Somit lohnt sich ein zweiter Blick.Statt dem Krisenbild zu entsprechen und mit leeren Lagerhallen und verwaisten Flächen aufzuwarten, präsentieren sich die Logistikimmobilien in Deutschland nicht überall als Brachland. Während viele Flächen auf der grünen Wiese derzeit zwar ohne Mieter dastehen, steigen anderswo wieder die Mietpreise. Die Topstandorte zeigen sich krisensicher (siehe Grafik S. 37). Und das, obwohl deutlich weniger Flächen vermietet worden sind. In den Topregionen München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Frankfurt hat der Flächenvermietungsumsatz 2009 dennoch zwischen 20 bis 27 Prozent nachgelassen, berichtet Umut Ertan, Geschäftsführer Realogis Holding GmbH. Hamburg ist hier eine Ausnahme. Die Maklerfirma Jones Lang LaSalle (JLL) kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. „Die Jahre 2006 bis 2008 mit ihren herausragenden Vermietungsvolumina gehören zunächst einmal der Vergangenheit an“, ergänzt Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien bei JLL Deutschland.Frankfurt stemmt sich gegen den Trend Nach den Daten von JLL wurden bundesweit über 3,25 Millionen Quadratmeter Lagerfläche neu bezogen (-10 Prozent zum Vorjahr). Auf längere Sicht betrachtet ist das Ergebnis aber gar nicht so schlecht. „Der Fünfjahresdurchschnitt ist sogar um drei Prozent übertroffen“, so JLL. Insbesondere in den Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, dem Großraum Frankfurt, Hamburg und München hielt sich der Rückgang mit acht Prozent in Grenzen. Deutliche Einbußen gab es in den Regionen Düsseldorf (- 27 Prozent), München (-18 Prozent) und Berlin (-15 Prozent). In Frankfurt wurde dagegen mehr angemietet. Hier legte das Volumen um elf Prozent zu. Ein Großteil dieser Flächen geht allerdings auf den Bedarf von Eigennutzern zurück. Gut 45 Prozent beträgt der Anteil der Firmen, die in ihre eigenen Immobilien eingezogen sind. Zu den größten Nachfragern gehörten Unternehmen aus dem Handel und die Lebensmitteldiscounter. Rechnet man die Eigennutzer aus der Statistik heraus, bleibt ein starker Rückgang bei den Anmietungen. Besonders betroffen waren dabei die Standorte außerhalb der großen Ballungsräume. Vor allem die Logistikunternehmen hielten sich deutlich zurück. Deren Anteil an den Vermietungen sackte gegenüber dem Vorjahr um gut die Hälfte ab, berichtet Koepke.Mietpreisstabile Toplagen Dennoch ist bei den Mietpreisen kein gleichlaufender Trend zu erkennen. Je weiter man sich von den Ballungszentren entfernt, desto stärker sinken die Mieten. Selbst im Umkreis von 20 bis 30 Kilometern um die Topstandorte herum, geht Realogis in diesem Jahr von stabilen Mieten aus. Bei Standorten, die in einem erweiterten Radius von etwa 50 Kilometern außerhalb der logistischen Brennpunkte liegen, erwarten die Experten vor allem bei großen Liegenschaften von über 10.000 Quadratmetern Mietpreisrückgänge um fünf bis zehn Prozent. „Außerhalb dieses Radius werden die Mietpreisrückgänge teilweise bei bis zu 15 Prozent liegen. In Ausnahmefällen, wie Logistikcluster weit abseits von Ballungszentren, werden auch deutlichere Mietpreisrückgänge bis 20 Prozent zu verzeichnen sein“, schätzt Realogis. Großflächen in Toplagen werden knappEine Ausnahme bilden Gebäude, die individuell auf die Wünsche der Nutzer zugeschnitten wurden. Da die Projektentwickler diese Immobilien nicht mehr zu hohen Preisen an Investoren verkaufen können, müssen sie die gestiegenen Kosten auf die Mieter umlegen. Nach Beobachtungen von JLL macht sich das besonders bei nutzerspezifischen Immobilien in B- und C-Lagen bemerkbar. In den A-Lagen zahlen laut Realogis die Mieter teilweise sogar für moderne Logistikimmobilien einen Aufschlag von fünf bis zu zehn Prozent gegenüber dem Mietniveau von 2008, um sich in einer 1-A-Lage anzusiedeln. Denn das Angebot wird immer knapper. Die Projektentwickler haben im vergangenen Jahr so gut wie keine Neubauten in