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Einst als "Kohlenpott" bekannt, unterliegt das Ruhrgebiet seit Jahren einem Strukturwandel. Weg von der Montan- und Stahlindustrie hat sich die Metropolregion in Nordrhein-Westfalen zum Logistik-Hotspot entwickelt. Großen Anteil daran hat natürlich der Duisburger Hafen Duisport - gebaut wird aber in der gesamten Region ausgesprochen rege. In der regionalen Verteilung im Ruhrgebiet sticht der Landkreis Unna besonders hervor, ergab etwa die neue Projektentwicklerstudie Ruhr von Bulwiengesa. "Dort werden rund ein Viertel der Logistik- und Gewerbeentwicklungen verzeichnet", berichtet Patrik Völtz, Projektleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei Bulwiengesa und Autor der frisch erschienenen Studie "Logistik und Immobilien 2020". Wie Realogis im Marktbericht für das erste Halbjahr 2020 ermittelte, ging zwar auch im Ruhrgebiet der Flächenumsatz zuletzt zurück, mit elf Prozent lag das Minus aber exakt auf dem Niveau des gesamtdeutschen Markts. Im Ranking aller Metropolregionen hält der "Pott" nach Flächenumsatz erneut die Spitzenposition: Insgesamt 308.100 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr neu vermietet. Es gibt noch Flächen Das Ruhrgebiet hat etwas zu bieten, was vielen anderen Top-Logistikregionen langsam, aber sicher ausgeht: Fläche. Beispiel Westfalenhütte in Dortmund: Auf einem 450.000 Quadratmeter großen Grundstück, wo früher Stahl gekocht wurde, hat Garbe Industrial Real Estate ab 2012 einen Logistikpark entwickelt. Hier haben sich unter anderem Amazon, Decathlon, Ikea und Schenker angesiedelt. Auf einem weiteren Bauabschnitt plant Prologis einen rund 90.000 Quadratmeter großen Logistikpark mit drei Immobilien. "Brownfield-Entwicklungen sind deutschlandweit im Kommen, das Ruhrgebiet ist durch die Verfügbarkeit ehemaliger Industrieflächen aber geradezu dafür prädestiniert", sagt Völtz von Bulwiengesa. Ein weiteres Beispiel ist der Logistics Park Oberhausen, für den Segro jüngst die Baugenehmigung für die Erweiterung um weitere 48.000 Quadratmeter erhalten hat. Das Waldteichgelände hatte der Entwickler vom Thyssen-Krupp-Konzern gekauft, der dort ursprünglich ein Röhrenzentrallager bauen wollte. Viel Nachfrage nach Bestandsflächen Die größten Flächenabnehmer in der ehemaligen Malocher-Hochburg Ruhrgebiet sind der Handel und die Logistik. Laut aktueller Nutzerstatistik von Realogis entfielen 60,8 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr auf Logistikdienstleister, gefolgt vom Handel mit 36,2 Prozent. Auffällig ist, dass viel spekulativ gebaut wird. "Im Ruhrgebiet verzeichnen wir eine allgemein sehr gute Nachfragesituation nach Bestandsflächen, welche auch spekulativ auf Vorrat gebaut wurden", berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf. Anfragen nach Built-to-suit-Neubauflächen seien dagegen rar, "und das, obwohl Grundstücke vorhanden sind", wie Alemdag betont. Vor allem im östlichen Ruhrgebiet sowie in Voerde, Oberhausen, Duisburg, Moers und Essen hätten sich Projektentwickler Areale gesichert, die zum Teil spekulativ als Standardimmobilie entwickelt werden. Das spekulative Bauen werde generell weiter zunehmen, prognostiziert auch Völtz: "Schon jetzt liegt der Anteil deutschlandweit bei über 20 Prozent, nächstes Jahr dürften spekulative Entwicklungen einen Anteil von bis zu 40 Prozent haben." Nachfrage aus dem E-Commerce Auch in Datteln im nördlichen Ruhrgebiet ist kürzlich eine von Prologis spekulativ entwickelte