Schlau abgesteckte Bauprojekte

Fiege Logistikzentrum Rhein-Ruhr: Bauprojekt der SuperlativeSchlau abgesteckte BauprojekteWer seine Prozesse und Schnittstellen beherrscht, vermeidet beim Bau von Logistikimmobilien unnötige Budgetüberschreitungen. Diese Instrumente helfen weiter.Gleich zu Anfang eines Bauprojektes kann es zum ersten Konflikt zwischen Architekt und Bauherr kommen", warnt Rüdiger Kast, der bei Andreas Schmid Logistik, Gersthofen, als Bereichsleiter das Immobilienmanagement verantwortet. "Der Architekt betrachtet das Gebäude auch als sein Referenzprojekt und möchte, dass die Gestaltung seinen visuellen Ansprüchen genügt", so Kast. "Aber leider kostet Optik Geld und kein Kunde zahlt uns mehr für die Lagerung, wenn wir uns aufwändige Architektur gönnen." Ähnlich sieht es bei der Auswahl der Baumaterialien aus. "Auch hier muss der Bauherr aufpassen und grundsätzlich ein klares Budget vorgeben", empfiehlt Kast, denn "die Architekten neigen dazu, bei der Ausschreibung der Baumaterialien "auf Nummer sicher" zu gehen und höherwertige Materialien auszuschreiben als eigentlich notwendig sind."Sind diese Weichen gestellt, muss das Projektmanagement die Kommunikation zwischen den Beteiligten effizient organisieren: Planer, Bauherren, Baufirmen und Behörden. Der Aufwand hängt von der Komplexität des Projektes ab sowie der Anzahl und dem Standort der Beteiligten. Hält sich die Anzahl der Beteiligten in Grenzen und ist das Projekt überschaubar, genügt ein Kernteam aus Projektleiter, dem Bauherrn und dem Architekten. Dieses berichtet an die Geschäftsführung des Bauherrn und koordiniert die Zusammenarbeit der Gewerke mit regelmäßigen Abstimmungsterminen. Wie das funktionieren kann, erzählt Rüdiger Kast: "Unser Projektteam setzt sich grundsätzlich aus unserem Architekturbüro und mir als Bereichsleiter Immobilienmanagement zusammen. Die Einzelgewerke vergeben wir durch Ausschreibungen. Manchmal fassen wir bestimmte Einzelgewerke auch zusammen." Einziger Nachteil dieser Vorgehensweise sei, so Kast, dass es "sehr zeitaufwändig" sei. Aufgewogen werde dies aber durch den Vorteil, dass auf diese Weise die Marge des Generalunternehmers im Hause bleibe. Aufgabe des Architekten sei dann die Ausarbeitung der Ausschreibungsunterlagen. Kast: "Je Gewerk vereinbart der Architekt mit uns einen Abstimmungstermin. Dort können wir dann unsere Vorstellungen äußern und über die Umsetzung diskutieren." Teufel steckt im DetailIn dieser Phase braucht der Bauherr kompetente Mitarbeiter im Projektteam, denn bisweilen muss der Planer über Feinheiten des Speditionsalltags aufgeklärt werden. Beispielsweise stehen Ladetore von Umschlaghallen oft offen. Die Heizung der Halle sollte also nicht mit Warmluft erfolgen. Kostengünstiger sind Dunkelstrahler-Heizungen, die mit Strahlungswärme arbeiten und die Oberfläche von Gegenständen und die Mitarbeiter erwärmen, nicht aber die gesamte Luft der Halle. Weiteres Beispiel sind die Anfahrpuffer für die LKW an den Toren. Greift man hier statt der günstigeren Vollgummipuffer auf robustere, aber teurere Stahlfederpuffer zurück, vermeidet man langfristig Schäden an der Rampe und an den Hallentoren. Zur Feinabstimmung reicht dem Andreas-Schmid-Mann schließlich nach eigenen Worten "ein simples Balkendiagramm". Mit dieser Projektorganisation hat Kast zuletzt innerhalb von sechs Monaten eine 10.000 Quadratmeter große Halle mit Büroflächen errichtet. Sein aktuelles Projekt ist der Bau eines neuen Hightech-Logistikcenters in Augsburg-Haunstetten mit 7500 Quadratmetern und einem dreistöckigen Bürogebäude. Auch hier hat er sechs Monate Bauzeit eingeplant.Je komplexer, desto fehleranfälligerEinen deutlich größeren Aufwand bei der Projektkoordination erforderte das neue Fiege Logistikzentrum Rhein-Ruhr mit 85.000 Quadratmetern Logistikfläche und 3.000 Quadratmetern Büroräume, das die Deka-Bank mit 80 Millionen Euro finanziert. Für die Errichtung dieses Logistikzentrums