Kauf oder Miete

Kauf oder MieteMarke EigenbauOb ein Unternehmen mit Kauf oder Miete einer Immobilie besser fährt, hängt von vielen Faktoren ab. Die Logistik-gruppe Honold hat sich für einen 15 Millionen Euro teuren Eigenbau entschieden – und wurde mit einem Neuumsatz von über zehn Millionen Euro belohnt.Leicht haben sich die Verantwortlichen der Logistikgruppe Honold die Entscheidung nicht gemacht. Letztend-lich fiel sie jedoch klar aus: 15 Millionen Euro investierte das Unternehmen in ein Logistikterminal in Augsburg und damit in 42.000 Quadratmeter Grundfläche, um den nötigen Bedarf an neuen Warehouses und Crossdocks zu decken. „Wir denken als Familienunternehmen langfristig in 20-Jahres-Zeiträumen. Eine eigene Immobilie rechnet sich bezogen auf solch einen langen Zeitraum“, erklärt Heiner Matthias Honold, Geschäftsführer der Honold Logistik Gruppe mit Hauptsitz in Neu-Ulm. Bewusst baue das Unternehmen jedoch nur an den strategisch wichtigen Standorten in Augsburg, Neu-Ulm und Memmingen.Eine der größten Herausforderungen für das Unternehmen bestand darin, den perfekten Standort zu finden: Der Neubau liegt nun im Herzen des 170.000 Quadratmeter großen Güterverkehrszentrums (GVZ). „Das Grundstück hat uns dreimal mehr gekostet, als wenn wir uns für einen Standort außerhalb des GVZ entschieden hätten“, so Honold. Mit 120 Euro pro Quadratmeter fielen die Kosten im GVZ deutlich höher aus als an dem Alternativ-Grundstück, das Honold ins Auge gefasst hatte. Hier lag der Quadratmeterpreis bei 40 Euro. Die Mehrinvestition belief sich damit auf über drei Millionen Euro. Mehrinvestition rechnet sichLangfristig rechne sich die Entscheidung jedoch, da der Standort einer Logistikimmobilie maßgeblich zum Erfolg beitrage. Das GVZ biete aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe zur Autobahn A 8 und den Bundesstraßen B 2 und B 17 gute Anschlussmöglichkeiten. Aufgrund der langen geplanten Nutzungsdauer entschied sich das Unternehmen auch gegen eine im GVZ gelegene Mietimmobilie des Immobilienentwicklers Prologis. „Pauschal kann man nicht sagen, ab welcher Nutzungsdauer sich Kauf rentiert. Ein Eigenbau rechnet sich aber in jedem Fall nur dann, wenn man sich mindestens 15 Jahre bindet“, so Honold. Eine eindeutige Entscheidung für oder gegen Miete oder Kauf gibt es seines Erachtens nicht. Das hänge neben der Nutzungsdauer von vielen Faktoren ab.Für sein Unternehmen sei die Wahl des Standorts und die Entscheidung für einen Neubau die richtige Lösung gewesen. „Das hat unser Unternehmen massiv gestärkt und die Kunden kommen fast allein auf uns zu.“ Denn neben dem Speditionsterminal kann Honold seinen Kunden heute zusätzlich 50.000 Quadratmeter Lagerfläche zur Verfügung stellen – und genießt damit einen bedeutenden Wettbewerbsvorteil. Mit Eurocopter, dm Drogeriemarkt, EADS, BMW und Interquell konnten neue Kunden akquiriert werden. Zudem hätten wichtige Kunden wie beispielsweise Toyota und Daimler das Auftragsvolumen erhöht. „Der Neuumsatz beträgt damit über zehn Millionen Euro“, bringt es Honold auf den Punkt.Sowohl an die künftige Immobilie als auch an die eigene Liquidität stellte Honold hohe Anforderungen. „Eigenkapital in Höhe von 60 Prozent war unser erklärtes Ziel für das Bauvorhaben, um von den Banken unabhängig zu bleiben. Lieber keine Investition als eine zu hohe Abhängigkeit“, resümiert Honold. Geplant ist, dass sich der Logistikpark in 18 Jahren zu 100 Prozent im Eigentum der Honold Logistik Gruppe befindet. Sollte jedoch der Fall eintreten, dass Honold die Anlage vorher abgeben muss oder will, gibt das Konzept des Logistikterminals dem Unternehmen Sicherheit: Die Immobilie wurde so konzipiert, dass sie auch von Dritten verwendet und erweitert werden kann. Auch die Optik spielte eine wichtige Rolle ebenso wie die Deckenhöhe von zehn beziehungsweise 15,5 Metern im Bereich der Logistik. Honold hat inzwischen Spaß am Bauen gefunden: Aktuell wird in Neu-Ulm auf 80.000 Quadratmetern Grundfläche eine Logistikfläche erstellt. Kontraktlogistiker mieten lieberWie Honold setzen zahlreiche Unternehmen in Deutschland auf Eigentum. Laut Stephan Dalbeck, First Vice President