Logistikimmobilien

LogistikimmobilienBauen mit dem grünen DaumenGrüne Logistik ist ein Treiber für nachhaltige Logistikimmobilien. Eine aktuelle Studie von SCI Verkehr zeigt, wie sich der Markt für Logistikimmobilien künftig entwickelt. Neben Nachhaltigkeit ist Drittverwendungsfähigkeit gefragt.Der Logistikimmobilienmarkt war 2009 von der Wirtschaftskrise weniger stark betroffen als der gesamte Logistikmarkt. Logistikdienstleister haben zwar nicht in dem Maße wie in den Jahren zuvor investiert und Projektentwickler nur dann Projekte gebaut, wenn dafür bereits Mieter gefunden waren, unterm Strich hat sich die Branche aber gut behauptet. Das ist das Ergebnis der Kompaktstudie „Logistikstandorte Deutschland 2010“ des Hamburger Beratungsunternehmens SCI Verkehr.Insgesamt wurden 2009 im Vergleich zum Vorjahr vier Prozent weniger Logistikimmobilien gebaut, die Fläche ging um acht Prozent zurück. Dabei ging die Anzahl der Neubauten um neun Prozent zurück, während der Anteil an Erweiterungen stieg. Trotz Wirtschaftskrise wurden 2009 in Deutschland 4,5 Millionen Quadratmeter moderne Logistiklagerflächen und rund 210 Neu- und Ausbauten errichtet. Rund 2,7 Milliarden Euro flossen in den Neu- und Ausbau von Logistikimmobilien. Das Volumen pro Objekt lag bei durchschnittlich 17 Millionen Euro und 15.000 Quadratmeter Logistikfläche. Zum Vergleich: Das durchschnittliche Investitionsvolumen lag 2007/2008 bei 13 Millionen Euro.Darin spiegle sich nach Meinung der Autoren der Trend zu werthaltigen und nachhaltig gebauten Objekten wider sowie der Trend zu größeren Einheiten. Die Anforderungen der Nutzer haben sich verändert, bestätigt Katja Wittke, Projektleiterin Logistikstudien bei SCI Verkehr: „Es gibt einen klaren Trend zu größeren Immobilien. Logistikdienstleister suchen sich vermehrt Standorte aus, die einen Dreischichtbetrieb ermöglichen.“Besondere Bedeutung bekommt der Zukunftstrend Green Logistics. „Es zeigt sich, dass viele Immobilienbesitzer mit Blick auf die steigende zweite Miete mittlerweile bereit sind, in nachhaltige Maßnahmen zu investieren. Immobilien mit hoher Energieeffizienz haben zudem generell eine bessere Drittverwendbarkeit“, stellt Wittke fest. Genaue Angaben, wie viel Prozent der Neubauten den Kriterien für nachhaltiges Bauen – beispielsweise nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – entsprechen, enthält die Studie zwar nicht, der Trend sei aber eindeutig feststellbar.Image und Gesetze als TreiberGrundsätzlich gelte allerdings, dass sich bauliche Maßnahmen rechnen müssen. Gesetzliche Vorschriften wie die Energiesparverordnung sind hierbei ein Treiber. Eine andere wichtige Motivation liege häufig im unternehmerischen Selbstverständnis des Mieters beziehungsweise Eigennutzers, wenn Nachhaltigkeit zum Image des Unternehmens gehört. Aufgrund der besonders langen Amortisationszeiten von nachhaltig gebauten Immobilien sind längere Mietlaufzeiten nicht selten.Die Logistikimmobilienexperten von SCI prognostizieren bis 2015 ein Marktvolumen für Neuinvestitionen in Logistikimmobilien von 3,37 Milliarden Euro. Die Schätzung beruht auf der prognostizierten Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes als wichtigsten Treiber für die Logistik und branchenrelevanten Bautätigkeiten. Die SCI-Studie basiert auf einer Datenbank mit 5000 Lagerstandorten und umfasst erstmals ein Rating der Logistikimmobilien. „Wir haben eine Methodik entwickelt, mit der wir jedes einzelne Objekt in der SCI-Logistikdatenbank, aber auch Standorte bewerten können“, erklärt Wittke. Zu jedem einzelnen Objektgibt es einen Datensatz grundlegender Informationen wie Gesamtfläche, Baujahr, technische Anmerkungen, Art der Nutzung oder Lagerbauart. Logistikdienstleister als GroßbesitzerNach einer Auswertung der SCI Verkehr sind derzeit in Deutschland 310 Millionen Quadratmeter Logistiklagerflächen in Betrieb. Etwas mehr als ein Drittel hiervon (110 Millionen Quadratmeter) sind als moderne Logistikimmobilien anzusehen, die nicht älter als zehn Jahre sind und bestimmte Mindeststandards an Deckenhöhe und Verkehrsanbindung erfüllen. „Wir gehen davon aus, dass wir bis jetzt circa 20 bis 30 Prozent des