Angriff genommen, bei denen der Mieter nicht vorher feststand. Ohne Aussicht auf einen mehrjährigen Mietvertrag wollen weder Entwickler noch die Banken das Risiko eingehen, auf der Logistikimmobilie sitzen zu bleiben (siehe Interview rechts). „Diese Knappheit an modernen, multi-user-fähigen Logistikimmobilien führte zu gleichbleibenden Mieten an allen Top-standorten“, resümiert Realogis. „Es ist davon auszugehen, dass erst ab Ende 2010 bis Mitte 2011 spekulative Neubaulogistikimmobilien in den 1-A-Lagen dem Markt zur Verfügung gestellt werden“, blickt Umut Ertan nach vorn. Damit seien an den Topstandorten Flächen von mehr als 10.000 Quadratmetern knapp. Anders sehe es im Bereich zwischen 3000 bis 5000 Quadratmeter aus. Hier seien auch an den an den Topstandorten Mietpreisrückgänge von bis zu fünf Prozent zu erwarten. Gleichzeitig verlängert sich die Mietdauer. Nur in Ausnahmefällen könnten noch Neubauten mit einer Fünf-Jahres-Laufzeit angemietet werden. „Die Mieterbonität ist hierbei nicht entscheidend, vielmehr die Tatsache, ob sich die zu realisierende Fläche in einem bestehenden Logistikpark mit Erweiterungspotenzial befindet oder nicht“, so Realogis. Logistiker mit Mietwünschen zwischen zwei und fünf Jahren bleibt nur, auf ältere Flächen auszuweichen oder mit ihren Kunden doch langfristigere Verträge abzuschließen. ❙❚■ Alexander Heintze„Es wird nicht wieder so sein wie früher“Jörg Schröder, geschäftsführender Gesellschafter von Alpha Industrial, über Schwierigkeiten bei der Projektentwicklung. Der Neubau von Logistikimmobilien in Deutschland ist fast zum Erliegen gekommen. Worin liegen die Gründe für diese Entwicklung? Jörg Schröder: In der Tat hat der Markt für Logistikimmobilien eine Vollbremsung eingelegt. Vor allem die Nachfrage hat sich stark reduziert. Unternehmen aus dem Maschinenbau oder der Automobilindustrie haben zurzeit sehr zu kämpfen. Von der Seite kommt gar nichts mehr.Vor der Krise konnten Projektentwickler Logistikimmobilien auf die grüne Wiese stellen und wegen der ständig steigenden Verkaufspreise zu Mini-Mieten anbieten. Funktioniert dies heute immer noch?In dem extremen Maße, wie es teilweise vorgekommen ist, sicherlich nicht. Es gibt kaum noch Projektentwickler, die solche Finanzvolumen stemmen können. Internationale Projektentwickler mit eigenen Fonds finanzierten ihre Projekte sehr stark durch Fonds, die ihnen die Immobilien abkauften. Doch diese Fonds sammeln kaum noch Geld ein. Dadurch fehlt die Finanzierung. Zudem haben die Banken ihre Konditionen seit 2008 extrem verändert. Der Beleihungswert ist gesunken. Der Eigenkapitalanteil ist auf bis zu 30 Prozent pro Projekt gestiegen, ebenso wie die Margen der Banken. Das kompensiert die gesunkenen Zinsen. Die Projektentwickler können daher die sehr günstigen Mieten von damals gar nicht mehr gewähren. Wann wird sich an der jetzigen Situation wieder etwas ändern?Ich denke nicht, dass es wieder so sein wird wie früher. Die Banken sind sehr stark auf die Bremse getreten. Sie reden mittlerweile bei den Mietverträgen, den Grundstückkaufverträgen und bei den Generalunternehmerverträgen mit. Und gewisse Standorte werden gar nicht mehr finanziert. Gleichzeitig haben die Banken jedoch ein hohes Interesse wieder zu finanzieren, um auch Gewinne zu erzielen. ahInterviewJörg SchröderUmsatzentwicklungRegionBerlinRegionDüsseldorfRegionFrankfurt/M.RegionHamburgRegionMünchenEntwicklung des Lagerflächenumsatzes in den fünf großen BallungsräumenLeichtes Hoch an Alster und Main: In Hamburg und Frankfurt steigen die Umsätze aus der Vermietung von Lagerflächen leicht an. In den drei anderen Großräumen Berlin, Düsseldorf und München sanken 2009 die Einnahmen gegenüber dem Jahr 2008. rs 6005004003002001000

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Checkliste: Worauf bei betriebsbedingten Kündigungen zu achten ist

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