umfasste die Projektorganisation zwei organisatorische Steuerungsebenen (s. Kasten auf Seite 40).Bei Vorhaben, die unter extremem Zeitdruck umgesetzt werden müssen oder bei denen nicht alle Planungsbeteiligten vor Ort sind, erhöhen sich die Anforderungen an das Projektmanagement. Entsprechend viele Fehler können sich im Lauf des Projekts einschleichen. Uwe Brackmann, Geschäftsführer des Bauunternehmens Goldbeck International in Bielefeld, nennt die häufigsten Fehler (s. Kasten Seite 40):mangelnde Koordination der Planung (Statik, Gebäudetechnik, Architekt)mangelnde Abstimmung mit dem Gebäudenutzer/MieterMängel im Ablauf der Gewerke auf der Baustellemangelndes technisches Know-how.Vor allem zu letzterem Punkt weist Brackmann auf die Bedeutung der Hallensohle hin. Diese ist nicht vorgefertigt, sondern muss vor Ort gegossen werden. Hier kann der Bauherr böse Überraschungen erleben, wenn er einen Anbieter auswählt, der nicht mit den neuesten technischen Möglichkeiten arbeitet. Der Hallenboden ist der einzige Teil der Halle, der später nicht saniert werden kann, ohne den gesamten Betrieb in der Halle einzustellen.Planungszeit sinnvoll verkürzenUm diese Fehler möglichst zu vermeiden, entwickelte zum Beispiel Anbieter Goldbeck eine besonders schnelle Bauweise für Logistikimmobilien, die sich auf die Verwendung vorgefertigter Bauteile stützt. Bei diesem Verfahren, das sich "Fast Tracking" nennt, werden die Planungs- und Realisierungsphasen möglichst parallel abgearbeitet. Das verkürzt die Planungszeit von 16 auf 8 Wochen und die Bauzeit von 22 auf 16 Wochen. Halle und Außenflächen werden parallel erstellt. Bei beidem sollte man nicht am falschen Platz sparen. "Auch wenn die Hallenwände aus Stahlelementen bestehen, sollte der untere Teil, etwa bis zur Höhe der Tore, aus Betonelementen bestehen", empfiehlt Brackmann. Diese sind deutlich resistenter gegen versehentliches Anfahren mit dem Gabelstapler. Durch eine Stahlwand sticht er einfach durch. Bei den Hofflächen benötigt der Planer auch den Rat vom Praktiker. Je nach Belastung durch LKW-Verkehr und abgestellte Wechselbrücken reicht möglicherweise ein normaler Asphaltbelag nicht aus. So kann es nötig sein, die Flächen vor den Ladetoren mit so genannten Stelconplatten, das sind besonders feste Betonplatten, auszustatten. Diese kosten ein Vielfaches des Asphaltbelages, sind aber langfristig rentabler, denn: LKW-Reifen und vor allem die Brückenfüße hinterlassen auf Asphalt besonders im Sommer "hässliche Abdrücke bis im schlimmsten Falle sich ausweitende Löcher", warnt Karst. Für die Sanierung kommen dann später recht schnell Beträge im fünfstelligen Bereich zusammen. Die nach dem Fast-Tracking- System gebauten Logistikimmobilien können also schon nach 24 Wochen übergeben werden und der Nutzer hat, etwa zur Installation von Regalen, laut Goldbeck schon nach 20 Wochen Zugang zur Logistikimmobilie, während parallel noch die Haustechnik installiert wird. Gerade wenn die Projektbeteiligten nicht vor Ort sind, kann sich schlussendlich der Einsatz eines "virtuellen Projektraumes" lohnen. Hier erhalten alle Bauprojektbeteiligten via Internet Zugriff auf alle Dokumente. Je nach Bedarf lassen sich die Zugriffsrechte, eingeschränkt auf "Lesen" oder erweitert auf "Schreiben", exakt festlegen. Die Projektbeteiligten können sich so deutlich einfacher austauschen. Das Möbelhaus Ikea nutzt zum Beispiel für die Planung und den Bau neuer Immobilien wie das neue Europazentrallager die webbasierte Projektmanagement-Plattform ConjectPM (s. Kasten S. 39) ConjectPM ist eine Internetplattform, die besonders für Bauvorhaben geeignet ist. Sie ist in 13 Sprachen verfügbar und in 20 Ländern im Einsatz. ❙❚■ Jens Kohagen, freier JournalistpraxislösungTipp

Schlau abgesteckte Bauprojekte

Erwartete Preisentwicklung für das kommende halbe Jahr

Durchschnittspreise neue und gebrauchte Europaletten

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