Frankfurt am Main. Der Logistik-Investmentmarkt schließt das Jahr 2021 mit einem neuen Rekordergebnis ab: Das Investitionsvolumen von 9,9 Milliarden Euro übertrifft das bisher herausragende Resultat von 2017 um knapp 8 Prozent und lässt den zehnjährigen Durchschnitt weit hinter sich (+66 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Zunahme um gut 24 Prozent. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Hamburg vor Berlin an der Spitze
In den bedeutenden Immobilienmärkten zeigt sich ein heterogenes Bild. Über alle Standorte hinweg, liegt das Investitionsvolumen mit 2,1 Milliarden Euro gut 19 Prozent unter dem hervorragenden Resultat aus dem Vorjahr. Dabei setzt sich Hamburg an die Spitze und erzielt mit fast 730 Millionen Euro und großem Abstand ein neues Rekordvolumen. Berlin folgt mit 684 Millionen Euro auf dem zweiten Platz, was zwar deutlich unter dem außergewöhnlich hohen Ergebnis aus dem Vorjahr liegt, aber dennoch dem zweithöchsten jemals erzielten Volumen entspricht. Darüber hinaus legen die beiden Rheinmetropolen Köln (192 Millionen Euro) und Düsseldorf (185 Millionen Euro) gegenüber dem Vorjahr zu. In den übrigen Märkten wurden unterdurchschnittliche Ergebnisse erzielt, was im Wesentlichen auf mangelndes Produkt in den zentralen Lagen zurückzuführen ist.
Breite Nachfrage in allen Größenklassen
Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen liegen die großvolumigen Deals ab 100 Millionen Euro wie gewohnt an erster Position und erreichen einen Anteil von gut 47 Prozent. Darüber hinaus sind die Volumina in den Segmenten 10 bis 25 Millionen Euro und 25 bis 50 Millionen Euro bemerkenswert hoch. Mit jeweils mehr als 1,5 Millionen Euro erreichen sie Werte in einer nie dagewesenen Größenordnung. Insgesamt legen absolut betrachtet alle Klassen gegenüber dem Vorjahr jeweils um 11 Prozent bis 57 Prozent zu, was die breite Nachfrage in allen Segmenten unterstreicht.
Spezialfonds aktivste Käufergruppe
Das Ranking der Investoren wird, wie häufig in den vergangenen Jahren, von den Spezialfonds angeführt. Mit gut 30 Prozent des Investmentvolumens und auch den meisten Transaktionen sind sie erneut die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Viele institutionelle Investoren nutzen entsprechende Fondsstrukturen, um ihr Kapital anzulegen, wodurch diese weiterhin an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus erzielen lediglich Investment/Asset Manager (15 Prozent) sowie Equity/Real Estate Funds (11 Prozent) zweistellige Anteile. Immobilien AGs/REITs liegen mit knapp 10 % jedoch nur knapp darunter. Daneben nutzen auch Projektentwickler mit gut 8 Prozent die Gunst des Markts und erzielen absolut betrachtet ein Rekordvolumen.
Ausländische Investoren anlagefreudig
Nachdem in den vergangenen zwei Jahren deutsche Investoren mehr Kapital investierten als ausländische Käufer, wurde 2021 wieder wesentlich mehr aus dem Ausland angelegt: Mit rund 6,3 Milliarden.
EUR ist es das zweithöchste Ergebnis nach 2017. Nordamerika setzt sich dabei mit gut 26 Prozent vor das europäische Ausland mit knapp 23 Prozent. Aus beiden Regionen wurden damit jeweils neue Rekordwerte investiert. Die im Vorjahr kaum in Erscheinung getretenen Asiaten melden sich mit gut 13 Prozent zurück.
Insgesamt liegen deutsche Anleger mit etwa 36 Prozent in der Verteilung vorn. Zwar investierten sie absolut weniger als in den beiden Vorjahren, erreichen aber immer noch ihren dritthöchsten Wert.
Preise ziehen weiter an
Das hohe Investmentvolumen unterstreicht die große Nachfrage nach Logistikimmobilien. Aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots - insbesondere an Core-Objekten, geben die Netto-Spitzenrenditen seit vielen Jahren kontinuierlich nach. Wie schon im dritten Quartal ist die Rendite auch zum Jahresende noch einmal gesunken und beträgt nunmehr 3,00 Prozent in den Top-Märkten. Im Vergleich zum Jahresende 2020 hat sie damit insgesamt 35 Basispunkte verloren. Lediglich in Leipzig liegt sie mit 3,20 Prozent auf einem etwas höheren Niveau.
Perspektiven
"Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien weiterhin ungebrochen fortsetzen dürfte. Das Interesse an der Assetklasse nimmt sowohl von deutschen als auch ausländischen Investoren noch weiter zu, so dass auch für das Jahr 2022 wieder ein sehr hohes Transaktionsvolumen erwartet werden kann. Dabei könnte das Ergebnis allerdings durch ein nicht ausreichendes Angebot an attraktiven Anlagemöglichkeiten beschränkt werden. Ein weiterer Preisanstieg und damit das Sinken der Spitzenrendite unter die 3,00 %-Marke kann dabei nicht ausgeschlossen werden", sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNP Paribas Real Estate. (ste)