Logistikanlage fertiggestellt worden. "Bereits vor der Fertigstellung haben wir mit Euziel International einen Mieter gefunden. Der Online-Retailer vertreibt Möbel und Wohnaccessoires über das Internet", sagt Christina Deuss, Manager Capital Deployment Germany bei Prologis. Auch diese 27.800 Quadratmeter große Immobilie ist eine Brownfield-Entwicklung. "Die Fläche wurde früher von Ruhrzink zur Herstellung von Metalllegierungen genutzt", erklärt Deuss. Für die Revitalisierung und die Baurechtschaffung war die Entwicklungsgesellschaft Datteln Süd zuständig. "Wir haben entsprechend den Vorgaben des Sanierungsplans die Baufläche mit 1,4 Meter Bodenhöhe aufgefüllt, versiegelt und schließlich das Logistikzentrum errichtet", erzählt Deuss. Der Standort des Logistikzentrums sei ideal für Logistiker: "Es liegt direkt an der A 2 und deckt damit Verkehre von Rotterdam bis Berlin ab", so Deuss. Das Ruhrgebiet boome bereits seit Jahren, betont auch sie: "Neue spekulative Entwicklungen sind bereits vor oder zur Fertigstellung vermietet. Auch qualitativ hochwertige Bestandsimmobilien verzeichnen selten Leerstand." Nachhaltigkeit wird immer wichtiger Das Logistikzentrum in Datteln ist übrigens die erste Immobilie in Deutschland, bei der Prologis nicht nur eine DGNB-Zertifizierung in Gold anstrebt, sondern sich gleichzeitig am sogenannten WELL-Building-Standard orientiert. Dieser basiert auf Erkenntnissen der medizinischen Forschung, die den Einfluss von Gebäuden auf die Gesundheit und das Wohlbefinden ihrer Nutzer legen. Offenbar sind Nutzer auch dazu bereit, für solche Top-Immobilien entsprechend höhere Mieten zu zahlen. "Die Nachfrage ist auf jeden Fall da, denn viele Kunden setzen sich selbst Nachhaltigkeitsziele und nehmen höhere Kosten in Kauf, um diese auch zu erreichen", sagt Deuss. Mieten werden steigen Apropos Mieten: Während in anderen Top-Logistikmärkten auch die Mieten für Bestandsimmobilien im ersten Halbjahr teils empfindlich gestiegen sind, zeigt sich die Entwicklung im Ruhrgebiet vergleichsweise moderat. Laut der aktuellen Mietpreiskarte von Realogis, für die tagesaktuelle Angebotsmietpreise der Vermieter analysiert werden, war im ersten Halbjahr bei Bestandsimmobilien nur ein leichter Anstieg von 3,30 bis 3,90 Euro pro Quadratmeter auf 3,40 bis 3,95 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Bei Neubauten hingegen verzeichnete Realogis stärkere Verteuerungen: der Startpreis ist um zehn Prozent auf 4,40 Euro pro Quadratmeter und der Spitzenpreis um 5,15 Prozent auf 5,10 Euro pro Quadratmeter geklettert. Ein Trend, den auch Prologis-Managerin Deuss bestätigt: "Bei der anhaltenden Flächenverknappung bei gleichzeitig hoher Nachfrage, die wir bundesweit verzeichnen, könnten auch im Ruhrgebiet mittelfristig die Mieten steigen." Bulwiengesa-Experte Völtz bringt hier zudem Brownfield-Entwicklungen ins Spiel, die kostspielig und zeitintensiv seien: "Durch den steigenden Anteil solcher Projekte kann man davon ausgehen, dass die Mieten für Neubauten im Ruhrgebiet weiter steigen werden." In Kürze Das Ruhrgebiet als Logistikregion boomt, vor allem Player aus dem Handel und E-Commerce sowie Logistikdienstleister profitieren von guter Infrastruktur und Flächenverfügbarkeit. Nutzer von Logistikimmobilien müssen sich aber auch im "Pott" perspektivisch auf höhere Mieten einstellen. 4,40 Euro Miete pro Quadratmeter beträgt laut Realogis der Startpreis für Neubauten im Ruhrgebiet.

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