Betriebskosten

BetriebskostenKrumme Summen bei der zweiten MieteBei der Vermietung von gewerblichen Immobilien können die Beteiligten nahezu alles frei aushandeln. Dies gilt insbesondere für die Frage, welche Betriebskosten der Mieter zahlen muss. Wer keine böse Überraschung bei der Abrechnung erleben will, sollte aufpassen.Seit fast zwei Jahren betreibt Spediteur Holger F. sein Unternehmen am neuen Standort. Die Miete für die Betriebsräume ist an sich erträglich, doch die erste Betriebskostenabrechnung hatte es in sich. Im Mietvertrag heißt es: „Nebenkosten und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstands zusammenhängen, trägt der Mieter“ – danach folgt eine ausführliche Auflistung. In der Abrechnung erschienen aber drei Positionen, die im Mietvertrag nicht genannt sind: Haftpflichtversicherung, Grundsteuer und Sturmschadenversicherung. Nun fragt sich Holger F., ob er diese zahlen muss. Laut Gesetzgeber sind die Kosten des laufenden Betriebs des Mietobjekts grundsätzlich mit der Miete abgegolten und folglich vom Vermieter zu tragen. In der Praxis ist es aber üblich, dass der Vermieter die meisten dieser Betriebs- oder Nebenkosten auf den Mieter überträgt. Dies muss allerdings vertraglich vereinbart sein. Es ist zudem erforderlich, dass der Vermieter sämtliche auf den Mieter abgewälzten Nebenkosten und den Verteilerschlüssel zur Umlegung bei mehreren Mietern ausdrücklich und dezidiert im Mietvertrag benennt. Wesentliche Betriebskosten sind öffentliche Lasten des Grundstücks, Heiz- und Warmwasserkosten, Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung, Betriebskosten von Aufzügen, Versicherungskosten sowie Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Hausreinigung, Schornsteinfeger und Hausmeister. Anders als im Wohnraummietrecht muss sich der gewerbliche Vermieter bei der Umlage der Betriebskosten aber nicht auf die Punkte der Betriebskostenverordnung beschränken. Er kann also weitere, in dieser Verordnung nicht gelistete Positionen auf den Mieter umlegen, sofern sich dies eindeutig aus dem Mietvertrag ergibt. Allerdings kann der gewerbliche Vermieter nicht alle erdenklichen Kosten auf den Mieter abwälzen. Vor allem dann nicht, wenn die Kosten für den Mieter nicht vorhersehbar sind, also keine Transparenz herrscht. Richter stoppen Abzocke Der Bundesgerichtshof kippte vergangenes Jahr gleich mehrere fragwürdige Regelungen in Gewerbemietverträgen: Eine Klausel sah Kosten für einen „Centermanager“ und für „Versicherungen“ zulasten des Mieters vor. Wofür der Centermanager genau zuständig sein sollte, war nicht ersichtlich. Die hierfür anfallenden Kosten konnten „nicht einmal im Groben abgeschätzt werden“. Zudem waren den Richtern sowohl die Art der Versicherung als auch deren Beitragshöhe unklar. Es fehle an jeglicher Vorhersehbarkeit, hieß es in der Entscheidung aus Karlsruhe (Urteile vom 26.09.2012, Az. XII ZR 112/10 und 03.08.2011, Az. XII ZR 205/09). In einem ähnlichen Streitfall befasste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf mit nebulösen Nebenkostenklauseln im gewerblichen Bereich (Urteil vom 15.11.2011, Az. 10 U 96/11). Darin waren Kosten „im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ benannt. Nicht dazu gehörten nach Ansicht der Richter Aufwendungen für eine Überwachungsanlage und einen Aufzugnotdienst. Wolle der Vermieter diese Kosten umlegen, müsse er im Vertrag präziser formulieren. Oft streiten Mieter und Vermieter darüber, wer die Kosten von Schönheitsreparaturen in Wohnräumen tragen muss. Bei gewerblichen Immobilien ist dies seltener der Fall. Gleichwohl gibt es entsprechende Vertragsklauseln, die etwa das Streichen von Büroräumen, Waschräumen, Gemeinschaftsräumen und Toiletten vorsehen. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen von Gewerberäumen ist aber laut Bundesgerichtshof unwirksam, wenn der Mieter die Renovierung innerhalb einer starren Frist – zum Beispiel mindestens alle drei Jahre – durchführen soll (Urteil vom 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06). Instandhaltungsreparaturen sind hingegen auf den gewerblichen Mieter übertragbar. Gleiches gilt für Verwaltungskosten. Die in der Betriebskostenverordnung für Wohnraum zulässigen Nebenkosten können auch auf den gewerblichen Mieter übertragen werden, wenn im Mietvertrag ausdrücklich auf diese Verordnung Bezug genommen wird. Genau dies war im eingangs genannten Beispiel von Holger F. jedoch nicht erfolgt. Der Spediteur war deshalb nicht verpflichtet, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführte Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung zu tragen. Vorschriften für die Abrechnung Üblich ist, dass der gewerbliche Mieter im Voraus einen monatlichen Abschlag zahlt. Am Ende des Kalenderjahrs erstellt der Vermieter dann eine Auflistung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Waren die Vorauszahlungen zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück; hat er zu wenig gezahlt, wird ein Nachschlag fällig. Bei Gewerberäumen sind die Betriebskosten laut dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Diese endet demnach spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Die Richter stellten aber klar, dass ein Fristversäumnis nicht dazu führt, dass der Vermieter eventuelle Nachforderungen gegen den Mieter verliert. Die nicht fristgerechte Abrechnung habe lediglich zur Folge, dass der Mieter vom Vermieter die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verlangen kann und – bis dies geschieht – keine weiteren Vorauszahlungen auf die Betriebskosten des Folgejahrs erbringen muss (Urteil vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07). Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten verjährt ebenso wie der Anspruch des Mieters auf die Rückerstattung zu viel gezahlter Nebenkosten innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber nicht mit Ende des Abrechnungszeitraums, sondern erst nach Zugang der Abrechnung beim Mieter. Nimmt der Vermieter eine Position ausdrücklich aus der Betriebskostenabrechnung heraus, weil er zum Beispiel erwartet, dass sich die Höhe der Grundsteuer ändert, kann er selbst nach der Verjährungsfrist von drei Jahren noch Nachforderungen gegenüber dem Mieter geltend machen, entschied der Bundesgerichtshof. In einem solchen Fall beginnt die Verjährungsfrist demzufolge erst dann, wenn der Vermieter die konkrete Höhe der betreffenden Nebenkostenart kennt (Urteil vom 12.12.2012, Az. XII ZR 264/12). Fazit: Grundsätzlich können auf Mieter gewerblicher Räume diverse Nebenkosten zukommen. Häufig formuliert der Vermieter aber entsprechende Klauseln im Mietvertrag ungenau oder macht inhaltliche Fehler. Deshalb ist es zumindest durchaus lohnend, juristischen Rat einzuholen, wenn die Vertragsklauseln, auf die sich der Vermieter bezieht, Ihres Erachtens unklar, unvorhersehbar oder unverständlich erscheinen. ❙❚■ Klaus Krohn, freier Journalist so urteilen die Gerichte Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, falls er an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters der neuen Umstände (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12). Die formularmäßige Vereinbarung der Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter ist wirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.12.2009, Az. XII ZR 109/08). Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Erstellung der Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese beträgt regelmäßig die Dauer eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Sie ist keine Ausschlussfrist, spätere Nachforderungen des Vermieters sind möglich (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07). kk

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