Die fortschreitende Zinswende in Verbindung mit stark verteuerten Baumaterialien und Baukosten wirken sich inzwischen merklich auf die Neubautätigkeit auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt aus: Mit 5,1 Millionen Quadratmetern ist das Neubauvolumen von Logistikimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um rund sieben Prozent gesunken. Dies ist eines der Kernergebnisse des frisch erschienenen Logistikimmobilien-Seismograph von Logivest.
Schwächstes viertes Quartal seit 2017
Demnach habe die Trendwende zu weniger Neubautätigkeit ab der zweiten Jahreshälfte 2022 eingesetzt. „Mit einem Volumen von rund 700.000 Quadratmetern ist das vierte Quartal zugleich das schwächste Quartal seit 2017“, erläuterte Logivest-Geschäftsführer Kuno Neumeier vergangene Woche auf einer virtuellen Pressekonferenz. „Alles in allem bewegen wir uns aber vor dem Hintergrund der Situation, wie wir sie aktuell vorfinden, immer noch in einem sehr stabilen Markt mit einer immer noch großen Nachfrage“, so Neumeier.
E-Commerce gibt Flächen zurück
Ausblickend aufs Jahr 2023 sieht der Branchenexperte einen konstant hohen Bedarf an Flächen – mit Ausnahme des E-Commerce-Bereichs, in dem bereits ein leichter Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen sei. Die Umsatzrückgänge im Onlinehandel führten dazu, dass vor allem reine E-Commerce-Unternehmen ihre Bedarfe anpassen müssen. „Es gibt Unternehmen, die für den E-Commerce haben bauen lassen, die sehr wahrscheinlich gar nicht bezogen werden. Diese Flächen werden zur Untervermietung freigegeben“, so Neumeier. Auch Logivest habe in den letzten sechs Monaten die Untervermietung von solchen Flächen vermittelt.
Wie viele Flächen durch die bereinigte Nachfrage im E-Commerce wieder auf den Markt kommen könnten, sei aber schwer zu prognostizieren. Neumeier schätzt, dass 300.000 bis 500.000 Quadratmeter Fläche in den nächsten Monaten wieder dem Markt zugeführt werden könnten. „Das ist die Chance für Unternehmen aus Industrie und Handel, die gerade dringend nach Flächen suchen“, so Neumeier.
Die Zeit der günstigen Mieten ist vorbei
Wer welche findet, muss sich allerdings auch künftig auf saftige Mieten einstellen. Die hohen Grundstücks- und Baukosten, die gestiegenen Zinsen und auch die ESG-Anforderungen haben diese weiter steigen lassen. „Während es vor zwei, drei Jahren noch Mieten um drei Euro pro Quadratmeter möglich waren, sehen wir jetzt in wesentlichen Teilen Deutschlands kaum mehr Neubauflächen unter fünf Euro pro Quadratmeter“, so Neumeier. In Ballungsräumen wie München liege die maximale Miete mittlerweile über 15 Euro. Noch würden die Nutzer solche Mieten bezahlen. „Es stellt sich aber schon die Frage, wie lange die Mieter das noch stemmen beziehungsweise die hohen Mieten an ihre Kunden weitergeben können“, gab Neumeier zu bedenken. Umso wichtiger werde die zweite Miete, also die Nebenkosten. Die Motivation in ESG-Maßnahmen zu investieren sei mittlerweile hauptsächlich wirtschaftlich motiviert, so Neumeier.
Top-Region Duisburg/Niederrhein
Ferner sind dem Logivest-Seismograph die Top-Logistikregionen für 2022 zu entnehmen. In diesem Ranking setzte sich Duisburg/Niederrhein mit einem Neubauvolumen von rund 535.000 Quadratmetern klar an die Spitze. Zwei der größten Projektentwicklungen des vergangenen Jahres finden sich hier: ein rund 85.000 Quadratmeter großes Rhenus-Logistikzentrum in Wesel sowie das etwa 70.000 Quadratmeter große Distributionszentrum des Jeansherstellers Levi Strauss in Dorsten. Mit einem Neubauvolumen von rund 300.000 Quadratmetern hat sich derweil die Top-Logistikregion Leipzig/Halle wieder nach oben geschwungen und belegt Rang zwei. Auch die Logistikregion Berlin/Brandenburg verzeichnete ein starkes Comeback und erreicht nach Platz zwölf im Vorjahr mit rund 295.000 Quadratmetern erneut einen Rang unter den Top 3.