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© Foto: ddp: David Hecker
Bild 2 von 21: Der Standort ergibt sich aus der individuellen Situation des Unternehmens: Produktions- oder konsumnah, zentrales oder regionales Lager? Wo ist der optimale Standort bei vielfältigen Einflussfaktoren? An dem geographisch optimalen Standort kann es gegebenenfalls keinerlei Angebote (Gewerbe- und Industriegebiete, Bestandsimmobilien) geben.
Bild 3 von 21: Soll die Immobilie in die eigene Bilanz, ins eigene Vermögen oder durch einen Entwickler/Investor hergestellt werden? Langfristige Nutzung oder nur für die Laufzeit des Kontraktlogistikvertrages? Entwickler bauen nach Mieterwunsch nur an guten und nachnutzbaren Standorten.
Bild 4 von 21: Grundstücksverfügbarkeiten und -preise bedingen die Gesamtinvestitionskosten bzw. den Mietpreis. Wie weit kann der Standort „draußen" sein, zum Beispiel auf Grundstücken unter 50,00 Euro pro Quadratmeter? Hier lassen sich Mietpreise unter 3,50 Euro pro Quadratmeter netto pro Monat für einen Neubau erreichen.
Bild 5 von 21: Entwickler bevorzugen die klassische Halle mit zehn bis zwölf Meter lichter Höhe. Hochregallager (HRL) sind Mobilien und in der Regel vom Nutzer zu investieren, gegebenenfalls zu leasen. Ein HRL ist nur bedingt von einem anderen Unternehmen nachnutzbar.
Bild 6 von 21: Investorengerechter und nachnutzbarer sind Standorte in den Ballungsräumen oder ausgewiesenen Logistikhubs wie im Raum Kassel/Bad Hersfeld oder Bremen. An Singulärstandorten gibt es keinen lebhaften Immobilienmarkt und die Nachnutzung kann schwieriger werden.
Bild 7 von 21: Es gibt nur sehr wenige trimodale Standorte mit Anbindung an Straße, Schiene, Wasser. Das ist auch nicht erforderlich, wenn eine Autobahnanbindung reicht. Weiter als zehn Kilometer sollte es bis dahin allerdings nicht sein im Hinblick auf Investoreneignung und Nachnutzung.
Bild 8 von 21: Ideal für Logistik ist ein Betrieb in drei Schichten, sieben Tage die Woche. Ein Wohngebiet in der Nähe erschwert dies, insbesondere nachts, wenn im GE B-Plan zulässige Lärmschutzwerte leicht überschritten werden können.
Bild 9 von 21: Auf der grünen Wiese gibt es keine Altlasten. Wenn ein ehemaliges Industriegelände (Brownfield Site) revitalisiert wird, müssen Altlasten untersucht werden. Hinsichtlich der Bodensubstanz ist ein Gutachten hilfreich, damit es bei den Baukosten keine Überraschungen gibt, zum Beispiel durch eine notwendige Pfahlgründung.
Bild 10 von 21: In Gemeinschaftsaufgabe (GA)-Fördergebieten gibt es Zuschüsse von bis zu 25 Prozent auf die Bauinvestitionen. Auch wegen niedriger Grundstückspreise und Lohnkosten in strukturschwachen Gebieten kann es interessant sein, hier aus Kostengesichtspunkten den Standort zu wählen, wenn die Kunden- und Distributionsstruktur das zulässt.
Bild 11 von 21: Wenn das Gebäude zeitnah benötigt wird, muss der Zeitplan eine rasche Realisierung erlauben, am besten mit vorhandenem B-Plan und kommunaler Unterstützung bei der Beschaffung der Baugenehmigung.
Bild 12 von 21: Passende Bestandsobjekte gibt es selten und häufig nur in den Ballungsräumen. Angesichts der guten Konjunkturlage ist der Leerstand derzeit gering. Von Entwicklern werden angeboten: nutzerspezifische Projektentwicklungen oder spekulative Neubauten. Während Bestandsimmobilien kurz und mittelfristig angemietet werden können, ist bei Neubauten zumindest ein fünf Jahre fest laufender Mietvertrag erforderlich.
Bild 13 von 21: HRL haben immer noch einen besonderen Reiz für die (Eigen-) Nutzer. Technische Brillanz und geringer Flächenverbrauch. Der Wertverlust ist vorprogrammiert, wenn das Objekt nicht mehr benötigt wird. Langfristig besser: Multiuser-Lager mit klassisch zehn bis zwölf Meter lichter Höhe.
Bild 14 von 21: Auch wenn der Mietvertrag nur wenige Jahre läuft ist eine technische Due Dilligence vor der Anmietung ratsam.
Bild 15 von 21: Im Laufe der Neubauphase kommen auf den Mieter/Nutzer Entscheidungen zu, die er mit bautechnischem Verständnis beantworten kann. Hat er dies nicht In-House, kann ein Spezialist beratend unterstützen, der die Sprache der Entwickler spricht und hilft Mehrkosten zu vermeiden.
Bild 16 von 21: Sehen die Größe des Grundstückes und der Zuschnitt eine spätere Erweiterung vor? Wenn nicht, kann es bereits nach wenigen Jahren zu eng werden. Dann müsste schon wieder ein neuer Standort gesucht werden.
Bild 17 von 21: 30 bis 35 Meter tiefer Ladehof, Bodenbelastbarkeit fünf Tonnen, Rampen und ebenerdige Tore, Sprinkler. Ist die Versicherung einverstanden? Oft sind die Kriterien nur durch einen Neubau zu erfüllen.
Bild 18 von 21: Die Einlagerung von Gefahrstoffen oder zumindest wassergefährdenden Stoffen (WGK-Klassen) erfordert entsprechende bauliche Maßnahmen, zum Beispiel eine Bodenwanne oder besonderen Brandschutz.
Bild 19 von 21: In manchen Gebieten ist der Arbeitsmarkt wie leer gefegt, woanders stehen die Kandidaten Schlange. Ein Gespräch mit dem Arbeitsamt hierüber vor Standortentscheidung ist hilfreich.
Bild 20 von 21: Viele Ballungszentren setzen auf Produktion und Dienstleistung. Logistik ist bei Politik und Öffentlichkeit nicht beliebt (Flächenverbrauch, LKW-Verkehre). Sind daher viele Widerstände zu erwarten oder wird man mit offenen Armen empfangen?
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