Die Immobilienwahl

Die richtige Balance: Kurzfristige Anfragen an die Kontraktlogistiker treffen auf langfristige Verträge der Immobilienvermieter Die Immobilienwahlals DrahtseilaktTransporteure, die Logistikimmobilien anmieten, müssen oft zwischen den beiden Polen – lange Mietdauer und flexibler Vertragsdauer der Logistikkunden – balancieren. Wie Firmen diesen Drahtseilakt meistern können, lesen Sie hier. Wie im Fahrzeugmarkt ist auch bei den Logistikimmobilien Mieten schwer angesagt. Das gilt auch für die BLG Logistics Group. Das Bremer Unternehmen mietete für einen Auftrag des Kunden Konica Minolta in Emmerich ein 80.000 Quadratmeter großes Lager für fünf Jahre an, anstatt es wie bislang üblich mit Eigenmitteln zu finanzieren. „Für Mietverträge sprechen neben der verringerten Kapitalbindung auch bilanztechnische Gründe“, erklärt BLG-Sprecher Hartmut Schwerdtfeger und schließt weitere Mietkontrakte nicht aus: „Der Markt bietet schließlich gegenwärtig viel Potenzial.“ 15 Prozent günstigere MietpreiseAuch Schwerdtfeger kennt den momentanen Preisverfall im Immobiliengeschäft: Gegenüber dem Vorjahr können Logistikunternehmen abhängig von Hallenstandort und -ausstattung bis zu 15 Prozent günstigere Mieten aushandeln. Und Leerstände gibt es genug. Einer Marktuntersuchung des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle zufolge brachen die Lagerumsätze für Hallen mit über 5000 Quadratmetern Fläche im ersten Halbjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 16 Prozent ein; am stärksten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Vermieter, die 2008 noch mit Quadratmeterpreisen von deutlich über fünf Euro kalkulierten, geben sich nun mit 4,50 Euro und weniger zufrieden.Trotz der momentan günstigen Konditionen braucht der Logistiker weiterhin ein glückliches Händchen bei den Verhandlungen mit dem Verlader. Was tun, wenn dieser auf kurze Laufzeiten von ein bis zwei Jahren besteht, weil er der Bonität des Geschäftspartners nicht traut oder laufend Kostenvorteile aushandeln will? Transportunternehmen, die angesichts dieser Vorgabe nun Mietverträge mit ebenfalls ein- oder zweijähriger Laufzeit anstreben, können Neubauten schon mal von der Besichtigungsliste streichen. Für Objekte, welche gerade fertiggestellt werden oder nur wenige Monate alt sind, werden im Zweifelsfall längere Mietlaufzeiten als der bisherigen Standardwert von fünf Jahren verlangt. „Der Trend geht klar zu Zehn-Jahres-Verträgen“, betont Christian Bischof, Deutschland-Geschäftsführer des Logistikimmobilienanbieters ProLogis in Düsseldorf. „Viele Mieter wollen Kosten sparen. Je längerfristiger ein Kontrakt ist, desto größere Abschläge können wir vornehmen“, so Bischof.Die Mietlaufzeiten werden längerAuch Siegfried Korb, Vorstand der Garbe Logistic AG in Hamburg, spricht von tendenziell längeren Mietlaufzeiten. „Wir müssen für die Banken eine klar kalkulierbare Größe sein“, betont Korb. „Die Planungssicherheit, welche diese sich bei der Kreditvergabe wünschen, ist nur mit einem festgeschriebenen Mietzeitraum von mindestens fünf Jahre erreichbar.“ Laufzeiten von ein oder zwei Jahren sind nur dann ein Thema, wenn Optionsverträge abgeschlossen oder Bestandskon-trakte verlängert werden. Schon wird spekuliert, ob Kurzzeitmietverträge für Kurzzeitkontrakte bald der Vergangenheit angehören, wie in manchem Branchenmedium gemutmaßt wird. Die Statistiken des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle zeichnen ein anderes Bild: 2008 sind demnach für 30 Prozent der Mietverträge Laufzeiten von drei Jahren und weniger vereinbart worden. Im ersten Halbjahr 2009 kletterte die Quote auf knapp über 50 Prozent. Branchenkenner sprechen jedoch mit Blick auf die hohen Leerstände von einem vorübergehenden Phänomen. Wenn Vermieter gerade jetzt Kündigungen ihrer Vertragspartner erhalten, stehen sie unter Zugzwang. Weil die wirtschaftliche Lage ungeachtet vieler Prognosen und Spekulationen über ein baldiges Krisenende weiterhin ungewiss bleibt, müssen sie erhebliche Mietausfälle befürchten. Anmieten und später nachverhandelnZwischen vier und zwölf Monaten zieht sich gegenwärtig die Suche nach einem Nachmieter hin, weiß Stefan Harder. „Die kurzzeitige Vermietung für nur wenige Monate ist in jedem Fall die bessere Alternative“, ergänzt der Senior Consultant von Jones Lang Lasalle. Ausdrücklich schränkt Harder seine Aussage auf ältere Bestandsimmobilien ein. Für neue Standorte müssten dann längere Laufzeiten kalkuliert werden, wenn sie mithilfe von Banken oder Fonds finanziert werden. Ähnlich äußert sich Erik Alexander Peuschel, Geschäftsleiter von Engel & Völkers Commercial in Hamburg. In der gegenwärtigen Situation rate er jedem Vermieter zu Ein- oder Zwei-Jahres-Kontrakten. „Wenn nach dem Auslaufen dieser Verträge die Konjunktur wieder auf Touren läuft, können die Immobilien zu wesentlich besseren Konditionen wieder für fünf Jahre und länger vermietet werden.