Automotive bei Prologis, halten sich Miete und Eigentum die Waage. Vor allem Unternehmen mit entsprechendem Eigenkapital und Cashflow wie beispielsweise Einzelhandelsunternehmen entscheiden sich vermehrt für Eigentum. „Im Logistikbereich gibt es eindeutig mehr Mietobjekte, da die Vertragslaufzeiten der Kontraktlogistikgeschäfte relativ kurz sind“, sagt Dalbeck.Miete eigne sich für Geschäfte, die nicht über mehr als 20 Jahre standortbezogen planbar sind. Eine eigene Lagerhalle hingegen lohne sich laut Dalbeck am Firmenstammsitz und bei einer Nutzungsdauer von über 20 Jahren. „Voraussetzung ist eine gute Liquidität und eine geringe Kreditaufnahme.“ Eine Alternative sind Sale-and-lease-back-Verträge. Hier ist die Immobilie zunächst im Eigentum des Nutzers. Dieser verkauft sie an einen Investor, um sie gleichzeitig vom neuen Eigentümer zu mieten. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um bereits genutzte Immobilien. „So lässt sich gebundenes Kapital freisetzen, das wiederum für das eigene Geschäft genutzt werden kann“, erklärt Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Deutschland bei Jones Lang Lasalle Deutschland. Krisenbedingt habe es in den letzten zwei Jahren einen gewissen Anstieg bei den Sale-and-lease-back-Verträgen gegeben, so Prologis-Mann Dalbeck. „Dieser resultierte aus dem Bedarf nach zusätzlicher beziehungsweise nicht bankenorientierter Kapitalbeschaffung.“ Auf diese Möglichkeit konnten jedoch fast ausschließlich Eigentümer von erstklassigen Immobilien an erstklassigen Standorten zurückgreifen. Auf dem Logistikimmobilienmarkt sei der Anteil der Sale-and-lease-back-Verträge trotz des Anstiegs überschaubar geblieben. ❙❚■ Tanja Strauß, freie JournalistinLogistikimmobilienLogistik ohne Lager funktioniert nicht – wie Sie die richtigen Entscheidungen treffenVR 38: Selber bauen oder mieten – was lohnt sich?VR 39: Wichtige Logistikstandorte im Vergleich VR 40: Praxis: Energieeffiziente Logistikimmobilie Die neue selbst finanzierte Logistikanlage von HonoldKauf oder MieteFast nur Mieter an den Top-StandortenRainer Koepke von Jones Lang Lasalle über Mietvorteile, Kaufvoraussetzungen und, wie der Standort die Entscheidung beeinflusst. Eigentum oder Miete: Wann ist welche Alternative für Logistikimmobilien sinnvoll?Rainer Koepke: Für Unternehmen, die eine Immobilie langfristig – also 20 bis 30 Jahre – nutzen wollen, rentiert sich Eigentum. Hub- oder Netzwerk-Standorte werden meist aufgrund der langen Nutzungsdauer selbst gebaut. Handelt es sich hingegen um eine begrenzte Nutzungsdauer empfiehlt sich Miete. Das ist vor allem im Bereich der Kontraktlogistik häufig der Fall. Da es jedoch die unterschiedlichsten Szenarien gibt, lässt sich kaum eine pauschale Aussage treffen, wann welche Entscheidung richtig ist. Das muss jedes Unternehmen individuell entscheiden.Was wird öfter realisiert: Kauf oder Miete?Das kann man generell nicht sagen. Große Unternehmen wie DHL, Dachser oder Kühne + Nagel nutzen beide Alternativen: Sie verfügen sowohl über Eigentum als auch über gemietete Immobilien. Gerade die mittelständischen Logistikdienstleister tendieren eher zu Eigentum. Abhängig ist die Entscheidung auch vom Standort. Im ersten Halbjahr 2010 gab es an den Big-Five-Standorten, also Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf, 15 Prozent Eigennutzer und 85 Prozent Mieter. Außerhalb dieser Standorte wächst die Rate der Eigennutzer auf 45 Prozent und die Mietrate fällt auf 55 Prozent.Welche Voraussetzungen sollten Unternehmen erfüllen, die sich für den Kauf oder Bau entscheiden?Vor allem sollte das Unternehmen über eine gute Bonität verfügen. Ansonsten spielen die Banken bei der Finanzierung nicht mit. Darüber hinaus sollten sich die Unternehmen im Klaren sein, dass Eigentum Eigenkapital bindet. Dass derzeit die langfristigen Zinsen extrem niedrig ausfallen, spricht für Eigentum. Jedoch sollte man immer auch das Verhältnis zwischen Zinsen und Eigenkapitalrentabilität betrachten. Meist ist es rentabler, das Eigenkapital ins Kerngeschäft zu investieren und den Neubau zu mieten. ts InterviewRainer Koepke

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