Logistikimmobilien

LogistikimmobilienUnternehmer, solvent,sucht LagerhalleMit dem Wirtschaftsboom sind auch Lagerhallen wieder gefragt. Wie sich die Mieten und das Angebot anLogistikimmobilien imlaufenden Jahr entwickeln.Ob im Westen oder Osten, im Norden oder Süden, egal wo Unternehmer im vergangenen Jahr in der Republik nach geeigneten Lagerflächen gesucht haben, fast überall war es teurer als 2010. Und, es wird im laufenden Jahr nicht besser. „Zwar werden die Spitzenmieten nicht weiter klettern, aber die Durchschnittsmieten legen in den kommenden Monaten noch zu“, prognostiziert Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle. Der Grund: Lagerflächen sind und waren gefragt (siehe Grafiken Seite 31).Bremsend auf die Mietpreisentwicklung wirke der Kostendruck, den die Verlader auf die Logistikdienstleister ausüben. „Es gibt wirtschaftliche Grenzen, bei denen sich die Aufträge nicht mehr lohnen“, ergänzt Koepke. Und ohne Logistikauftrag keine Vermietung, lautet die einfache Formel von Angebot und Nachfrage. Die größten Mietpreisanstiege hat der Marktkenner in der Region München beobachtet. Hier verteuerten sich Flächen ab 5000 Quadratmeter im Schnitt um fünf Prozent. Entlastung ist für die nächsten Monate nicht in Sicht. „Es deutet auch 2012 alles auf eine lebhafte Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen hin“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Immobilienexperte bei BNP Paribas Real Estate. Das „außergewöhnliche Rekordergebnis“ von 2011 sei aber nicht zu wiederholen. Im vergangenen Jahr hat der von Jones Lang Lasalle ermittelte Lagerflächenumsatz mit knapp 5,9 Millionen Quadratmetern ein Drittel über dem Rekordwert von 2010 gelegen und 60 Prozent über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Unternehmer, die derzeit nach Lagerflächen suchen, haben daher ein Problem. „Im Bestand ist die Vermietquote sehr hoch, freie Flächen über 10.000 Quadratmeter sind quasi nicht mehr zu finden“, weiß Koepke. Wer sein Heil in den Anzeigenmärkten im Internet sucht, erlebt schnell Enttäuschungen: „Viele Angebote in Immoscout sind Fakes oder längst vergeben.“ Makler würden das als Trick nutzen, um Kundenkontakte für andere, weniger interessante Objekte herzustellen. Spekulatives Bauen ist totHaben in früheren Boomjahren Spekulanten für zusätzliches Flächenangebot gesorgt, ist das spekulative Bauen nach der Finanzkrise nicht mehr in Schwung gekommen. Bei dieser Art des Bauens errichten Fonds oder Entwickler quasi auf Vorrat Lagerhallen an vielversprechenden Orten und machen sich dann erst auf die Suche nach Mietern. „Dieser Markt kommt nicht mehr zurück“, urteilt Koepke. Spekulativ werde heute höchstens noch als Ergänzung an einer nutzerspezifischen Projektentwicklung gebaut. „Weil größer bauen billiger ist.“ Bei solchen Objekten liegen bereits für einen Teil der Fläche vor Baubeginn Mietverträge vor. Damit ein Immobilienentwickler für eine Lagerhalle nach Wunsch einen Bautrupp anrücken lässt, müssen Unternehmer in guten Lagen Mietverträge von etwa sieben Jahren, bei Lagen außerhalb der logistischen Ballungsräume von zehn Jahren, unterschreiben. Oder selber bauen. „Die Finanzierungssituation für Eigennutzer hat sich verbessert. Profitablen Unternehmen gewähren Banken wieder Kredite für Logistikimmobilien“, sagt Koepke. Entwickler indes tun sich mit der Finanzierung nach der Finanzkrise noch schwerer. Für eine Finanzierung fordern die Geldhäuser Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme. „Das war früher anders. Da ist im Vorteil, wer eigene Fonds hat, die Eigenmittel bereitstellen können“, erklärt Koepke. Logistiker prägen den MarktFür einen Großteil der Flächenumsätze im vergangenen Jahr waren die Logistikdienstleister (40 Prozent) verantwortlich. Dicht dahinter, auf Platz zwei, folgen die Handelsunternehmen (37 Prozent). „Die waren für eine ganze Reihe von Großverträgen verantwortlich“, weiß Hoffmann von BNP Paribas. Zu den Leuchtturmprojekten gehören Edeka mit 150.000 Quadratmetern, drei Amazon-Lager mit je 110.000 und eines mit 70.000 Quadratmetern sowie zwei Hallen für Zalando mit jeweils 70.000 Metern im Quadrat. Das größte Lager eines Logistikdienstleisters entsteht mit 65.000 Quadratmetern in Wilhelmshaven. Bauherr ist der Tiefkühllogistiker Nordfrost. Mit einer solchen Ballung von Großprojekten rechnet Hoffmann für das laufende Jahr nicht. Für 2011 hatte er insgesamt 15 Abschlüsse in der Größenordnung von 50.000 und mehr Quadratmetern gezählt. Aber nicht nur bei Unternehmern, auch bei Investoren sind Lagerhallen gefragt. So haben 2011 alleine in Deutschland Objekte im Wert von knapp 1,2 Milliarden Euro den Eigentümer gewechselt. Da Deutschland sich als sicherer europäischer Investitionstandort im Zusammenhang mit der „noch nicht vollständig gelösten Finanz- und Währungskrise eher noch verfestigen dürfte, bestehen grundsätzlich gute Chancen für Logistikinvestments“, sagt Hoffmann. Das Transaktionsvolumen werde eher größer als kleiner – solvente Lager-suchende sind also im Vorteil. ❙❚■ Serge VoigtFreie Lagerhallen werdenzur MangelwareLogistikimmobilien

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