“ Sprich: Mit Niedrigmieten und Kurzlaufzeiten für Bestandsimmobilien ist es in Wachstumszeiten wieder vorbei. Wie sich die Unternehmen auch entscheiden, fündig werden sie im vorhandenen Angebot auf jeden Fall (siehe Tipp-Kasten und Praxislösung). Wer nun kurzfristige Logistikkontrakte mit kurzfristigen Mietverträgen unterlegt, wird dann seine Strategie überdenken müssen, wenn er mit dem Verlader keine gleich langen Laufzeiten vereinbaren kann. Dann wird er wohl längere Fristen mit allen Risiken und Nebenwirkungen akzeptieren müssen. Oder aber er begnügt sich mit wenig attraktiven „B-Lagen“. Weitervermietung statt LeerstandFachleute empfehlen, die Verlader schon heute auf die Konsequenzen aufmerksam zu machen. Der Markt spaltet sich, glaubt der Vermieter AMB Property. Für einen guten Standort am Rande von Ballungsräumen in Flughafen-, Seehafen- oder Autobahnnähe oder für eine anspruchsvolle Ausstattung mit Hochregellagern, Gabelstaplern oder gar Automatisierungstechnologien werden weiterhin Fünf-Jahres-Verträge verlangt. Dies gilt auch für die entsprechend ausgestatteten Bestandsimmobilien. „Wir halten an diesem Standard fest“, betont Peter Schuijlenburg, Vice President von AMB Property Corporation Deutschland in Frankfurt. „Größere Netzwerk-Logistikunternehmen, die mit ihren Auftraggebern kürzere Vertragslaufzeiten abgeschlossen haben, können im Fall einer Kündigung die frei werdenden Flächen relativ problemlos über Neuverträge auslasten.“ Auf das Kleingedruckte kommt es demnach an: Wenn der Mietvertrag eine Weitervermietung an ein Drittunternehmen zulässt und dieses für eventuelle Nutzungsschäden aufkommt, steht einem längerfristigen Kontrakt nichts im Wege.Dennoch gilt: Bei kurzen Laufzeiten können die Mietzahlungen bis zu 15 Prozent höher sein und die Kaution sechs Monatsmieten betragen. Auch das ist ein Argument, was Logistikunternehmen bei Kundenverhandlungen in die Waagschale werfen sollten. ❙❚■ Stefan Bottler, freier JournalistTippTipps für die richtige MietvertragsgestaltungDie Laufzeiten sind ein Eckpfeiler in den Mietverträgen für Logistikimmobilien: Je längere Fristen ein Unternehmen abschließen kann, desto mehr wird es von den aktuell niedrigen Preisen profitieren. Wer auf Basis von Ein- oder Zwei-Jahres-Kontrakten nur entsprechend lange Kurzzeitmieten abschließen kann, muss Folgendes bedenken. Wenn der Mietvertrag im Jahr 2011 oder 2012 ausläuft, wird die aktuelle Wirtschaftskrise vermutlich vorüber sein. Die Monatsraten der Anschlussverträge werden höher, die Laufzeiten länger sein.Für Kurzzeitverträge werden bis zu 15 Prozent höhere Mieten berechnet. Vom aktuellen Preisverfall profitiert der Mieter kaum.An Mieter werden verschärfte Bonitätsanforderungen gestellt: So wollen viele Vermieter auch Quartalsberichte und andere Unterlagen sehen. Vor allem bei Kurzzeitmieten schauen sie genauer hin.Auch in der Krise können Kurzzeitmieten nur für Bestandsimmobilien außerhalb der Toplagen abgeschlossen werden, was die Zusatzkosten vor allem für Transporte erhöht. Stellen Sie dies dem Auftraggeber in Rechnung.Wer für Kurzfristaufträge mit längeren Mietlaufzeiten bewältigen muss, sollte im Vertrag unbedingt Optionen für eine vorzeitige Kündigung beziehungsweise Untervermietung durchsetzen. Achtung: Die Suche nach einem neuen Mieter kann Monate dauern: Kalkulieren Sie dies bei den Kosten mit ein. botLange Suche nach der Toplage Wer in Ballungsräumen anspruchsvolle Logistikimmobilien sucht, muss sich Zeit nehmen und darf sich nicht auf den vorhandenen Bestand verlassen. Diese Erfahrung machte das Gesundheitslogistikunternehmen Santrans in Ratingen, das Krankenhäuser, Pflegeheime, Arztpraxen und Apotheken im 24- oder 48-Stunden-Service beliefert. „Unsere Kunden stellen ganz besondere Anforderungen an Hygiene, Trockenheit und Sauberkeit“, hebt Marketingleiter Mirko Wichrowski hervor. „Rund 18 Monate dauerte es, bis wir im Großraum München fündig wurden.“ Am Ende entschied sich das Unternehmen für einen Standort im neuen Gewerbegebiet GADA A 8 westlich von München direkt an der Autobahn nach Stuttgart. Der Vermieter bestand auf einen Fünf-Jahres-Vertrag, was für Santrans ein nicht unerhebliches Risiko bedeutete: Ein potenzieller Key Account im Großraum München bestand auf einen festen Standort vor der Auftragsvergabe. „Wir vermieden einen Leerstand durch die Anwerbung weiterer Kunden“, betont Wischrowski. Mittlerweile sind es vier im Großraum München. Wesentlich einfacher war die Suche in Nürnberg, wo Santrans einen Cross-Docking-Standort für einen Ein-Jahres-Kontrakt suchte. Der Vermieter einer Bestandsimmobilie war mit einem entsprechend befristeten Kontrakt einverstanden. botNach langer Suche die Immobilie gefunden Praxislösung: Spedition Santrans

Die Immobilienwahl

Aufkommensentwicklung Quartal 1/2022 bis Quartal 4/2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

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