Gesamtmarktes in unserer SCI-Logistikimmobiliendatenbank erfassen konnten“, erklärt Wittke. Der Schwerpunkt der erfassten Objekte liege auf den jüngeren Immobilien. Bei einer durchschnittlichen Lebensdauer von 40 bis 50 Jahren bei Lagerhallen fällt die Einordung älterer Objekte oft schwer. „Früher waren diese oft nur reine Lagerhallen mit fließendem Übergang zum Produktionsgebäude“, verdeutlicht Wittke.Die SCI-Experten haben weitere interessante Erkenntnisse über den deutschen Logistikmarkt zutage gefördert: Insgesamt halten Logistikdienstkleister seit 2005 im Schnitt einen Anteil von rund 40 Prozent an modernen Logistikimmobilien, mit einigem Abstand gefolgt von Handelsunternehmen (15 Prozent) und Unternehmen der Lebensmittelindustrie (10 Prozent). Die Betrachtung der Funktion von Logistik-immobilien hat ergeben, dass der Trend zum Zentrallager anhält. Die überwiegende Anzahl der Immobilien fungiert mittlerweile als Zentrallager. Verstärkt wurde laut SCI der Trend durch die Wirtschaftskrise 2009 die eine Schließung und Zusammenführung unrentabler Läger nach sich gezogen hat. Im Handel, der ehedem auf dezentrale Lagerhaltung zur Versorgung der Filialen gesetzt hat, stellt mehr und mehr auf zentrale Logistikstrukturen um. Die Anzahl der neu gebauten Produktionsläger sinkt kontinuierlich.Drittverwendungsfähigkeit gefordertEin wichtiges Kriterium beim Neubau von Logistikimmobilien spielt mittlerweile die Drittverwendbarkeit. Weil die Nutzungsdauer einer Immobilie die vertragliche Bindung an einen Nutzer deutlich übersteigt, muss die Immobilie so beschaffen sein, dass sie möglichst flexibel an unterschiedliche Nutzerbedürfnisse angepasst werden kann. Ideal im Sinne der Drittverwertbarkeit sind Hallen mit einer Höhe von 8 bis 15 Metern. Solche Hallen wurden in den vergangenen fünf Jahren verstärkt gebaut und stellen heute mehr als 70 Prozent der neu gebauten Logistikimmobilien.Bestandsimmobilien, die den vom Markt geforderten Standards nicht entsprechen, werden es laut SCI Verkehr künftig schwerer haben, geeignete Mieter zu finden. Dies betrifft beispielsweise Hallen mit Deckenhöhen unter acht Metern; sie werden entweder logistikfremden Nutzungen zugeführt oder nach einer Leerstandsperiode beseitigt. Die deutsche Logistikbranche ist nach wie vor stark auf Eigentum fokussiert. „Aus unserer regelmäßigen Befragung der Branche, dem SCI-Logistikbarometer wissen wir, dass neue Logistikimmobilien zu etwa der Hälfte mittels spezialisierter Investorenmodelle finanziert werden, neben dem klassischen Bankdarlehen und dem Eigeninvest“, erläutert Projektleiterin Wittke. Rund ein Viertel der Logistikdienstleister nutzten mittlerweile jedoch auch die Finanzierung durch Immobilienfonds, oftmals über Projektentwickler. ❙❚■ Dietmar WinklerNur wenn eine LagerhalleMindestanforderungen erfüllt, findet sie neue NutzerLogistikimmobilienDie StudieDie Kompaktstudie „Logistikstandorte Deutschland 2010“ des Beratungsunternehmens SCI Verkehr ist eine Bestandsaufnahme des Marktes für Logistikimmobilien in Deutschland. Grundlage ist eine Datenbank mit 5000 Objekten, größtenteils neuere Immobilien moderner Bauart. Die Abdeckung liegt bei 20 bis 30 Prozent der gesamten Logistikflächen von 310 Millionen Quadratmetern.Die Studie enthält ein Rating des Logistikstandortes Deutschland. Nach einer von SCI Verkehr entwickelten Methode ist außerdem ein Rating einzelner Immobilien in der Datenbank möglich.Bezug: Die Studie ist in digitaler Form zum Preis von 250 Euro erhältlich (Printversion: 300 Euro).Der Erwerb der Datenbank in digitaler Form kostet 2250 Euro. diwiTrends beim Neubau von LogistikimmobilienGrößenordnung moderner Logistikimmobilien in Deutschland (Neubauten 2005-2010, in Quadratmeter)Funktionen von Logistikimmobilienin Deutschland (Neubauten 2005-2010) Die Entwicklung geht weiter hin in Richtung Zentrallager, während klassische Produktionslager weiter an Bedeutung verlieren. Die durchschnittliche Fläche von Lagerneubauten liegt derzeit bei 15.000 Quadratmetern. Den größten Neubauanteil haben Anlagen bis 5000 und zwischen 10.000 und 25.000 Quadratmeter. diwi

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